緊縮預期猶存?地產股向上動力不足

受土地增值稅從嚴清算消息影響，5月27日地產股表現依舊疲弱。短期內房地產調控基調不會明顯轉向，地產股向上仍缺乏動力。

中國證券報5月28日刊登中證證券研究中心張泰欣的文章稱，受土地增值稅從嚴清算消息影響，27日地產股表現依舊疲弱。申萬房地產板塊指數漲幅居后，僅微漲0.91%，成為牽制大盤向上的主要力量。我們認為，短期內房地產調控基調不會明顯轉向，地產股向上仍缺乏動力。

增值稅清算力度的加大將有效打擊開發商捂盤囤地行為。由于房價整體上并未出現下行態勢，在高房價下，如果持續捂盤，坐待價漲，增值收益越多，開發商被征收增值稅也越多，使得房地產公司財務能力邊際削弱。

對于土地儲備和開發面積較多的公司而言，如果不能及時銷售和施工，則將承擔較重的稅負，并不能從地價、房價上漲中得到更多收益。我們認為，土地增值稅的從嚴執行對大型地產公司業績的影響將在年末體現，如果這些公司目前不能想法提高銷售率，則利潤將受到較大影響。

5月以來，各地樓市成交低位徘徊，如果銷售持續低迷，再加上政策基調不變的話，開發商主動降價的行為將更多地出現。盡管不少地產公司目前有較充裕的財務支持，但如果調控政策在交易和保有環節上繼續從嚴，多數開發商實施以價換量策略的可能性將大增。?

未來預期的調控政策將對龍頭地產商和一線城市實力派地產商造成更為負面的影響。從目前市場行為看，地產龍頭股整體換手率為1.5%，更多的機構是在博取地產股超跌修正的收益，并不是對未來預期有所好轉。4月15日以來，地產板塊累計跌幅已達21.26%，整體PNAV（股價對凈資產價值）折價25%以上，消息面的稍顯緩和使得地產股有超跌修正的要求，但基本面的低迷和未來政策面的中性偏緊使得地產股缺乏足夠的安全邊際。

我們認為，未來再度出臺嚴厲調控措施的可能性不大（包括熱炒的物業稅、房產稅等），目前樓市步入了觀察和盤整階段，前期政策的效果需要一個季度左右的時間才能充分顯現。屆時如果房地產市場出現了趨勢性向下，不排除政策面轉向中性偏松、再度刺激投資的可能。

(王彥彥?編輯)