華爾街為何對美國夢不感興趣？

華爾街為何對抵押貸款市場不感興趣？最大的原因在于泡沫。針對“兩房”命運的聽證會即將召開，但我們很難指望那能改變多少。

綜合媒體8月17日報道，如果住房市場5年內完成20年的升值會怎樣？你的住房會從貪婪的個人銀行轉到銀行中貪婪的個人手中。這正是立法者和專家組17日將在華盛頓進行角力的糟糕現實，他們將要對政府資助的抵押貸款巨頭——房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）的未來進行討論。

雖然債券大師比爾格羅斯（Bill Gross），抵押證券創始人之一拉涅利(Lewis Ranieri)，以及銀行高管們可能會被問到政府在抵押市場所扮演的角色，但泡沫終究才是問題所在，即使在過去2年房價急劇下跌，很多人喪失抵押房屋贖回權時也不例外。

這也是為什么華爾街對抵押市場不感興趣的原因所在。10次抵押貸款有9次都是由房地美和房利美提供。私人資金已經退出市場。

華爾街和銀行不愿承受房價進一步下跌的風險。他們寧愿讓納稅人去承擔風險，而納稅人對此沒有選擇權。自從政府不再向私人投資者提供風險溢價之后，私人投資者立馬將抵押資產定價出售。

如果把通脹計算在內，1970年美國住房中間價大約為12.5萬美元，到1999年上漲至15萬美元。也就是在29年間，美國住房中間價大約上漲2%。

然而，由于美國的低利率，抵押證券市場的興起，克林頓政府的額外補助等，住房價格開始飆升。

到2002年，美國住房中間價為17.5萬美元。2004年漲至22.5萬美元。到2006年上漲至超過25萬美元。

房價下跌就要快得多，現在美國住房中間價還不到17.5萬美元。

雖然房價下跌已經接近于歷史趨勢——僅比過去40年的趨勢線高出大約1.5%。然而，5年間房價飆升也不是憑空發生，它與美國歷史上最大的購房熱潮相吻合——到2005年底的10年間，美國有房者所占比重增長6%至69%。

也就是說，數百萬美國民眾都居住在因泡沫而高價購買的住房內。政府對這些抵押中的大部分都存在援助。即使他們沒有破產，許多房屋所有人不得不在下滑的經濟環境下拼命償還房貸，或者是至少在知道他們最大的投資損失慘重時，覺得自己變窮了。

我們都知道這帶來的痛苦是什么：喪失抵押品贖回權，金融危機，高達10%的失業率。經紀商Redfin Corp.的一份研究顯示，在美國7大主要市場，只有不到一半的賣房者成功交易。

你不能責怪華爾街不對大額投資發出警告，但住房市場需要個人投資者。這也的確是格羅斯、拉涅利和那些代表們需要好好考慮的。

他們真的應該向北邊鄰國學習。加拿大的住房市場相當不錯。住房擁有率大約68%。違約率只有美國的5%。什么原因？沒有政府干預。

抵押利息不會被扣減。抵押貸款每5年必須重新簽發。次級貸比例很低，還不到5%。

換句話說，加拿大使買房變得不容易，但似乎并未成為問題。最重要的是，加拿大銀行在承擔主要風險。沒有政府，這些信貸好像也足夠了。

加拿大模式在美國可行嗎？也許，但我們永遠不得而知。數十年來美國政治家將房屋所有權等同于母親、蘋果派和SUV：每個人都應該擁有。

最后來看看“兩房”的實質。他們一共擁有5.56萬億美元資產。這不是一下就可以垮掉的。另外他們在國會擁有巨大的影響力，過去11大選共捐助1,810萬美元。

幾十年建立起來的實力和影響力是巨大的。即使格羅斯和拉涅利也無法改變什么——尤其是一個半天的聽證會。

(陳紹國 實習編譯)

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