深圳房地產研究中心:2010年房價大幅下調可能性較小

深圳房地產研究中心分析，從2010年的宏觀形勢來看，中國2009年的保八目標基本實現，2010年要力求穩定，在這種背景下整體貨幣政策也會比較寬松，2010年中國整體經濟向好，房地產市場出現大幅度深調的可能性就比較小。

中新社援引南方日報12月25日的報道稱，時至年末，國家對于房地產市場宏觀調控政策的密集出臺使得市場逐步進入深度觀望的狀態。而在“國四條”之后，市場更在猜測深圳將會出臺哪些細則以加強對深圳房地產市場的調控。

24日，來自深圳房地產研究中心的一份近期房地產市場形勢與政策分析公布。作為深圳市規劃和國土資源委員會下轄單位，深圳房地產研究中心源于1997年深圳市規劃國土局成立的房地產研究室，現已成為深圳市規劃與國土資源委員會下屬的一家涉及“房、地、產”諸相關領域的綜合性的專業研究機構，其作為政府直接下轄智囊機構的角色讓這份分析報告尤其受到關注。

“2009年1-11月，深圳房地產投資規模下降幅度繼續收窄、新建商品住宅價格出現較快上漲；深圳住房潛在需求較大，使得住房價格面臨長期上漲壓力，但房價上漲過快，不利于廣大普通居民家庭住房消費，也不利于深圳經濟社會的穩定發展和金融安全；深圳提出了控制‘套數指標’和實行‘住房用地項目手冊’制度，增加普通商品房供應，支持居民自住住房需求；深圳擬針對自主、改善型需求和投資者制定差異化的住房金融與稅收政策；研究沒收違法建筑、征收違法集資房并將其納入保障性住房的相關政策。”這些深圳房地產研究中心對于深圳當前房地產市場形勢的分析和對于今后調控設施的判斷和建議，有助于市場理解和前瞻深圳房地產市場的未來走勢。

市場運行

前11月二手房成交面積是2008年三倍

據深圳房地產研究中心統計，2009年1-11月，深圳完成房地產開發投資381.41億元，同比下降2.1%，與2009年一季度23.4%的降幅、上半年9.5%的降幅和三季度3.3%的降幅相比，下降幅度繼續收窄，這表明開發商已逐步恢復投資信心。從前11月的統計來看，商品房施工面積3,095.72萬平方米，同比僅下降3.1%，新建商品房累計可售面積已增長到375萬平方米，商品房供應緊張狀況較年初已有所好轉。

同時，相比于2008年樓市的冷淡，2009年前11月新建商品房銷售面積大幅增加。1-11月，全市新建商品房銷售面積665.29萬平方米，同比增加98.85%；其中，商品住宅銷售面積618.93萬平方米，同比增加99.35%。但從統計來看2009年前7個月，商品住宅成交面積較2008年增長較大，但8月份以后，隨著房價的上漲，新建商品房銷售水平明顯下降。此外，還有價格，深圳新建住房均價從年初的每平方米11,000元一直上升到10、11月的21,661元和19,413元，“房價上升較快”。

而同樣在價格因素的影響下，前11月二手房成交面積接近2008年全年成交總量的三倍，二手住宅與新建商品住宅交易面積的比例為1.65:1，二手房交易規模明顯高于新房銷售規模。

形勢分析

高房價制約有效需求

深圳房地產研究中心認為，2009年深圳房地產市場步入快速回升的軌道，但是4月份以后，深圳房地產市場逐漸從回暖走向過熱，住房價格過快上漲并超過歷史最高水平。

從供應來看，截至目前，深圳累計可售一手房375萬平方米、3.32萬套，仍低于正常時期400萬平方米左右、4-5萬套的合理供應儲備。從需求來看，全市33.3%的住房自有率決定了未來深圳住房潛在需求依然旺盛，但房價上漲較快且長期在高位徘徊，制約了廣大普通居民家庭住房消費，無法將潛在需求轉化為有效需求。

“相比于北京、上海這些老城60%-70%的住房自有率，深圳33.3%的數字說明深圳住房需求率潛力巨大。”深圳房地產研究中心副主任王鋒認為，這與深圳常住人口和暫住人口倒掛有關，目前全市4億平方米的住宅有一半都是在出租。

此外，深圳房地產研究中心認為，2009年以來部分商業銀行放貸較為寬松，盡管促進了自住與改善型住房消費，但也導致投資需求重新抬頭，推動了房價上漲；而部分房地產企業不適當的促銷和宣傳，則夸大了市場供求關系的緊張，并進一步加劇了房價上漲。

“由于深圳市土地資源較為緊缺，人口規模較為龐大，且在實際住房自有水平較低背景下，住房潛在需求較大，使得住房價格面臨長期上漲壓力。”王鋒認為，近幾年房價的過快上升，使房價與經濟增長和居民收入增長出現較大背離，實際上已經形成今后較長時期的房價透支，并使得房地產市場在近幾年一直處于發展不穩定、起伏較大的態勢。深圳房價上漲過快，不僅不利于廣大普通居民家庭住房消費、改善居住條件，也不利于深圳經濟社會的穩定發展和金融安全，政府需要通過加強和完善房地產市場宏觀調控，解決市場機制存在的缺陷，促進房地產市場穩定健康發展。

