供不應求 禁漲租金限群租乃隔靴搔癢

在史上最嚴厲的樓市調控下，房價經歷著急漲到緩漲，然而在全國多個重點城市，租房市場卻異常火爆，房租價格漲幅驚人。為此，住建部新近出臺了《商品房屋租賃管理辦法》，對全國房屋租賃市場進行指導和監督。其中第九條規定：“房屋租賃合同期內，出租人不得單方面隨意提高租金水平。”

不可否認，住建部的出發點是好的，但這項政策對北京等一線城市或難奏效。供求影響價格，由于一線城市在資源配置等方面所具有的獨特優勢，以畢業生為代表的新移民源源不斷的涌入并留在了這些大城市。正所謂“一套房子‘消滅’一個中產”，大部分“初出茅廬”的畢業生，離中產距離尚遠，如不“啃老”，估計連“被消滅”的資格都沒有，只能選擇先租房。再加上過渡性租房等需求，租房市場供不應求，房租自然水漲船高。當房屋租賃市場處于賣方市場時，出租人擁有主動權，靠一紙合同去約束其漲價行為，不切實際。反正出租人“有房不愁租”，對于較真的承租人，出租人會選擇拒租。即便出租人嚴格履約不隨意漲價，他也可以通過縮短租賃合同期限來行變通之術。除非明文規定：“租房合同必須長于X年”，這顯然更不切實際。

《商品房屋租賃管理辦法》第八條規定，出租住房的，應當以原設計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當地人民政府規定的最低標準。廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住。如有違反上述規定且限期不改者，將被處以五千元以上三萬元以下罰款。這意味著，市場上長期存在的“群租”、“拼租”現象將會得到遏制。這條規定的出發點或是為了減少安全事故，或是為了讓承租人住的體面，但對于群租人而言，絕對不是什么好消息。雪上加霜，承租人將更為被動，難有尊嚴。因為這條規定導致的最直接結果是：制造出新的住房需求和供給缺口。當每套房允許容納的人口減少時，租房需求增加，如果供給跟不上去，最終只能是給賣方市場再添漲價砝碼。另外，即使房東不因供需漲價，但每套房住的人少了，攤到個人名下的租金自然也會增加。

住建部新規或也很難約束租賃雙方的行為。盡管該《辦法》第十四條規定，房屋租賃合同訂立后三十日內，房屋租賃當事人應當到租賃房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門辦理房屋租賃登記備案。這對于通過中介租房的房屋租賃雙方或許有效，但現實情況是，網絡發達，信息順暢，房屋租賃雙方完全可以不通過中介而選擇自行成交，這會令《辦法》的實施效果大打折扣。

當然，《商品房屋租賃管理辦法》第二十三條也明確指出，違反本辦法第十四條第一款、第十九條規定的，由直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門責令限期改正；個人逾期不改正的，處以一千元以下罰款；單位逾期不改正的，處以一千元以上一萬元以下罰款。區區一千元，何足震懾力？依靠罰款來促進新辦法實施的可能性基本為零。

總之，《商品房屋租賃管理辦法》不能從根本上解決租金急漲的難題，也可謂是治標不治本，難落實也難見效。要遏制租金上漲，緩解居民住房壓力，最有效的方法，莫過于加快推進住房保障體系建設，大力發展公共租賃住房。

(郭建英 撰稿)

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