住建部嚴打開發商捂盤禁止分期提出預售申請

2009年11月26日 08:32

住建部11月中旬發出了《關於進一步規範房地產銷售有關問題的通知》，果斷出手干預市場。《通知》發出之後，各地已開始落實。

據濟南日報11月26日報道，《21世紀經濟報道》報道稱，北京一些開發商開始坐立不安：以前樓盤銷售慣用的收錢「排號」手段，被建設部門指為違規銷售。開發商如果囤房、抬高房價，將面臨被清理資質的風險。

住房和城鄉建設部(以下簡稱「住建部」)11月中旬發出了《關於進一步規範房地產銷售有關問題的通知》(以下簡稱《通知》)。這份《通知》是住建部調研已久後，果斷出手干預市場的表現。《通知》發出之後，各地開始落實。北京市住建委對各地市場上房地產銷售備案工作作出嚴格規定。同時，查處捂盤囤房行為。11月下旬，北京市住建委介入調查中信城二期，其在沒有獲得預售證的情況下，提前發放房號和接受預訂金的行為被指為違規銷售。

目前北京、上海等一線城市的房價水平，超過了2007年最高值。一路高漲的北京房價，是否也與2007年底一樣，遭遇緊縮性調控政策出台？

開發商定價有術

據安居客機構一份統計報告，北京市11月份四環內樓盤新盤平均開盤房價達到了2萬元/平方米，五環內達到了1.6萬元/平方米。11月21日，位於北京西四環的「大成郡」樓盤終於「開盤」，而在半年前，家住北京海澱區的季女士就開始「排號」。排在100號之內，本次開盤推出了149套房子，季女士想應該可以挑上一套房子。然而，當天她在現場發現開發商放出去了5239個號。

今年3月份該樓盤開盤時才16500元/平方米，剛過半年，開盤價格跳到了均價2.4萬元/平方米。即使這樣，5239：149的比例，搖到誰，誰都像中大獎一樣欣然交錢。149套房子仍然被搶購一空。開發商放話，下一期房子開盤，要賣到3.5萬元/平方米。地還是那塊地，開發商還是那家開發商，房子還是那樣的房子，季女士納悶：憑什麼半年就漲七八千元/平方米？「大成郡」項目銷售相關負責人解釋說，很多家庭怕排不上號，一家買了10-20個號，最後實際參與排號買房的家庭是1700-1800組家庭。而且，排號只有3天，沒有收錢。上述銷售負責人還說，「大成郡」在各項指標上都沒有創下「最高」：其對面一處樓盤，年初房價9000元/平方米，現在賣價26000元/平方米；北五環外一處樓盤，只有400套房子，卻放出了8000個房號。

季女士這樣的遭遇，是北京樓盤銷售中常見現象。萬科北京公司銷售總監肖勁說，開發商開盤之前，先由一些中介機構帶「看房團」來簽意向，行業內被稱為「蓄水」。就好比築水壩一樣，先蓄積足夠的水，然後突然打開水壩，洩洪而下的購買力，會將每套房子買走。

除了「蓄水」外，開發商還有很多種方法來抬高房價。例如，北京西三環某樓盤，已經開始「單雙層」賣樓：先拿出100套單層的房子，放出200個號，順利賣完；再開出100套雙層房子，每平方米調高3000元價格。道理很簡單：雙層的房號比單層房號吉利。

北師大學房地產研究所副主任王宏新表示，目前供不應求的情況下，開發商定價模式會帶來房價不理智上漲。

「少量存房」原則

記者獲得了上述住建部《通知》內容。在商品房預售管理上，該《通知》要求各地在受理開發商申報的項目預售申請時，原則上不得分層、分單位申請。必須按照整個項目申請。對於開發規模較大，實行分期開發、分期交付的項目，才可以按照分期開發的規模申請預售許可。

上述安居客機構人士指出，2008年底，很多地方政府出台穩定樓市政策中，允許開發商分期、小規模獲得預售證，是一個普遍的現象。當時，市場情況不好，開發商拿了預售證之後也賣不出去，還會引來銀行催款。於是，很多地方允許開發商按照自己願意的銷售規模申請預售證。而在今天房地產市場行情很火爆的情況下，這就成了開發商捂盤手段。

住建部在下發《通知》同時，將上海市7月下發的《商品房銷售方案備案暫行規定》給各地學習，希望各地借鑒上海經驗，也推行商品房銷售方案備案管理。記者拿到一份上海市的《暫定規定》，其中明確提出，開發商在上報銷售方案的時候，對於自留、自用的房屋應該依照「少量、合理」的原則進行確定。開發商需要將銷售方案進行備案，如果不按照獲得建委部門認可的銷售方案進行銷售，則可被認定為捂盤。

與此同時，國土部也在嚴查囤地。一個重要手段是：在新的土地出讓合同當中，規定了竣工日期。這與銷售方案備案制有異曲同工之處。對於不辦理銷售方案備案的企業，上海市的《暫定規定》當中提出，將以停止辦理開發商項目所有權手續等事項為懲罰措施。上海易居研究院楊紅旭說，上海在房價上漲較快的2007年推出了單個樓盤取得預售證面積不得少於3萬平方米的政策。後來，該政策執行效果未如預期。《暫定規定》又再次重申這個問題，是政府對開發商捂盤、囤盤進行打擊的表現。

(劉暢 編輯)

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