調控下"平民軍"碧桂園試闖豪宅市場

政策調控之下，房企避險各有高招。走慣“平民化”路線的碧桂園也開始嘗試進入此前未涉足的豪宅領域。

經歷2009年底那場 “長沙質量門”事件后，碧桂園市場信心遭受重挫。今年7月，碧桂園董事長楊國強任命原中建五局總經理莫斌擔任總裁一職，重點抓質量問題。11月10日，碧桂園位于廣東增城的首個千萬元級別的超級豪宅項目亮相，顯示出這個走了18年平民化路線的碧桂園，在整體市場狀況不佳的情況下，對豪宅市場的野心。

業內人士表示，中低端路線產品盈利有限，在市場盤整期，其毛利率也會受到影響，在普通住宅的基礎上加強豪宅布局無疑可形成互補趨勢。此外，新官上任三把火，莫斌上任后無疑要為碧桂園做出點成績出來，這或許也是其轉型的原因之一。

每平方米售價3萬元

10日，碧桂園旗下位于廣東增城的首個千萬元級別的超級豪宅產品亮相。碧桂園稱這是其里程碑式的頂級豪宅作品，基本起價在千萬元。

“預計這個項目單價將達到3萬元/平方米，而且這個價值還是被低估了的。”談起剛出爐不久的碧桂園豪宅產品——“鉆石墅”，碧桂園廣州區域營銷總監劉震宇表示，“這個豪宅項目我們已經籌備了一年之久”。他強調希望通過這個產品，讓大家重新認識碧桂園，也是可以打造豪宅的。

劉震宇說，一直以來碧桂園走的是大眾化產品路線，但目前市場上并不缺少豪宅客戶，碧桂園此前的大眾化路線限制了客戶的擴展。

“當下市場的豪宅并不僅是一套房子，其背后被賦予了更多的附加值。”輝立證券分析師陳耕表示，當下受調控影響，市場確實成交萎靡，但在通脹的大背景下，豪宅也是投資者抵御風險的工具。

遭遇政策擠壓

今年前10月，碧桂園實現銷售認購金額約288億元，其中已簽約合同銷售金額約269億元，合同銷售面積約496萬平方米，待簽約金額約19億元。2010年前10個月的合同銷售金額和面積同比分別增長約65%及39%。

盡管單一從碧桂園來看，其業績可謂樂觀，但從整體市場來看，同樣采取快速開發大盤模式的恒大地產，其前10月的業績已超今年全年銷售目標400億元。

“此前碧桂園也做過高端產品，但是都沒有像這次產品一樣傾其所有地打造。”一位熟悉碧桂園的人士表示。

“碧桂園暫時放棄走中端品質樓盤路線，轉變走高端豪宅市場，說明碧桂園受到政策調控的擠壓，開始臨時調整產品上市和銷售策略。”資深房地產專家謝逸楓表示，一方面，限購和限貸等政策已經使主流房地產市場變得冷清，如果繼續走原有路線，市場的購買力會較為欠缺。因此，受到CPI走高和人民幣升值預期不斷加強影響，具有投資保值的豪宅產品更受市場歡迎。

重點打造豪宅難實現

“一般的中低端產品，盈利始終有限，從上市后這兩年碧桂園的業績看，基本都是平穩增長。”陳耕表示，而做豪宅產品，盡管前期投入的資本大，可能導致資金積壓，但是后期可為房企的毛利率帶來較大提升。

但他也同時認為，進軍豪宅市場只是碧桂園在調控下的權宜之策。他指出，一直以來，碧桂園的發展模式都是低價購入土地、快速開發大盤，放棄這樣的傳統模式，而重點打造豪宅不太可能實現，碧桂園始終還是必須立足于中低檔次產品開發，“何況豪宅產品資金周轉偏長，當下政策持續超過明年7月的話，碧桂園可能會碰到資金流的問題”。