政策導向

差異化住房金融政策抑制投資型購房

王鋒認為，在全國宏觀經濟形勢向好但不穩固、國際經濟形勢何時回暖還無法預測的背景下，繼續推進包括住房消費在內的內需增長，采用寬松的貨幣政策，仍然是國家未來經濟政策的重要組成部分。在此基礎上，國家推出國四條一方面加強普通住房保障，改善民生，一方面抑制房地產投資和投機性，抑制房價進一步快速上漲。

王鋒透露，近期深圳市委、市政府及有關部門正在加快研究今后房地產市場調控和住房發展的系列政策。12月7日，深圳市規劃國土委員會在官方網站上公示了《深圳市住房建設規劃2010年度實施計劃》(征求意見稿)。其中已經包涵了今后深圳房地產市場調控的大量政策信息。

針對土地資源緊缺的現狀，深圳采取了多種渠道促進住房用地供應，通過年度新增住房用地、舊改用地、存量土地組合供應，增加普通商品住房供應量，王鋒表示，2010年深圳開工商品房供應量將達到7.29萬套，近一半將從更新用地中獲得，其中2.23萬套為保障性住房。

“只有按套數來控制商品房供應數量才能形成有效住房供應。”王鋒表示，深圳為了促進所供應的住房用地形成有效住房供應，提出了控制“套數指標”和實行“住房用地項目手冊”制度，要求土地出讓合同中明確住房供應的套數，且每宗用地均應建立從“宗地出讓”到“竣工驗收”的項目全過程監管，以確保計劃落實，有效形成未來住房供應。

而在抑制投資和投機性購房者方面，“深圳擬制定差異化的住房金融和稅收政策。”王鋒表示深圳一方面繼續貫徹執行國家有關首次購買普通商品住房在稅收、按揭貸款方面的優惠政策并嚴格認定改善型住房的標準，另一方面對首套及改善型住房以外的其他購房行為，嚴格執行國家有關部門關于貸款首付比例和利率的規定，以遏制住房投資和投機行為。

具體措施

大力增加保障性住房建設

“國家359號文明確了對于首套和改善型住房外的購房行為采取首付4成、貸款利率提高10%的政策，但在2009年商業銀行在過于寬松的貨幣環境下放貸也寬松，導致了投資型購房帶動高房價。”對于這種情況王鋒表示，中央及地方政府需要制定界定改善型住房標準，他個人建議以家庭為單位首套住房60平方米以下購買不超過144平方米的普通住房都可以認定為改善型住房。

從計劃有關內容看，2010年深圳將大規模推進保障性安居工程建設，市、區財政將投資35億元用于2.23萬套保障性住房建設；同時，深圳還將頒布實施《深圳市保障性住房條例》，在解決戶籍低收入住房困難家庭住房問題的基礎上，進一步拓展住房保障對象，將經濟社會發展所需人才納入住房保障范圍，已解決其現時住房困難；并且深圳將結合“新兩規”政策的執行，研究沒收違法建筑、征收違法集資房并將其納入保障性住房的相關政策。

“在深圳的土地供應計劃中，保障性住房作為一種剛性需求，每年土地供應都全部完成。而商業住房作為一種彈性供應，實際供應與計劃有區別。”對于目前保障性住房進入市場還不到政府建設數字的10%，王鋒表示，加上2010年的2.23萬套，深圳保障性住房供應將達到14萬套，但保障房一般有3年的建設周期，現在完工的不多，但基本都已經開工。

趨勢預測

如政策繼續收緊房價必下調

“2010年深圳房價調整是必然的，至于回落多少還要再作判斷。”王鋒作出如上分析。2007年樓市調整的背景是市場連續兩三年快速增長，中央連續三年實施宏觀調控，市場沒法去承受，市場在雙重壓力下被迫調整，又恰巧在調整期遭遇全球金融危機，雪上加霜。而房地產市場和宏觀經濟走勢的關系非常密切，“如果宏觀經濟出現衰退，最早就從房地產市場開始。”深圳當時是全國房地產市場漲幅最大的城市之一，上漲30%多，而全國的平均水平才12%左右，這就導致當時深圳房地產市場進行了比較大的調整。

從2010年的宏觀形勢來看，中國2009年的保八目標基本實現，2010年要力求穩定，在這種背景下整體貨幣也會比較寬松，“2009年10個億，2010年怎么說也有7個億。”整體經濟向好，房地產市場出現大幅度深調的可能性也就比較小。

而在深圳這個市場，房市必須要調整，因為房價已經太高，跟普通居民收入水平相差太大。這樣高的房價對于普通自住型購買者已經形成擠出效應，而2010年政策又會對投資型購買者進行進一步打壓，“那時市場上還有哪些購買者呢?”王鋒認為，深圳房市調整是必然的，至于回落多少還要再作判斷。

(徐志嬌 編輯)

更多財經資訊：www.caixun.com

免責聲明：本文所載資料僅供參考，并不構成投資建議，世華財訊對該資料或使用該資料所導致的結果概不承擔任何責任。若資料與原文有異，概以原文為準。
世華財訊資訊中心：editor@shihua.com.cn 電話：010-58022299轉235