樓市“剎車”為何變身地產股“油門”

樓市調控政策試圖給不斷攀升的房價踩“剎車”，卻詭異地在資本市場表現出“利好”局面，如同踩下了房地產板塊的“油門”，刺激近日房地產板塊加速上揚，樓市、股市截然不同的表現令許多人深感困惑。

據新華社10月15日報道，9月底國務院出臺樓市二次調控政策后，北京、上海、杭州等全國房價一線城市紛紛跟進出臺“限購令”，試圖給各地樓市不斷攀升的房價踩“剎車”。

然而，這一樓市的利空消息，卻詭異地在資本市場表現出“利好”局面，如同踩下了房地產板塊的“油門”，刺激近日房地產板塊加速上揚。人們不禁要問，房地產板塊為何逆市飄紅？

地產股強勢震蕩

同花順統計數據顯示，自二次調控后，9月30日至10月14日，世茂股份、保利地產和華麗家族分列地產板塊漲幅的前三位，分別高達36.66%、31.98%和30.80%。地產股漲幅第十名的萬科A，也有30.35%的漲幅。

一些券商分析師表示，近期地產股走勢上揚，在滬深兩市表現搶眼，值得關注。9月30日至10月14日，申萬房地產行業指數累計漲幅一度超過14%。14日早盤，地產板塊持續拉升，板塊內個股全線上揚。連日來持續上揚的保利地產一度漲幅3.94%，濱江股份漲幅也超過2.24%，13日開盤即漲停的首開股份也震蕩調整，一度漲幅達3.58%。

但相比13日前地產股上漲趨勢一路向好，14日房地產板塊略顯調整姿態，申萬房地產行業指數跌幅達3.16%，上漲9家，下跌124家，1家平盤。前期漲幅前十的地產股出現了分化：華麗家族和潘石屹合作的利好兌現，14日低開低走，放量殺跌，至尾盤跌幅有所收斂；保利地產、濱江集團、首開股份、招商地產、廣宇發展、萬科均出現沖高回落走勢，而世茂股份則延續前期強勢，一路走高，至收盤漲幅達8.95%，榮盛發展也有2.68%的漲幅。中南建設憑借單日5.02%的漲幅擠進了累計漲幅的前十名。

值得重視的還有資金流向，據同花順數據統計，僅以13日當天而言，兩市機構買入房地產開發租賃板塊的資金為1026998.60萬元，賣出699005.20萬元，凈流入資金達327993.39萬元；14日亦有11283.707萬元資金流入該板塊，資金流入的對象集中在世茂股份、萬科、保利地產和中天城投四家。

樓市股市“冷熱不均”

與此同時，“二次調控”以來，一些房價一線城市均不同程度出現成交量環比下降的趨勢，如北京國慶期間一周住宅成交量環比下降八成，上海也有六成。杭州、寧波等城市成交量也出現了明顯環比下滑。

“據我們了解，新政策以來杭州二手房每天的成交量也至少下降了50%以上。”杭州裕興房產中介公司的房產經紀洪先生表示，“現在來門店詢問的買房人也明顯少多了，我們需要主動打電話給客戶問他們要不要買房。”

12日下午，南京也出臺了《關于貫徹住建部等部委宏觀調控政策促進我市房地產市場持續健康發展的意見》，這是繼北京、上海和杭州等城市出臺住房限購令后，又有一線城市出臺限購令。業內人士指出，“限購令將進一步延伸到更多城市”，這一變化將對行業產生顯著影響，10月樓市降溫將是大概率事件，預計四季度行業整體銷售速度可能明顯放緩。

地產股迎來“修復行情”

在二次調控下，樓市、股市截然不同的表現令許多人深感困惑。業內專家表示，有三大原因導致本輪地產股或將迎來估值偏低后的“修復性行情”。

首先是政策力度有限。國務院的政策及深滬等城市的限購令是對“國十條”的重申并從嚴，政策意圖在于阻止房價繼續上漲。這些政策短期對樓市有降溫作用，但是整體力度遠不如“國十條”。國信證券杭州分公司投資顧問伍恒東表示，由于政策推出后有一個觀察期，因此房產稅是否推出可能會視房價未來的表現而定，馬上推出的可能性不大，被市場理解為短期利空出盡。

其次是地產股行業估值偏低，安全邊際很高。同花順金融研究中心主任王文剛說，目前假設一線城市房價下調30%、二線城市房價下調20%。以此為底線假設，重估得出的凈資產值（NAV）應該是地產股的估值底線。由此帶來的效應是股市成交量會有一定波動，但總體溫和；而房價可能在正負10%附近小幅波動。

“在此假設下，地產股的合理估值大約在13倍PE（2011）和NAV附近。二次調控政策出臺前，相當一部分地產股2011年PE約10倍，NAV普遍較市值折讓20%以上，已具備非常好的安全邊際，具備增持空間。”王文剛說。

再次是流動性助推。一些業內人士認為，隨著美日等發達經濟體推出新一輪經濟刺激計劃，全球流動性可能再度泛濫。美元等主要貨幣貶值預期所引發的保值增值需求，對我國樓市和股市產生了正面推動作用。

(徐志嬌 編輯)

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