房產政策真正缺少的機制

早幾天我剛從中國返回美國，在那里深切地感覺到如今中國整個社會對房價的高度關注。是的，如果一個大學畢業生的年薪，一分錢也不花，還不足以作為購房的首付，那這個房價就真是有問題了。盡管中央政府出臺了一系列抑制房價的措施，盡管上層領導就平抑房價有過多次談話，但所在重點，只是治標，而不是治本。細看最新頒布的《國十條》，措施嚴厲，也只是為了抑制“城市房價過快上漲”、使之回歸到“合理價位”， 對以建立和諧穩定社會的長遠目標的長遠的戰略思考，似乎還未能顧及。

我為什么這么說呢？那就從以下一個小廣告說起。

那是美國的拍賣網站淘寶網（ebay）上的一頁，所拍賣的是一幢獨棟樓房，以現在中國的說法，那算得上是別墅。賣價多少？一美元，不過那只是起價，但最后的成交價也不會超過很多。真是難以置信！當然，要看那房子坐落在哪里，是什么時候。這在廣告中也顯示了：在美國密歇根州的底特律市，時間是2009年2月。誰都知道，底特律是美國汽車工業的中心，而汽車業是受國際競爭沖擊最大的產業，去年2月又正是全球金融危機最嚴峻的關頭。但不管怎么說，這樣大一棟房子，只賣這個價錢，真是奇跡了。為什么？

這就要從美國的住房制度說起。在美國，多數業主，都是以按揭方式買房的，他們按月還房貸，還必須繳地產稅。地產稅的金額因地而異，一般在數千到上萬美元，通常，這是美國家庭經濟負擔的主要部分之一。地產稅與房屋貸款的最大差別就是，這費用一輩子都得繳納，只要你擁有某房產的所有權。在美國，是地方政府收取此稅項，用于支持地方政府財政和當地中小學的經營。在這一次金融危機的沉重打擊下，很多美國人突然失去了工作，也就喪失了償還能力。而在他們終止償還房貸數月后，銀行也就把房子收走了。但銀行收去的只是一個燙手山芋，因為那時銀行必須去支付地產稅了，如果某一地區，比如底特律，有很多家庭破產，從而銀行收回了很多住房，又無法脫手，那就將成為銀行的巨大經濟負擔。所以，對銀行來說，只要把房屋處理了，即使以很低的價格，那也是在減小損失。這就是在經濟衰退及其嚴重的區域，房價會變得這么便宜的緣故。

所以，這一現象的存在，是因為美國的房屋持有成本很高，但這又與我們的討論有什么關系？有關系。來談中國的情況吧。

我任教的紐約理工大學在中國開設了MBA班，其中有位學生是北京某民營企業的高管，他的老板數年前以現金在北京新開發區一下購置了30多套公寓，也不出租，就空置在那里，一放就是幾年。這個老板可真是精明，這樣既可規避通脹的風險，而從長遠看，這幾年北京房產升值很快，他所擁有的那些房產的升值幅度，絕對超過了實業投資的回報。可是這種情況在美國不會發生，因為美國有地產稅，持有房產的成本太高，沒有哪個投資人會買幾十套房子閑置在那里。

若再從長遠看，地產是緊缺資源，只要不發生戰爭，房價就一定會呈現上漲的趨勢。那么，十年、二十年后，囤積居奇者所擁有的房產就將是一筆驚人的資產，他們與普通社會階層的財富差距幾有霄壤之別。由此來看，在制約貧富差別方面，美國的地產稅發揮了相當的作用，而這樣的機制在中國還不存在。

以最近北京連續出臺的一系列房產新規定來看，如限制第二套、第三套房屋的貸款，限制異地購房，開發新商品房等，目的都是試圖通過影響市場供給和需求來限制房價，只是受影響最大的，恐怕可能還是中產階層。真正的富人買房是現金交易，不需要貸款，而中等收入階層資金有限，他們把置產作為一種投資手段，儲蓄主要是為了防老，是用于將來的消費，而這本來是應該鼓勵的。社會財富過于集中的趨勢，是社會整體和諧與穩定的巨大威脅，需要通過政府以政策為杠桿去限制。而一個日益壯大的中等收入階層，則是社會和諧穩定的基礎。由此，我以為，政府抑制房價的政策，應注意區別對待。