上海新政或誤傷改善型購房者

“滬１２條”樓市調控細則出臺以來，買賣雙方觀望情緒加重，二手房掛牌量激增，原本處于上攻勢頭的上海樓市成交或暫時放緩速度。新政打亂開發商的營銷節奏，開發商調整開盤計劃。

先買？先賣？深陷其中

146829套！11日16時，上海官方網站房地產數據顯示，上海二手住宅掛牌量已破14萬套，這僅是上海樓市細則公布的第四天。而在新政的首日，該數據還徘徊在13.9萬套。上海樓市細則使得剛解凍的二手房市場突變 “泥潭”。

一位客戶本打算出售自己總價約150萬的房子，買下一套200萬的房子。但原來的房子遲遲沒有賣掉，看中的房子也催他交易。假如他先買下新房，不僅要承擔高額的二套房貸利率，交易中個稅等方面的優惠措施也不能享受。經過協商，他只得一邊先支付一些定金推遲交易，一邊抓緊賣房。

目前，可能受影響最大的購房者是中端改善型購房者，他們手頭至少有一套以上房產，是否出售再購入一套，能否貸到款，非常矛盾，此群體目前“各懷鬼胎”，一方面擔心政策調整后，價格下調，想盡快出手；另一方面又擔心賣出后很難買進。那些正在交易中的改善性需求則是深陷其中。在這輪新政影響下，很多二手房由于受房貸等方面的影響，使得交易取消，這將會誤傷部分下家“剛需客”。

業內人士認為，未來一段時間，房價暫時不會大漲，如果已經想改善型購房或出售房源，現在掛牌出售，等市場盤整一段時間后，再入場購買。即使是 “限購一套”，也是暫時性政策，未來仍然有機會。

開發商陣營已分化

與“十一”秋季房展會期間的高人氣相比，上海目前不少樓盤銷售人員的態度出現了明顯變化。有樓盤銷售人員表示，會有相應的優惠，但具體措施還要等開會通知。以松江九亭某大型樓盤為例，該樓盤的樣板房11日接受現場預訂，開盤價將考慮調控因素。

選擇保守觀望的開發商也不在少數，市場人士分析，對于開發商來說，會根據自身的貨源以及資金鏈情況做出應對策略，因此在接下來的一個月內，市場供給的節奏可能會放慢，不排除延期開盤的可能。有一些原本打算１０月底開盤的項目，目前正在考慮是否推遲開盤日期。

搜房網數據分析師稱，相比中秋期間８個項目、國慶期間７個項目的開盤量，上周末的開盤量有一定幅度減少。在房產稅尚未出臺、后續政策執行力尚不明朗的情況下，保守型開發商自然會選擇觀望。

盡管如此，大部分業內人士卻不看好上海“限購令”的效果，可能導致“假離婚”潮。“北京在4月份出臺了‘限購令’后，成交量并沒有出現大幅度下降，這使得很多人不看好‘限購令’的效果，上海在7日出臺‘限購令’后，地產股也在8日出現大幅度反彈。”中原地產上海研究咨詢部總監宋會雍說。