調控到傷筋動骨 中國房企今年或將面臨撤底大洗牌

《中華工商時報》消息，中國房地產調控政策難言放鬆，資金鏈持續緊繃，住宅庫存攀升，購房者觀望，房地產企業今年恐傷筋動骨，併購重組將頻頻出現。業內表示， 2012 年，一場更為撤底的行業大洗牌或將來臨。

中新網報導，去年以來樓市調控的幾劑猛藥效果顯著。數據顯示，去年 12 月全國 70 個大中城市中，新建商品住宅、二手住宅價格環比下降或持平的範圍繼續擴大。全國各地以限購、限貸、限價為主導的調控手段有效的控制了房價。相關專家就此判斷：龍年樓市調控不會輕易放鬆，商品住宅價格將會繼續下降。

業內人士分析，今年 1 月的中央經濟工作會議已非常明確表達「堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，促進房地產市場健康發展」，預料樓市調控短期內肯定不會放鬆。如果保障房建設跟不上、房地產稅收、土地政策改革不徹底，樓市調控的效果就不會明顯，所以，龍年調控政策難放鬆，政策還需繼續落實下去。

一系列政策的打壓下，房地產企業開始面臨諸多問題，最明顯的是「資金」問題。相關統計數據顯示， 2012 年將迎來房地產企業的償債高峰，各種離岸私募債、房地產信託、房地產基金以及民間信貸等在 2012 年即將到期的債務總額達到數兆元人民幣。

有機構預測，房地產企業的償債高峰在 2012 年和銷售回籠資金的低谷相重合，使得房企資金狀況從 2012 年第 2 季起將進一步惡化，甚至將比 2008 年的最差水準更糟。在此情況下，出貨仍是 2012 年上半年房企的首要目標，與此同時，項目轉讓、轉讓股權等企業間的合作重組仍將是 2012 年房地產行業的重頭戲。

儘管很多地產大佬如萬科總裁鬱亮已經表態，行業大量倒閉不可能，大規模重組也不可能，但事實是，不少中小房企已經開始選擇通過股權交易、出讓項目等方式，或者通過私募基金迅速融資。業內人士對此表示，在融資成本愈來愈高的當下，房企們能否堅守的住明顯是個嚴峻問題。

隨著調控的加劇，開發商的拿地熱情急劇下降，導致土地價格萎靡不振。例如， 2011 年杭州部分區域地價下降一半，拿地的開發商陣營中，綠城、濱江、宋都、西子等曾經的拿地大戶榜上無名，龍湖、九龍倉、保利、中海等在杭州土地市場上表現兇猛的外來品牌公司，也難覓蹤影。

北京 2012 年 1 月份的土地市場也明顯冷於去年同期， 2011 年前 2 個月的土地出讓金分別達到了 61.45 億元及 70.9 億元 (人民幣，下同) ，而 2012 年 1 月北京土地市場僅成交了 19 宗地塊，土地出讓金總額為 20.61 億元。

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北京土地市場的冷意並非獨有，中國城市地價動態監測系統最新統計數據顯示， 2011 年第 4 季全國住宅地價環比呈現零增長。中國土地勘測規劃院地價所所長趙松對此表示， 2012 年第 1 季居住地價可能還會進一步下降，也就是說可能出現負增長。

北京中原市場研究部總監張大偉對此也認為，首先新房銷售受阻、庫存大漲、已經出讓的土地頻頻延遲開工等令房產商在無奈應對。其次，資金壓力大，目前開發商大部分能夠利用的融資渠道幾乎都已被政策堵死，全國樓市行業已經入冬，在這種情況下，現金為王的法則，使得土地市場冷清。

第三，土地價格並未明顯降低，雖然目前市場土地成交價格出現了輕微下調，但是在部分區域房價動輒下調 10% 以上的市場，土地價格下調的幅度依然不大，而且部分土地的起價過高也是土地流標的原因之一。第四，政策預期依然收緊，目前執行限購的 46 個城市基本確定依然會執行調控，這明顯影響了開發商的市場預期，開發商已經逐漸減少在熱點城市的投入。在開發商極度悲觀的情況下，其拿地熱情低迷，並導致全國土地市場趨冷。

伴隨著成交量的大幅下滑，住宅庫存量節節攀升。國家統計局數據顯示，全國商品房待售面積 27194 萬平方米，增長 26.1% ，增速比上年加快 18 個百分點。此外，廣發證券也在月報中指出，龍年 1 月各家公司庫存都有所增加，庫存較為嚴重的公司，目前手上可銷貨值已經達到 2011 年實際銷售額的兩倍。

對此，瑞銀房地產分析師李智穎認為，未來 6 個月，房地產政策仍將保持不變。 2012 年上半年，如果建設不放緩，或將出現供應過剩。根據瑞銀測算，建設量必須降低 28% 才能使市場供需重新平衡。「2012 年，開發商的銷售下滑幅度如果超過 30% ，則大部分公司現金流將有壓力。」李智穎說，那樣的話，可能有更多的中小開發商將退出市場。

世聯地產集團市場研究部總監吳志輝研判， 2012 年房地產業的關鍵詞是「去庫存」。在存貨減值和資金流轉壓力下，快速消化庫存將成為地產企業當下要務。

調控政策難言放鬆，房企將繼續面臨各層面巨大壓力，成交量下降，庫存量攀升，購房者觀望， 2012 年註定是房地產行業要傷筋動骨的一年。

著名經濟學家葉檀分析，房地產行業處於十字路口，未來政府會對不同的企業實行不同的融資政策，同時以保障房保證固定資產的投資增速保持穩定。大型企業的逆勢拿地，項目公司的並購重組，說明房地產已經進入調控深水區， 2012 年，我們可以見證房地產行業的大洗牌。

「從房企的角度來看， 2012 年，房企將會把成交量放在突出的位置。」同策諮詢研究中心總監張宏偉也認為，從當前市場格局來看，各大房企採取高速週轉的市場策略，快速回籠資金，「現金為王」成為必然。

行業發展經驗及市場實際銷售數據也表明，在樓市調控政策收緊、市場流動性收緊的市場背景下，房企「死扛」不如「跑得快」。而「一步到位的降」及合理定價成為當前樓市調控下「跑量」的關鍵，多位分析人士均認為，今年上半年樓市仍將面臨價格下行壓力。

此外，在 2012 年企業併購重組將頻頻出現。莫尼塔地產行業分析師施琪認為，在資金鏈持續緊繃背景下，小型房企由於其經營和融資能力不足，可能會面臨較大的資金風險。而資金鏈和經營保持健康的大中型房地產企業，或得益於土地和產權交易以及可能來臨的並購潮，總之，一場更為徹底的行業大洗牌或將來臨。