資金鏈四面楚歌 誰是地產商的救命稻草?

地產“新政”以其山雨欲來之勢，一夜之間讓市場上體會到了政府對地產調控的決心與堅持。除去要打擊投資投機性需求之外，房地產開發商也位列調控范圍之中：針對開發商囤地、改變土地用途和性質以及捂盤惜售等違法違規行為，明確要暫停其發行股票、公司債券和新購置土地，各商業銀行停止對其發放新開發項目貸款和貸款展期。

《證券日報》記者通過采訪多位業內人士和專家后得知，地產開發商的資金鏈條正在漸縮漸緊，在政策和市場的雙重壓力下，部分地產開發商融資時，漸處于“四面楚歌”的危機中。

直接融資受阻、信貸縮減

“新政”為地產開發商“再添堵”

近期，上市房企非公開發行股票融資方案或被否定或延遲退出，甚至放棄發行。而在地產“新政”調控下，地方政府如上海的“滬十二條”曾經提出將會提高預征的土地增值稅。興業證券近期一份研究報告指出：細則中提出要提高土地增值稅預征比例，若該項政策一旦嚴厲執行，將從一定程度上打擊囤地行為。同時，將“對開發商的資金造成一定的壓力。”

《證券日報》記者從北京的投資公司相關人員那里了解到，目前該公司的客戶在“市場和政策的壓力下”有所增多，而且這些客戶以中小房地產開發企業為主。這些中小企業融資往往用于購地、開發以及股權收購等用途。記者向其詢問原因時，該名人士介紹部分是由于目前銀行信貸規模下降以及信托融資受阻所致。

華創證券地產分析師楊現領在接受《證券日報》記者采訪時也提及，前三季度銀行對房地產開發商的信貸額度基本逐步釋放，預計四季度銀行貸款將進一步收緊。

房價“下行”趨勢明顯

自籌資金難解開發商資金“近渴”？

2010年4月份以來，國房景氣指數顯示房企資金來源回落持續下滑。而房地產開發商的資金來源中，自籌資金所占的比例越來越高。

根據華創證券楊現領的介紹，房地產開發商的資金來源將更多地依賴定金和預收款。如果政府啟動預付款專項賬戶管理的話，再加上在目前調控的背景下，商品房成交量若呈下滑趨勢并伴隨成交量的減少，那么“開發商下面的資金來源會更加地收縮。”

而浙江證券最新研究報告估計，未來2-3個月商品房成交將會反復和震蕩，而其所公布的10月2日-10月8日的15個重點城市總成交套數和成家面積均環比下滑。從其公布數據顯示，“銀十”并未有一個良好開端。

為此，《證券日報》記者向多位專家求證。他們表示，深圳和上海細化政策的出臺都表明此次調控日趨嚴厲，房地產市場應該會進入到一個“二次調整”或是“二次觀察”的過程。而在華創證券地產分析師楊現領看來，在這個調整期里房價“只有下行的壓力，沒有向上的支持力”，并且相關情況將會持續一段時間。

雖然，以往的房地產調控政策往往伴隨著供給的壓縮，但是這次調控政策有所不同。本次調控關注供給層面，甚至以供給為主導——相關保障房供應計劃是“新政”中一大重點，“滬十二條”還提出要增加居住用地供應總量。房地產市場供應量的增加將從另一方面抑制房價在調控后的“反彈”幅度。因此，即使未來調控政策結束，亦不能保證房價會大幅反彈。存在房價中的種種不確定性，使得開發商自籌資金亦受到限制。

信托能否成為救命稻草？

6-9月份以來，多家上市公司發布以股權質押或是債權收購的方式將信托資金引入到房地產市場。用益信托工作室分析師接受《證券日報》記者采訪時指出，1-9月份以來投資于房地產行業的集合類信托產品共計373個，涉及資金總額1243億左右，投資于房地產領域的集合類信托產品占全部集合類信托產品的50%左右。那么，是否信托資金將成為房地產開發商的資金提供者？

《證券日報》記者就此問題咨詢華創證券地產分析師楊現領，他認為信托資金未必會大舉進軍房地產市場：從整體上來看，信托融資與銀行信貸一樣，對風險和收益的權衡是其主要的考慮，因此具有明顯的順周期性質。一旦調控出現，在銀行信貸等其他融資額度減少的情況下，信托規模逆市增發的可能性不會太大。在他看來，隨著地產調控政策的強化，不僅銀行信貸會關注房地產市場的下行風險，信托也是一樣的。因此，信托業將會主動地、而非被迫的去控制其發行規模。“發行規模在未來幾個月或許會有一個明顯下降，下降的幅度則視地產行業本身的風險而定。”

