回歸基本點看房價趨勢

有報道稱，近日北京、上海、廣州等一線城市的樓市成交量又有所放大，樓價也逐漸回穩。在被統計的30個城市中，有26個城市的成交面積環比上漲，其中11個上漲幅度超過50%。在成交量放大的同時，一些城市的房價也出現了回升，比如，8月份上海的平均房價在持續3個月下調之后，重新回到每平方米2萬元以上，環比漲幅高達5.8%。

而從上市公司披露的半年報信息看，一些轉戰樓市的著名家電企業從這個市場上獲得的收益也非常豐厚，大大超過了他們在自己的家電本行業中獲得的收益率。而由于這一輪樓市調控4個月來，并沒有使樓價出現大幅度回落，因此在股票市場上一些地產類上市公司又開始受到資金的追捧，一些證券公司也紛紛推出投資報告，增加了對房地產板塊的推薦。

面對這樣一種市場態勢，人們不禁要問，房地產市場到底怎么了？未來房價到底是漲還是跌？這一輪房地產調控到底能不能見效？能不能把房地產投機的囂張氣焰壓下去，把過快上漲的房價平抑下來？而如果這一輪聲勢巨大的房地產調控不能明顯見效，那么是否意味著房價在未來一段時間內還將猛烈上漲？老百姓更加難以承受？并由此引來更為嚴厲的管控措施？

現在，人們出現這樣的疑慮與聯想是有道理的。因為，中國的房地產業經過這幾年的超速發展，已經到了非常畸形的地步。尤其是這個市場涉及的住房消費者人數眾多，資金規模巨大，而各種投機資金撈取暴利的空間更是超乎想像，因此卷入其中的各種利益集團也非常多。而他們的一舉一動常常會左右市場，一旦調控不能見效，那么市場的反復將是必然的。

怎么來看待如此謎一般的市況呢？特別是對于房價的各種吆喝，到底誰是真的、誰是假的？需要從哪幾個方面來辨別呢？這確實是一個問題。尤其在一個信息渠道十分混亂、數據真偽難以辨認的市場上，在一個權威機構不能及時提供全面、有效的信息，許多基本情況公眾都不很明了的市場上，老百姓要作出合適的判斷不僅是困難的，而且對本輪調控的效果到底如何，也難有把握。

在這種情況下，要對未來房價的走勢做比較靠譜的分析，不得不回歸到這樣幾個基本層面。

其一，從人口聚散的趨勢看房價。所謂人口聚散，是指在一定時間內一個地方的人口流進和流出情況。當一個地方人口大量流進，而住房供給又受到很多限制，那么這個地方的房價自然就會是一個上漲的態勢；如果人口開始流出，那么房價就會回落。這種人口聚散對房價的影響，不僅對一座城市來講有參考意義，對一個社區也有參考意義。

從這一點來看，現在有些一線城市人口還在流入，所以房價堅挺是有原因的。但像北京、上海這樣的城市，它的自然承載能力已經大大超過了極限，人口再進一步流入而沒有流出，就會出現越來越嚴重的城市病。因此，這些城市未來的人口動向將會十分復雜，因而房價也會撲朔迷離。一旦周邊地區特別是中西部的城市越來越有吸引力，人口出現流散，房價的回穩也就不遠了。

其二，從城市發展的趨勢看房價。城市發展有三種趨勢，一是經濟上升期，經濟增長快，就業機會多，生活與工作的比較優勢大，在這種情況下，會吸引外來人口流入，房價看漲；二是經濟放緩期，經濟增速變慢，就業機會少，對外來人口的吸引力減弱，房價將出現搖擺；三是經濟衰退期，生活與工作成本高，比較優勢喪失，人口老化并出現勞動力流出現象，房價則會下跌。

從這一點來看，中國目前還處在工業化和城鎮化快速發展階段，因此，整體上還沒有出現城市衰退情況。但在沿海一些以出口加工為導向的二、三線城市，已經露出了因產業轉移而引發的城市衰退問題，極有可能引發當地的樓市震蕩。所以，決不能拿一線城市和二、三線城市做比較。因為，一線城市還有其他復雜的因素吸引外來人口流入。

其三，從實際供求情況看房價。除了人口和經濟發展因素外，這其中還應當考慮人文和其他社會發展因素，而直接影響房價走勢的當然是供求因素。當需求大于供給時，房價自然是看漲。但供求關系并非那么簡單，有時候有很強的人為因素在攪亂市場價格。尤其是現在一些房地產商，制造了很多假象，致使消費者陷入了迷局之中。

由此來看，樓市調控除了要增加財稅手段嚴打投機外，還要采用活血化淤的辦法，通過加快中西部地區的發展，增加二、三線城市的吸引力，來疏導人口的聚散，從而使全國的房價趨于穩定，讓房地產市場回歸均衡發展的軌道。