〈分析〉若關閉〝二房〞 還有誰能提供美國房貸融資？

美國房市專家及政府官員，為了解救房市疲軟問題，正討論將二大房貸機構─〝二房〞房利美 (Fannie Mae) 及房地美 (Freddie Mac)，進行大翻修或甚至關閉。無論如何，勢將為美國金融體系再掀起一波大變動。

按照目前二房制度下的房貸市場模式，美國銀行業提供房貸，但卻很少持有這些貸款資產，而是將其以不動產抵押證券 (MBS) 的方式，在市場上銷售。

不過，由於美國房貸繳款由受到二房擔保，因此 MBS 買家，無論是中國政府或美國退休基金，實際上投資風險都受到美國政府保護，唯一背負的風險只有利率。

這樣的制度，多年來運作良好，好到二房的股東都變成有錢人，因為這兩家企業同樣可以在政府擔保的招牌下，輕易在市場上取得融資。

但《CNBC》報導，專家認為若沒有政府擔保，美國房貸就難以證券化，也不會有全球各地資金投入長期固定利率房貸市場，變成各銀行要將房貸保留在自家帳簿上。

賓州大學 Wharton 學院的不動產及金融教授 Susan Wachter 指出，美國金融業經歷過另一個危機─儲貸機構危機 (Savings and Loan)，結果銀行業繼續持有長期房貸。這是避免災難的方法之一。

而美國財政部長蓋特納 (Tim Geithner) 今年稍早，也曾提出白宮團隊如何改革二房的大致輪廓，方式包括一旦政府必須支付虧損，二房股東無法取得獲利。

其他專家，包括聯邦住房融資機構 (Federal Housing Finance Agency，FHFA) 總經理 Edward DeMarco，則聲稱若太快取消二房提供的擔保補助，或是缺乏替代方案，恐掀起大災難。

部分專家預期，屆時房貸利率可能會上飆 200-300 個基點，房價也將暴跌 10%-30%。

因此 DeMarco 呼籲，為了避免爆發問題，並讓民間企業能夠再度投入規模達 10 兆美元的房貸市場，應該設計一個轉換階段，好讓房市融資體系能夠以新機制運作。