大陸130城去庫存反托樓價 京滬樓市節後聞風上漲

上海二手樓市場持續火熱。圖為位於上海陸家嘴的一處住宅樓盤。  圖片來源：香港文匯報

自昨(22)日起，除了北京、上海、廣州等一線城市，大陸多地城市房地產交易環節的契稅、營業稅徵收比例普遍降低。截至目前，已有超過130個城市出台「去庫存」新政。不過有中部城市的房管局局長坦言，儘管地方政府頻頻要求開發商降價，但去庫存政策未能令樓價下跌，反而無形中「托起」了樓價，「價格在穩中有小幅增長。」此外，被「去庫存」政策排除在外的京滬樓市，卻在春節過後出現一輪「聞風上漲」的熱潮。

香港《文匯報》援引新華視點報導，從安徽、河南、廣西等多地樓市發現，當前三四線城市去庫存壓力較大，有的地區去化周期達30餘月。河南省住房和城鄉建設廳總工程師李學軍說︰「縣級城市庫存壓力最大，其次是省轄市。」

各地推出的補貼政策在一定程度上刺激了購房需求。河南省舞陽縣的調查發現，按去年的銷量算，該縣樓市去化周期為4.6年。自去年6月，舞陽縣開始實行農民進城補貼政策，農民進城買房首套房在144平方米以下可獲每平方米100元(人民幣，下同)補貼，新婚家庭購房享受每平方米200元補貼。目前，前兩批73套房的補貼已經發放到位，共發放補貼99萬元，第三批已上報50多套，呈現逐漸增多的趨勢。「好多農民都是衝着補貼來的。」舞陽華鑫置業有限公司副總經理臧沖說，今年春節期間就賣了40多套，接近去年全年的銷量。

樓價高仍是影響農民購房的最重要原因。37歲的徐興柱是一名瓦匠，從老家到省城合肥已有4年，但一直沒購房，「雖然有了幾萬元積蓄，也看了一些遠離市中心的房子，可動輒十幾萬元的首付，還是超出了我的能力範圍。」

除了望而生畏的高樓價，受訪農民們表示，買房還擔心3個問題︰1.能否享受本地市民的公共服務與資源？2.老家的土地與宅基地怎麼辦？3.有沒有穩定的收入。

廣西社科院社會學研究所研究員羅國安認為，農民進城買房成為「新市民」，既是經濟問題，也是社會問題。農民購房意願受到就業機會、子女上學、公共服務、醫療保障等多重配套政策的影響。同時長期實施的戶籍和土地政策，使許多農民放棄了進城定居的念想，他們寧願將大半生打工積攢的財富用來在村莊建造自住房。

對於購房者關心的樓價問題，臧沖等業內人士認為，從目前來看，三四線城市房地產商普遍採取的是穩價策略。受成本等因素影響，短期內不可能出現普遍的大幅降價。

「目前尚沒有降價措施。」廣西一大型房地產企業負責人認為，房地產銷售價格下跌不太可能。對房地產開發商而言，降價只是臨時性處理，絕非長久之計。

一位中部城市的房管局局長坦言，儘管地方政府頻頻要求開發商降價，但去庫存政策無形中「保住」了樓價，「價格在穩中有小幅度增長。」

在廣西保利置業集團董事長吳光明看來，只有很少的房地產開發商願意以降價方式去庫存，那往往是項目虧損嚴重沒法維持下去了，要解決現金流的問題。

對於市場上強烈的「降價」呼聲，廣西南寧鼎盛聯合置業董事長任爾翔說，房地產銷售成本中土地出讓金、稅金佔很大比重。「只有地方政府減少對『土地財政』的依賴，推出更多實質性優惠措施，企業才有降價空間。」

另據中新社報導，春節前後，官方一系列密集的「去庫存」政策大都將京滬排除在外，但北京和上海兩地「高燒」的樓市近期卻又出現一輪「聞風上漲」的熱潮。

北京春節後二手房成交價量雙雙上漲。據「偉業我愛我家」數據中心統計，春節後首周，二手住宅的網簽量高達6048套，日均成交864套，節後首周交易量為2010年以來的最高值。期間，北京二手房成交均價為每平方米4.15萬元，較2015年全年均價上漲5%左右。

與北京的樓市旺銷相呼應，上海房地產交易中心近期也被曝出再現大排長龍的情況。當地二手樓價也是頻繁上漲。有媒體報導，上海市內環一套房，業主在與購房者商談中，一天內4次提價，叫價比春節前報價430萬元升了70萬元，達500萬元。記者查閱各大二手樓銷售網站，發現上海許多二手樓業主在節後都將房屋的掛牌價上調了5%至10%。

「偉業我愛我家集團」副總裁胡景暉分析認為，春節前後新房開盤量少，供應量嚴重不足。而隨着各地「地王」頻出，新樓高端化趨勢明顯，供應結構與以改善型需求為主的市場不相匹配，因而不少新樓市場的需求轉向了二手樓市場，造成了京滬二手樓市場的持續火熱。

隨着樓市持續回暖，北京買樓門檻也在悄然提升。中原地產市場研究部發佈的數據顯示，最近1個多月時間內，北京純商品房住宅簽約套數為4299套，其中300萬元以內的剛需物業只有2383套，佔比為54.6%。而這些300萬元以內的物業中，有一半以上位於平谷、懷柔、密雲、延慶、房山等遠郊區縣。而且業內人士預計，今後隨着「地王」的扎堆上市，北京入市的新樓中，低價樓將更少。