2,600億資金撤出樓市尋去處 各方勢力爭奪民間游資

據中房信測算，從2009年9、10月份開始，估計有2,600億元資金撤出住宅市場，在住宅市場受限情況下，各方開發商已經開始民間游資的爭奪戰。

據北京商報5月27日報道，中國房產信息集團在新政出臺一個月后，對1,000多位身價在2,000萬元-5億元之間的樓市投資者（按平均資產2.6億元算，他們的投資能力達到2,600億元）進行的調研訪談結果表明，這些投資者早在去年九十月份就開始陸續將手上多余和較舊的房產拋售，只保留了幾套自住、給子女和養老用的房產，除新政后推出的一批優質獨棟別墅他們有所投資外，資金基本上都空置，個人空置量在300萬元-1億元之間。

“但是目前PPI和CPI都在上漲，特別是4月高漲的原材料價格給后期產品價格造成巨大壓力，因此在住宅市場受到調控下，尋找保值升值的渠道成為他們的迫切需求。” 中國房產信息集團分析師薛建雄認為。

在他看來，目前，這部分資金主要轉向途徑有很多，其中主要可能有：第一，向寫字樓和商鋪轉移。住宅價格過去幾年上漲較大而商業地產的價格相對偏低，因此一些優質地段優質產權寫字樓和社區沿街獨立商鋪成為了他們關注的目標；第二，隨著國際經濟從金融危機中恢復過來，投資者正在尋找類似倫敦、迪拜這樣的潛力城市進行投資，其中美國、加拿大、澳大利亞、中國香港、迪拜、濟州島都是他們關注的目標；第三、向金融的打新、私幕、PE等股權投資轉移，以獲得經濟加快增長的回報；第四、向金市、蒜市等保值和投資熱點轉移。

一位剛從山西回京的業內人士告訴記者，在國家實施煤改政策后，山西約有1400億元民間資本開始尋找出路。這些資金過去一直對房產情有獨鐘，但目前在經歷了宏觀調控后，對市場也持觀望態度。

商業地產正借機上位

自新政出臺以來，主要經營商業地產的潘石屹在各大場合表示，商業地產價值被低估。事實上，業內人士分析，潘石屹正在為其銀河SOHO爭取投資客。而這一次，潘石屹瞄準的是溫州。

剛從山西回來的高和投資董事長蘇鑫告訴記者，目前連續出臺的新政已經令住宅投資失望，但充足的資金仍然在尋找出口。山西民間游資就成為他尋找客戶的重要來源。就目前市場情況，民間資本最大的需求是避險。

“安全性資本的投資偏好是商辦物業，他們從不‘炒房’，只是當時擔心通脹，簡單的想法就是把‘手里毛了的票子’變成不動產‘存起來’。”蘇鑫表示，該旗下的私募基金看好的就是北京的商辦物業市場。原因有兩點，一是在目前高波動高風險的地產市場中，關鍵是避險，要重點考慮安全性；二是商辦物業沒有受到政策打壓。

去溫州尋找客戶的潘石屹在最近一次論壇上表示：“這一次我到上海來的時候，又覺得溫州客戶多起來了，因為他們比較敏感，所以我們覺得會不會是比較大的客戶市場。”

蘇鑫和潘石屹對商業地產的樂觀已經成為當前樓市的普遍現狀。中國指數研究院常務副院長黃瑜認為，盡管調控政策直接影響住宅成交量，但房地產仍然是資金的主要出口。在住宅市場受遏制的情況下，商業地產很可能成為投資的主要方向。但所有的投資都要以安全性為前提。

“于6月開盤的中莎廣場以及銀河SOHO的銷售狀況應該可以驗證新政之下，商辦物業能否成為市場熱點。”蘇鑫認為。

事實上，伴隨著房地產調控新政落地，不少投資客已經開始跟著政策風向調整投資方向。隨著買二套住宅的首付和利率調高到和商業地產一個標準，一些投資客已然掉轉船頭，向寫字樓、商業公寓甚至商鋪進軍。

但業內人士認為，雖然目前商業地產市場確實機會不錯，但投資也是有門檻的。單純的個體投資者去投資商業地產寫字樓這塊，對他的門檻稍微還是高一些。在某些地區，雖然目前商住出現倒掛，但是從長遠來看寫字樓的投資資金相對來說應大于普通住宅，再加上商業地產投資回報也是有一定周期的，沒有充分的思想準備和大量資金投入是難見收效的。

(郭建英 編輯)

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