樓市正上演"大魚吃小魚"

在嚴厲的樓市調控政策之下，投機需求遭到遏制，市場有效需求不斷下滑，成交量持續走低。然而在這種背景之下，一些大型房企依舊在樓市調控之年創造出了驚人的銷售業績，甚至破千億元。而與之形成鮮明對比的卻是，很多中小型房企為了“保命”，不得不賣股權為生。調控之下，房企幾家歡喜幾家愁。一場“大魚吃小魚”的游戲正在房地產市場上演。

大型房企：弱市實現業績攀升

樓市調控之下，房地產行業走入弱市，成交量迅速萎縮。然而，在行業不景氣之下，仍有開發商實現業績快速增長，甚至超額完成銷售目標。

萬科、恒大已經率先傳來捷報。２０１１年，萬科實現銷售面積１０７５．３萬平方米，銷售收入為１２１５．４億元，同比分別上漲２０％和１２％；恒大實現合約銷售面積１２１９．９萬平方米，銷售額為８０３．９億元，同比分別增長５４．７％和５９．４％。

中國房產信息集團發布的報告顯示，緊隨萬科、恒大之后的，還有銷售額破７００億的綠地集團、保利地產、中海地產。

記者對比中國房產信息集團發布的《２０１１年度中國房地產企業銷售ＴＯＰ５０排行榜》和《２０１０年度中國房地產企業住宅銷售ＴＯＰ３０排行榜》發現，共有２９家房企擁有可比數據，而其中２２家銷售額同比上升，只有７家呈現同比下滑。

顯然，在樓市寒冬里，還是有不少實力雄厚的開發商能笑著過一個“熱乎乎”的春節。

中國房產信息集團認為，萬科和恒大等開發商之所以能取得良好業績，是憑借高周轉戰略。“在２０１１年信貸緊張，資金成本很高的特定環境下，高周轉顯然已成為眾房企的追求目標，‘快進快出’提高效率使企業有了更大的生存空間。”

小型房企：重壓之下賣股求生

２０１１年１２月，陜西雄獅房地產開發有限公司以６８０９萬元的價格出售了６５％的股權；青島中潤置業有限公司賣出１００％的股權，換回６９０４萬元；東福名城（常州）置業發展出售５２％的股權，獲得５．２億元……

２０１１年，中小開發商出售股權的案例不斷，北京中原市場研究部統計數據顯示，僅２０１１年１２月內，就出現了２２宗房地產企業規模股權交易（交易額超過千萬或股權變動比例超過１０％），總交易金額達到１０３．４５億元。而其中的１６起，股份變動比例超過了３０％。同時，房企股權變動還出現了向二三線城市蔓延的趨勢，超過六成集中在部分二三線城市。

而縱觀２０１１年全年，房地產行業規模股權變動超過１２４宗，交易金額４７１．７６億，遠超２０１０年的８４宗１６５．２５億的規模，同比分別上漲４７．６％、１８５．５％，均創造了歷史新高。

據統計，目前北京產權交易所和上海產權交易所有關房地產類的掛牌共４１宗，其中涉及股權類的交易掛牌達到了１８宗。北京中原市場研究部總監張大偉說，“大部分掛牌企業都屬于資金缺乏，售股過冬類型”。

張大偉認為，樓市資金選擇離場的原因在于，房價拐點已經出現，而且房價可能繼續深跌，特別是未來６至１２個月市場趨勢的不確定性非常大。隨著房地產投資收益的降低和風險的加大，房地產的暴利時代也已經過去，部分外行從房地產中撤資，重歸自己原本利潤可觀的主業。

未來并購潮將繼續蔓延

逆市擴張向來是助推企業低成本發展壯大的一大利器，而房企兩極化的表現愈發激活了這場“大魚吃小魚”的游戲，２０１１年房地產市場上出售股權和兼并收購同時上演。

與此同時，大型房企也開始出手收購，逆勢擴張。２０１１年１２月，ＳＯＨＯ中國動用４０億元獲得了上海海之門房地產有限公司５０％的股權；首開股份獲得了葫蘆島首開宏泰房地產開發有限公司３０％股權；中航地產花費２．１８億元收購了惠東縣康宏發展５１％的股權……

對此，一些專家認為，我國房地產市場的“大魚”不大、“小魚”過多的現實，使得在當前的兼并速度之下，還難以出現擁有強勢定價權的大型房企。

中國房產信息集團數據顯示，２０１１年房地產行業市場集中度雖然繼續提升，但上升幅度已經明顯減緩，呈現趨穩態勢，不論是前十強、前二十強，還是前三十強的銷售金額集中度，與２０１０年相比，增長均在０．３個百分點內，而２０１０年較２００９年的增幅則均超過２個百分點。

中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁認為，未來并購潮將繼續蔓延，而大型房企收購的股權背后的項目也將在一定的建設周期后推向市場，變為銷售金額，從而影響市場集中度的變化。