內外兩本賬?重度房貸壓力測試"內部樣本"

如果出現房價下跌30%、50%等極端情況，傳導至金融系統的風險到底有多大？至少對外披露的部分數據顯示，銀行仍然對此樂觀。

正值銀行中報集中披露期，部分壓力測試結果浮出水面。18日，交行高管在中期業績發布會上透露房貸壓力測試結果：即使在房價下跌50%的極端情況下，交行房地產開發貸不良率上升約1.6個百分點，個人住房貸款不良率上升約1.2個百分點，總體風險可控。交行稱，“與上輪測試結果相比，在房價下降30%的情況下，房貸不良貸款率變化不大。”

數日前，光大銀行有關高層在IPO路演現場上也透露,光大銀行最近一次房地產貸款壓力測試結果表明，在輕度壓力（房價跌10％且利率上升27bp）和中度壓力（房價跌20％且利率上升54bp）下，影響微乎其微；而在重度壓力（房價降30％、利率上升108bp）下，該行房地產開發貸款不良率上升1.3個百分點、個人住房貸款不良率將上升0.81個百分點，整體影響處在可承受范圍之內。

這樣的結果無疑令人心安。且已知的數據顯示，上述銀行的數據基本具有代表性。

不過，近日某大型國有商業銀行某一級分行對7月份房地產行業授信壓力進行測試，得出的卻是不太一樣的結果。

不一樣的大行樣本

該分行所處區域正是監管部門要求重點監測的一線城市。該行內部人士稱，這樣的壓力測試現在每月都有，有關業務部門視報告為風險提示。

該行7月份的壓力測試結果顯示，如不考慮其他授信資產金額的變動，在房價分別下跌10%、20%、30%時，開發貸款不良率可能分別增加0.92、1.22、3.75個百分點；總授信資產不良率分別增加0.06、0.08、0.25個百分點。

該行測算，房價下跌30%時，可能新增不良貸款6.34億元，而其7月末開發貸不良余額僅為2.39億元；開發貸款不良率也會從7月末的1.41%這一較低水平猛增至5.16%。總授信資產不良率可能增至3.46%的高位。

個人住房按揭貸款的情況也不容樂觀。

數據顯示，如在目前房價下降30%的情況下，該行住房貸款不良額將從7月末的2.31億元達到11.97億元，是原來的5倍多；不良率則從7月末的0.33%增長到1.73%，增長4倍有余。

如房價下跌10%，該行按揭貸款不良余額增加0.98億，不良率增加0.14個百分點；如房價下跌20%，不良余額增加3.42億，不良率增加0.5個百分點。

該行選取的按揭貸款樣本范圍為2007年年初至2010年1季度末區間發放，且尚未結清的個人住房貸款。截至今年7月底，樣本貸款余額占該行個人購房貸款余額77%。價格基礎以抵押物的最新評估價值為基數。

上述報告并未給出“50%下跌”對資產質量的影響情況。上述消息人士稱，7月份時該行仍按照原來的標準進行壓力測試，并且，“我們認為30%已是最極端的情況，下跌50%的情況幾乎不可能出現”。

他的判斷也許不無道理。

房地產新政實施以來，盡管取得一定成果，但普遍的房價下跌并未出現，而且房價的小幅回落，也令一些需求開始復蘇。

8月10日，國家統計局發布《1-7月全國房地產市場運行情況報告》顯示， 7月份，全國70個大、中城市房屋銷售價格同比上漲10.3%，其中，商品住宅銷售價格上漲14.4%，高檔住宅銷售價格上漲16.4%。

同時，據中國指數研究院對全國三十個主要城市住宅市場的監測統計，新政后樓市成交量一路下滑的態勢也在7月戛然而止，多數城市成交面積開始回升，其中杭州、天津、北京及上海漲幅明顯，環比成交量皆超過20%。

上述分行對該地區的房地產市場運行情況也發現，今年7月份，該城市新建商品住房（一手房）盡管成交量依然低迷，但成交均價環比出現反彈，較上月每平米上漲了1000多元，漲幅約7.6%。二手房市場7月成交量也有所擴大，成交面積環比漲幅超過10%，而當月成交均價僅微跌不到1%。

內外兩本賬？

第二輪房地產貸款壓力測試正在深入開展。相比第一輪，監管部門已重新定義重度壓力情景的房價下跌幅度，從30%調整為房價下跌50%。

多位商業銀行人士透露，銀監會已將相關文件于8月初以“特急”的形式逐層下發，并要求各大商業銀行以及銀監會直接監管的各類金融機構對住房價格過高、市場波動大、潛在風險高的一線城市密切跟蹤，分地區、分貸款類別開展壓力測試。

8月開始，一些商業銀行已按照要求重新設定壓力測試模型。某國有銀行北京分行一位人士稱，“房地產壓力測試我們現在按月測算、按季上報。”

目前的房貸壓力測試結果普遍樂觀。如交行第一輪壓力測試結果顯示，房地產價格下降30%，開發貸款不良率增加1.2%，個人按揭不良率提高0.9%。

有市場評論人士認為，結果看來，銀行似乎并沒有考慮房地產與其他行業、與宏觀經濟的聯動效應。房地產價格大幅下降影響的不僅是按揭貸、開發貸，還有銀行的抵押貸款、質押貸款，導致銀行自身資產大幅縮水。同時，信貸發放又與政府財政、貨幣發行等宏觀經濟政策緊密關聯。

“事實上，一旦房地產價格下降50%，整個中國都處于信用凍結狀態。”這位評論人士說，“房地產價格回到去年年初的水平，等于2009年以來新增的貸款資產收益全部無人買單了。”

一位銀行業分析師稱，表面上測過了，實際上達不到效果，這令人懷疑，房地產壓力測試，銀行是否有內、外兩筆賬？“一筆對外穩定信心，一筆對內警示風險”。

上述國有大行的測試報告指出，“在房價下跌30%時，我行資產質量面臨壓力較大。我們仍將密切關注房地產貸款面臨的風險，及時進行風險提示。”