北京嚴禁開發商直接收存商品房預售資金

房地產市場二次調控風暴還在繼續。北京市昨天出臺《商品房預售資金監督管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》），對商品房實施“專款專用”監管。業界認為，這將對開發商資金鏈產生一定壓力，為此，開發商必須加快開發進度，并采取合理定價，以實現快速銷售。

《辦法》將從12月1日起正式施行。其中明確，商品房預售資金應當全部存入商品房預售資金監管專用賬戶，保證預售資金優先用于工程建設，嚴禁房地產開發企業直接收存商品房預售資金。商品房預售時，購房人應當將購房款直接存入專用賬戶。房地產開發企業不得直接收存商品房預售資金。

“這意味著購房人按預售合同支付的定金、首付款、購房貸款等不得由房地產商直接收存，須全部存入監管專用賬戶。”一位業內人士解釋說。

《辦法》規定，房地產開發企業應按照一個預售許可申請對應一個賬戶的原則，在監管銀行設立專用賬戶，并與監管銀行簽訂商品房預售資金監管協議。商品房預售資金應當全部存入商品房預售資金監管專用賬戶，并對其中用于項目工程建設的資金實行重點監管，保證預售資金優先用于工程建設。

另外，《辦法》還規定，預售資金將嚴格按工程節點支取。即，房地產開發企業應當根據項目建設方案及施工進度編制預售項目用款計劃。用款計劃應按照地下結構完成、結構封頂、竣工驗收、完成初始登記并達到購房人可單方辦理轉移登記的條件等四個環節設置資金使用節點，并合理確定每個節點的用款額度。

北京中原地產張大偉直言，一般開發商，特別是一些中等規模的開發商會同時開發多個項目，如果資金被鎖定將使得開發商很難再閃轉騰挪，也將使很多拖延開發的房企得不償失，不得不加快現有項目開發。

對此，SOHO中國董事長潘石屹也認為，預售款是開發商主要運作資金之一，占比在50%甚至更多，因而影響是巨大的。

值得一提的是，在二次調控之下，目前樓市成交量明顯下滑。統計數據顯示，上周北京市商品房期房簽下跌約4成，新開樓盤簽約量更是僅有4套，簽約率為0.3%。

根據北京房地產交易管理網數據，10月18日-24日，北京期房和現房住宅簽約1444套，與第三周（11-17日）相比，環比下降33%。

“這反映了成交量低迷，預計下周的簽約量依然不樂觀。”北京鏈家地產首席分析師張月說。

她告訴記者，上周北京共有5個項目獲得預售許可，但截至24日僅一個項目有成交，而簽約量僅4套。“這意味著上周北京新項目的簽約率僅0.3%，這罕見數據也反映出市場的觀望僵持。”張月說。

對此，張大偉也認為，近期各地密集出臺各項細則，說明對房地產市場的調控并未放松。“預計10月、11月一線城市成交量下跌幅度可能加大，第四季度房價下跌的可能性較大。”張大偉說。