這一說法得到用益信托工作室的支持。《證券日報》記者采訪用益信托工作室分析師時，該人士表示，9月份信托產品數量少了一些，發行45個信托產品，涉及金額大約為126億元。“和前面幾個月相比，比如7、8月份信托規模都在200個億左右……從目前掌握的情況來看，有一定的減少。”用益信托工作室分析師告訴《證券日報》記者，如果國家調控政策持續進行下去的話，即使目前房地產信托產品保持在一個較高的水平，出于對風險和不確定的考慮，未來投向于房地產的信托產品的發行規模、數目或許會有所縮減。

那么，若是真如預測中開發商多條融資渠道都受到限制：諸如四季度銀行信貸縮減、信托發行規模減少，而調控下房地產開發商推盤受阻，房地產開發商資金鏈真的會遭遇“四面楚歌”嗎？

民資和險資，誰將拯救地產開發商？

華創證券楊現領告訴《證券日報》記者：資金的特性永遠是追逐盈利，在當前通貨膨脹預期逐步強化，以及投資渠道狹窄的情況下，民資或可能進入到房地產市場。相對而言，房地產市場資本回報率較高；而且對于其他壟斷性行業來說，資金進入門檻較低；最后，房地產行業從長期角度來看，預期將是一個向上的周期。因此，民資可能成為“一個重要的潛在資金來源”。不過，民資究竟會從多大程度上影響房地產市場調控的效果，仍需拭目以待。

另外，Wind一份研究報告指出，9月初保監會發布《保險資金投資不動產暫行辦法》，有逾4500億元人民幣的資金有望進入房地產領域。

無論如何，房地產開發商日漸“干涸”的資金源頭，有待于“富氧血液”輸入。

角色轉換透視房價沉浮

——在“剛性需求者”與“投資購房者”之間徘徊

國慶期間，見到比我早一年工作的師姐。同為工薪階層，剛剛畢業就結婚了的她已經擁有兩套住房。一套是由公公婆婆多年積蓄購買下來的二手房作他們的結婚新房；另一套則使用丈夫歷年的工作積蓄在河北燕郊買了一套住房，預備將來父母退休后養老之用。并且，她還計劃將來單位分房時，通過親戚火力支援再買一套，待遠在南方的公公婆婆退休后居住。

夫妻擁有一套住房、公公婆婆擁有一套住房、父母擁有一套住房。從道理上講，應該都算是剛性需求。不過在寸土寸金的北京，負擔三套房的房貸可不算輕松。我們為她一畢業就成了“房奴”而表示擔憂，不過師姐說過：“北京的房價是絕對不會降的!”

事實上，這大抵也反映了北京住房需求者的心理：剛需永遠存在，一旦北京房價下跌，既有剛需者接盤，又有投資投機性需求者虎視眈眈。而且，雖然負擔三套房子很是辛苦，但是既方便了自己，也方便了老人，又算是進行了不動產投資。“一箭三雕”，雖辛苦也值得。

所以，如同師姐這種對住房的需求者來說，可謂是在住房“剛性需求者”和“投資購房者”雙重角色之間徘徊。

無論如何，家境普通、從外地移民至北京的師姐不還是在短時間內坐擁2-3套住房？這頓時激起了一群師弟妹的雄心壯志，畢業后無論有多少關于首都“居，大不易”的警告都無法阻擋年輕人向首都人民報到的熱情。

不過，第一輪房市調控政策出臺后，北京、上海這兩大接納畢業生最多的城市就給我們上了一堂主題為“大城市，不易居”的課程：房價沒有調控下來，房租卻水漲船高。在每個畢業生都急于安頓下來的季節里，我們幾乎以最貴的年份里，最貴的月份里簽下了一年的合約。

此時，師姐手中所持物業已經從當初入手時的4000/㎡左右，房價最高時曾突破萬元/㎡，而調控政策出來后，房價在8000/㎡左右。

不過，就在國慶前一天，央視新聞聯播顯示，政府第二輪調控政策再次啟動。

國慶期間校友聚會，面對師弟妹們對師姐能夠擁有多套房產的羨慕心理，師姐卻表示她已經改變初衷——等到單位分房的時候，賣掉在燕郊的房子而選購一套大房，適合夫妻和公公婆婆居住。而目前所居住的二手房，面積90㎡，留給父母退休后居住。

也即，她購房的心理已經部分的由持有物業轉變為改善居住條件了。

師姐慨嘆的說，誰知道房價有一天到底會不會垮。公眾對高房價的不滿已經造成物業持有者的危機感——目前呼吁樓市降價的聲音太過響亮，政府調控政策也日漸嚴厲。市民和投資投機者不同，他們是風險規避者，也擔心國際歷史上發生過的由房地產引發的危機在中國重現。

最后，師姐狡黠的對我一笑：別看現在買不起房子的人呼吁房價降價的聲音最響亮，一旦他們擁有了住房，立刻轉變立場，不僅希望房價永遠不會下降，心有余力也足的時候，仍舊會選擇買房保值增值。她自己也如此，一旦市面上對房價的預期恢復，自己也會加入投資性購房者的隊伍——誰讓通貨膨脹讓手里的貨幣的價值太不靠譜呢？