警惕開發商銷售行為金融化

在賣方市場下，開發商的強勢已經不僅僅體現在"捂盤"和"提價"上。近期，京城少數熱銷樓盤在預售之前，突破了傳統收取少許誠意金進行認籌的方式，金額逐漸放大，並與銀行存款結合。業內人士指出，應警惕開發商銷售行為的"金融化"，這種現象如果升級，可能會影響金融領域的正常競爭。

今年以來，房地產市場強勁復甦，各大城市商品房銷售強勁，排號買房現象屢見不鮮。其中，不少樓盤在取得預售證或者即將申請預售證時，便開始內部認購，公開放號收取誠意金。

顯然，在樓盤尚未取得預售許可證時，任何形式的銷售行為都是非法的。收取誠意金作為一種法律性質界定不清的形式，也是不正當的。而部分樓盤以售房為名，引導購房人向指定銀行賬戶存款，無疑有"變相攬儲"的嫌疑。

作為資金密集型行業，房地產企業的資金來源一向"多元化"。其中，自有資金僅佔少數，大部分都是通過槓桿募得。根據國家統計局的數據，今年1-10月，房地產開發企業本年資金來源44034億元。其中，國內貸款9119億元，利用外資377億元，企業自籌資金14320億元，其他資金20218億元。在其他資金中，定金及預收款11755億元；個人按揭貸款6163億元。

除去自籌資金，房地產企業資金來源中，超過67%是"別人的錢"。這一負債率水平明顯高於其他行業。而負債中，定金及預收款對房企而言，是無息的資金佔用。而個人按揭貸款則是現行預售制度下，地產商在開發過程中便提前"享用"的資金。

專家指出，房地產開發本身，已經具備了多重金融屬性。"以小搏大"的槓桿式開發為地產商提供了很高的淨資產收益率。而今年樓市火熱，不少地產商在取得預售許可之前，便開始收取金額不等的認購金，由此製造"房荒"、"搶購"的表象，這顯然不利於行業的健康與穩定。

有關部門三令五申，禁止樓盤在沒有取得預售證時以任何形式收取訂金，但許多開發商置若罔聞，除了儲備客戶、哄抬價格等有形目的之外，在開盤前開發商收取訂金還可用作交還貸款利息進行融資、還貸等。而在樓市火熱時，購房人也敢於冒險。

部分樓盤收取的客戶誠意金高達數億元。法律界人士表示，這樣巨額的資金如果沒有監管，或被挪做他用，不但危害購房人的權益，也會出現危害金融秩序的問題。一位地產人士介紹，目前部分樓盤在銷售預熱階段收取的資金，對中小房企而言，可以解決至少一年貸款利息的燃眉之急。

另外，在未取得預售證的情況下，開發商收取買家定金作為日後選房的"必要條件"，從中開發商不僅獲得了巨大的資金流利益，還能摸底市場，控制銷售節奏，以達到製造熱銷假象，吸引更多人購房，甚至抬高房價。這種銷售模式也在助長地產泡沫。

開發商強勢銷售以及行為金融化背後的"底氣"，是目前庫存消化後產生的所謂"房荒"。確實，從數據上看，北京、上海等一線城市存在供給不足的問題。不過，今年以來，各地都在加大供地力度，而10月份房地產開發數據也顯示，新房開工率已經轉正。未來，市場供應將會提升。

政府有關部門也應該加強對土地開發的監管和引導。在增加供地的同時，應有效監測開發商土地利用進度，敦促開發商加快開工以增加當期供給；另外，還應放大保障性住房供給，穩定房價預期，防止房價過快上漲。對於個別房企"捂盤"、"囤地"、甚至"變相攬儲"的霸道行為，更要提高警惕，一經發現，要堅決打擊。