限購令到底限制了誰？

各地的限購令紛紛出臺，彰顯了地方政府遏制高房價頑疾的決心，其積極姿態當得到肯定。但其實，房產“限購令”并不能從根本上解決房價過高的問題，而且會引發其它不良的現象，尤其會誤傷了真正的改善型買家。

據中國聯合商報10月18日報道，9月30日，深圳；10月1日，廈門；10月7日，上海；10月8日，南京；10月11日，杭州。短短兩周的時間里，各地的限購令紛紛出臺。限購令究竟能否擊退樓市的“熱情”？這一道禁令，給房產商和買房者帶來的究竟是機遇還是挑戰？

限購令 限制的是房產商還是買房者

限購令對樓市的影響毋庸置疑，但是其所起到的效果最后是落在房地產開發商身上，還是落到購房者身上，仍是未知數。

資深地產人士蔡鴻巖分析認為，社科院剛公布的調查報告顯示，我國城市居民擁有住房比例已高達87.8%。按此推算，京、滬、深等城市現有城市居民接近九成已無購買商品房資格，市場總體需求至少減半將是鐵定的現實。對于布局單一市場的房企來說，此番新政將會使其遭受滅頂之災。

而另一方面，作為最嚴厲的調控措施，限定居民家庭購房套數則屬于一刀切式的調控手段，將對市場產生較大影響。據廣州中地行房產代理有限公司對廣州購房者結構追蹤監測顯示，二次以上置業者在購房者中占據比例接近四成，一旦實行居民家庭一套房限購，接近四成購房者離場，將對市場成交造成較大影響。

但同時，限購措施的作用取決于執行方式和執行力度的把握，地方執行不嚴容易令該措施效果打折。例如廈門、上海、寧波，所出有關限購細則中，起用“新購”的表述，這將暗示購房者無論已有多少房產，仍至少可再購買一套。而深圳規定，在深圳已經擁有兩套及以上住房的本市戶籍居民家庭，擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民家庭將不得再購買新房，則表示深圳本市戶籍居民家庭如果只擁有一套住房，也可再新購一套。這樣被留出來的“寬松地帶”意味著，未來一段時間內，成交仍將保持或短時內出現搶購小高峰。

限購令 限住了什么

限購令的出臺是為了調控樓市，壓制樓市現階段不正常的過熱現象，這樣的出發點是好的，但是限購令又能夠限多久呢？2010年4月30日，北京就出臺了與限購令相同本質的措施。但是，由于受到各種因素的影響，并沒有真正遏止到投資過火的現象，北京的樓市在低調了幾個月之后，又再次回暖，這樣的“成績”實在讓人對限購令無法產生信心。

“短命鬼”是著名地產專家謝逸楓對限購令的定位。在接受《中國聯合商報》采訪時，他表示之所以這樣認為的原因有三：一是具有濃厚的計劃經濟和市場經濟現象的雙層功能色彩，目標不明確，僅會恐嚇樓市，或者威脅下開發商，要開發商不要太囂張漲價；二是屬于地方政府采取“行政強硬”手法干預市場行為，通過抑制短暫的市場購房需求，遏制炒房，達到供應增加的目的。從限購的期限看，都是臨時性限購措施；三是“限購令”調控的本意究竟是什么？恐怕到現在，地方政府自己也不清楚。

謝逸楓表示，通過四個城市的“限購令”對比分析和研究，內容其實都是“限購新房一套或兩套”，而不是限制家庭擁有住房總套數，這樣一來投資客還是可以新購房產。而若改為限制家庭擁有房屋總套數為2套或3套，那么即使是改善型需求，也需要先把原來的房子賣給無房戶，達到真正遏制炒房的目的，否則并不能起到預期的效果。

以深圳為例，2010年9月30日，盡管深圳已在第一時間出臺了“限購令細則”，但接下來的數據卻頗為尷尬：10月1日至4日，深圳一手房市場成交量高達近2000套；其中，1日、4日兩天內，新房成交量均超過了600套大關，創下今年以來新房成交量的最高紀錄。謝逸楓認為并不奇怪，此次新政，主要宗旨在于9月份成交帶來的樓市回暖可能導致的價格隨之增長，明顯感覺到了未來房價上漲的壓力。不過目前“限購令”的作用，也許只是高燒樓市的“止疼藥”，還算不上是那顆能真正降溫的“退燒藥”。

限購令 要“退燒”的不僅僅是樓市

此外，謝逸楓提醒開發商，應該保持冷靜和理智的頭腦及市場判斷力，多觀察政策的走勢和市場的反應及“限購令”的執行效果。另外，開發商還需調查購房者的心理變化和市場的需求等。開發商萬萬不可和政府對著干進行頂風作案，可以選擇推遲新盤上市的時間，或者是延長產品登記時間或認購時間，避免出現政策之后的不良效果，尤其是高端樓盤最好延遲開盤。

謝逸楓表示，“限購令”是以行政強力遏制了購房需求，其短期或對調整房市有所影響，但正因為調控行為的非市場化，政策的連續性就讓人存疑。實際上，房價之瘋漲，炒房固然是其中一個因素，但在土地供應、房產開發等鏈端可能存在的權錢交易等腐敗行為則更不容忽視。唯有從多角度對房產市場進行調控，房價才能避免陷入越調越高的尷尬中。

“限購令”彰顯了地方政府遏制高房價頑疾的決心，其積極姿態當得到肯定。但“限購令”究竟能起到多少作用？其實，房產“限購令”并不能從根本上解決房價過高的問題，而且會引發其它不良的現象，尤其會誤傷了真正的改善型買家。

政策出臺后，關鍵是操作環節如何落實，政府需要認真考慮堵住政策的“漏洞”。例如“限購令”的異地購房者需提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的規定，依然可以通過不同的手段解決。只要購房者向稅務局要求補齊納稅證明，如不能提供“異地購房者需提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明”也可以辦按揭購房，可以通過購買小額稅單的方式“鉆空子”。

(李艷 編輯)