任志強：中國樓市下一個高峰在哪？

任志強：中國樓市下一個高峰在哪？

任志強在第五屆中國地產財富年會特刊撰寫的文章中對此提出了自己獨大的觀點，下一個高潮也許就在政府加大了市場刺激的力度和措施之后，加大了庫存的去化率，但產量未能及時增加的結點上！

在任志強看來，中國樓市下一個高潮也許就在政府加大了市場刺激的力度和措施之后。

沒有人不想知道房價未來的發展趨勢，但很少有人能準確的預測出房價的下一個高點出現在何時！在任志強看來，下一個高潮也許就在政府加大了市場刺激的力度和措施之后，加大了庫存的去化率，但產量未能及時增加的結點上。

中國樓市的下一個高峰在哪？

2014年11月份公布的70個大眾城市的房價數據中，仍是房價繼續下滑的局面，但下滑的幅度已經在收收窄。因此又有許多投行與所謂的的經濟學家們在預測，2015年初房價會開始抬頭了！

從經濟學的角度分析價格，通常從供求關係出發。

“物以稀為貴”、“價高者得”，當需求仍在時，供給的數量決定著價格，有如當今世界石油的價格，在不斷擴大生產，而需求平穩時，價格就會不斷的下跌，盡管油價已經跌倒了部分國家難以改變的地步，但都沒有人能約束供給的增加。

非充分市場經濟條件下的中國，房價有兩個方面的影響，一是國家的宏觀經濟政策，二是市場中的供求關係。

國家的宏觀經濟政策，一方面控制著土地的供給和貨幣的供給，另一方面約束著消費的需求和個貸對消費的支援。因此既影響供給的增加，又決定著消費的擴張。

市場中的生產者和消費者能做的通常不是增加供給，而是減少供給和減少消費，因此在調節供求關係時，少了一條腳。總處於較波動的局面，無奈的牽住的不是牛鼻子，而是牛腿！

一股力量在試圖用市場的規律調節價格，另一種力量在試圖用行政的手段讓價格合理化，結果在兩種力量的博弈中，市場大起大落了。

土地招拍掛制度讓零六年之后的價格開始回升，零七年初的增加供給的政策推動讓房價迅速攀升，零七年底中央工作會議的“兩防”方針，《防止投資過熱和防止通脹》和一系列壓縮投資及房價的調控措施，打破了市場正常運行的規律，出現了零八年中國經濟的整體下滑和房價的快速回落的曲線，並在零九年初跌倒了谷底。

其實零八年底的中央經濟工作會議就將“兩防”改為了“四萬億”，但實際直到具體涉及零七年出臺的那些房地產調控的具體限制消費的障礙被拆除之后，消費才被釋放，尤其是個貸利率和交易稅費的調整，改變了市場和消費者的預期，房價才在一年之后再一次沖到了高點。

2010年的年初，為了抑制房價的過快上漲，中央取消了一些刺激房地產市場的優惠政策之外，也推出了一系列的限價、限購、限貸，為打擊投資行為而限制了消費行為的行政措施，再一次將房價的漲幅打到了谷底，並在谷底波動運行了一個較長的周期。

恰恰是這個下滑的過程和底部運行的期間，市場減少了投資和供給，在政策限制消費的博弈時，市場經營整體也放慢了投資與施工的腳步。

從那一年起，在施面積與竣工面積的比在迅速下降。市場用壓縮和減少供給的方式，讓房價再一次回升了。13年的價格回升應該說靠的不是政策的刺激，而是市場的調節。

盡管13年初出臺了嚴厲的“國五條”，從限制和加大稅收上給市場造成極大的麻煩，但13年仍然創造了中國歷史上的最高峰，銷售面積的總量及增長都打破了記錄，價格也一路高歌而上。

許多投行的分析師說2014年設計出臺什么調控政策，但市場出現了下滑。原因在於消費需求沒有了，因此媒體高呼泡沫要破裂，房市要崩盤了。

其實許多人並不知道2013年底幾乎所有的銀行都提高了個人住房消費信貸的利率，漲息的支出遠遠高於消費者的可支付能力。因此出現了14年的銷售面積下滑和銷售價格的下滑。

提高的個貸利率削弱了消費者的購買能力，開發只好用降價來調整，但個貸利率的提升遠超過了降價的部分，利率吃掉了降價的空間，讓消費者的實際支付成本並沒有降低。

於是央行從年初就開始約談四大銀行，希望銀行降低個貸利率，但銀行在追求利潤的沖動中並不愿意降低個貸利率，直到“9.30”政策帶有半強制性的政策出臺，才有了局部的松動和調整。

2013 年住房銷售額6.8萬億中約有1.8萬億為銀行個貸，占比不到27%，而2014年11月，5.3多萬億的住房銷售中，今有1.2多萬億為銀行個貸，占比下降為22%多，下降了約5個百分點，總金額約下降30%。

從個貸的下降，既可以看出頑強的購買力與非杠桿化，也同樣可以看出個貸支援不利對市場消費需求下降的影響。

在14年市場銷售負增長中，各限購城市陸續打破了僵局，消除了限購措施，止住了銷售下滑的趨勢，“9.30”改變了限購限貸的條件之后，銷售才開始有所回升。“降息”則更有利於降低消費成本，也在影響著市場的交易回暖。

但巨大的庫存讓開發商的大量資金被占壓，銷售的壓力和還貸的壓力仍然巨大，也無法在短期內迅速被消化。

博弈還在繼續。

政府追求的是經濟的增速，只有加大投資才能有gdp的增長，但開發商要消化庫存，才有能力擴大投資。為消化庫存和穩定價格，開發商能做的是減少生產，降低投資的增速。

2013年的平均投資增幅約20%，但2014年已下降到了11.9%，並且在持續的下滑，這種下滑的趨勢並沒有改變，仍將繼續。土地的購置和所開工量都在持續的負增長中，毫無疑問，今年是生產的小年，那么明年的新增供給無疑也會減少和降低。

如果不能加速庫存的消化，要改變投速增幅向下的趨勢變為向上的曲線，仍將困難。

政府已調整的政策試圖改變市場的銷售局面，但何時才能適度消化庫存呢？政府是否會為擴大投資而進一步加大調節的力度呢？

消化庫存的周期中又如何適度的調整擴大供給的步調呢？

下一個高潮也許就在政府加大了市場刺激的力度和措施之后，加大了庫存的去化率，但產量未能及時增加的結點上！

本文為任志強在第五屆中國地產財富年會特刊撰寫的專欄文章。