"限購令"下 浙江二\ 三線城市風生水起

10月9日，寧波開始實行住房限購政策，本市戶籍一戶只能新購一套住房；10月11日，杭州出臺22條新政，發布限購一套的“限購令”；10月14日，溫州出臺新一輪調控政策，加大了“限購”力度，從新開樓盤限購一套緊縮到每戶限新購一套商品住房……在新一輪的樓市調控中，“限購令”波及浙江幾個主要城市。本以為對于樓市而言這將是絕對的“利空”，但最近從浙江其他一些不限購的二、三線城市看，反而引發了一波購房潮，那些因為限購而無法購房的資金，都轉向了這些沒有限購的城市，還促使了當地原本觀望的民間資金投入樓市。

“限購令”催熱二、三線城市樓市

“限購令”出臺近兩個月，對樓市的調控威力卻在持續減弱中。雖然根據國家統計局發布的數據，10月份杭州、寧波等城市房價已經出現環比跌幅，但11月上旬以來，杭州樓市就開始呈上升態勢，不僅價量雙漲，周成交量還連續三周突破千套，樓市不冷反熱，足見市場對于“限購令”表現出的強抗壓能力。

而另一方面，部分城市“限購令”的出臺還催熱了周邊一些沒有限購政策的城市樓市。據了解，近期省內沒有出臺“限購令”的湖州、臺州、東陽、麗水等城市樓市都呈現了“春江水暖”的熱效應，成交量大幅提升，甚至有報道稱，臺州地區“買房憑票”盛行，一張“房票”竟然賣到了50萬元。

業內人士分析認為，目前的通脹形勢以及調控政策帶來的恐慌心理導致了投資資金流向二、三線城市，同時也激發了本地居民的購房欲望。“從目前的情況看，通脹形勢越來越嚴峻，致使許多做生意的商戶還是將部分實業資金轉向了房地產，連稍有盈余的普通家庭也開始用買房來保值，需求并沒有因為調控而大幅減少。同時，由于全國很多房地產主要城市出臺了"限購令"，使得不少投資客只能將資金向二、三線城市轉移，又害怕隨著調控手段的逐步嚴厲，"限購令"會波及小城市，所以都忙著出手，出現了短期的購房潮。”

紹興樓市二次升浪

杭州品牌公司成最大受益者

上周，濱江房產今年前11個月銷售額超100億元的新聞登上了杭城各大報紙。細細閱讀這份業績清單，除了城市之星和萬家星城兩大杭州明星樓盤占據7成以上銷售額外，來自浙江省內的紹興金色家園、衢州春江月和上虞金色家園三個樓盤也貢獻良多，合計銷售額超過20億元。其中，僅紹興金色家園的銷售額就達到13.3億元。

13.3億元是一個什么概念呢？據紹興市房產信息網數據顯示，到今年10月為止，紹興全市成交商品住宅2986套，總銷售額50.2億元。也就是說，單是一個紹興金色家園，就達到了紹興全市商品住宅銷售額的五分之一強。

“紹興人對濱江品牌的熱情太令人吃驚了。”紹興金色家園的營銷負責人章雅芳說。紹興金色家園總建筑面積23萬平方米，濱江房產于2007年11月28日拿下這塊位于鏡湖板塊的寶地，樓面價為3946元/平方米。今年9月初，樓盤首次推出248套房源，均價10800元/平方米，首日預定率即達到了93%。此后，雖然遭遇樓市的一再調控，紹興金色家園卻連續4次開盤，整個項目862套住宅一售而空，在紹興刮起了一陣強有力的“濱江旋風”。

章雅芳表示：紹興金色家園的購買主力是當地的自住型人群。這得益于濱江品牌塑造的高品質形象和鏡湖板塊的炙手可熱。

從產品上看，紹興金色家園基本上是杭州金色家園和萬家花城的復制版，主打賣點就是亞熱帶風格的大花園和1200平方米的大游泳池。開盤前，開發商數次組織意向客戶到杭州觀摩，在紹興人中形成“濱江造的樓盤品質一流”的口碑。從地段上看，位于紹興城北的鏡湖新區被比喻成“錢江新城與西溪濕地的復合體”， 其空間結構為“一核兩心”，既有鏡湖濕地公園這個城市綠核，也有梅山以南以行政、文化、體育、科技為主的主中心，未來的紹興市政府也要搬到新區。位于如此熱門地段上的品質樓盤，其熱銷也在情理中。

紹興全市的GDP一直位于浙江省第四的地位，人均GDP早在2008年就超過7000美元，房地產啟動較早。2004年，紹興全市銷售面積177萬平方米，但2005年至2007年，卻回落至100萬平方米左右。從2009年開始，紹興樓市再度大熱，全市商品住宅銷售金額超過45億元，同比增加達314.9%，漏夜排隊買房現象再現。相比之下，2009年上半年紹興市商品房新開工面積只有178萬平方米，同比下降了50%。一面是杭州品牌開發商進入而來的改善潮，一面卻是相對偏少的供應量，造成了自去年以來紹興樓市的持續火爆。紹興金色家園可謂是紹興樓市“二次升浪”中最大的受益者。

通脹之下

保值心理引發三線城市銷售奇跡

相較紹興而言，衢州樓市兩極分化比較嚴重。今年前三季度，衢州市房地產銷售回落明顯，全市住宅銷售面積87.4萬平方米，同比下降35.5%。另一方面，全市住宅新開工面積同比卻增長了80.2%，競爭趨于慘烈。然而，由金都和濱江合作開發的21萬方大盤春江月，雖然每平方米9000元的售價遠高于當地每平方米5000元的平均價格，卻依舊賣得極其火爆。自6月底首次開盤以來，這個1131戶的小區共推出約500套房源，銷售率達80%，銷售額超過4個億，創造了衢州單個樓盤單年的銷售紀錄。

春江月項目的營銷負責人楊中繩并不諱言，購買者中懷著保值、投資心理的非常多。他說：“衢州人的住宅自有率非常高，多數居民都有好幾套房子。”不過，混合著這股保值投資熱潮的，還有衢州人第一次被激發起的改善居住熱情。楊中繩說，在金都和濱江進入衢州之前，當地基本沒有高端樓盤。所以，當有著Art Deco風格外立面、架空長廊花園和景觀泳池的春江月一進入衢州人的視野，幾乎立刻引起轟動。

保值投資心理確實是這股二、三線城市熱銷潮的重要推手。距杭州約130公里的千島湖，房地產市場一直以度假型房產為主；在許多人的想像中，調控對這類“非必需品”的打擊非常大。但出人意料的是，綠城的千島湖度假公寓近幾個月卻賣得相當好，甚至已經提前完成了全年的銷售任務。

余姚某外貿工廠主蔣先生就一口氣買了5套二線湖景房，金額近千萬元。蔣先生平時手頭現金流很多，想買一些長期保值的固定資產存放，杭黃高鐵2013年通車的消息讓他嗅到了機會。他自稱經常出國，沒有精力短期買進拋出房產，有人代為打理、還有租金回報的千島湖度假公寓正合他意。據綠城方面的營銷負責人介紹，懷著這種心態的購買者不乏其人，有些企業主甚至買下了一整層。

綠城·千島湖度假公寓總建筑面積約29萬平方米，含一個五星級的喜來登度假酒店，以及多幢70年產權精裝度假公寓。該項目今年最后售出的幾套一線湖景房，價格已飆至40000元/平方米。2007年該項目第一次開盤的時候，價格為16000元/平方米，但已是當地住宅均價的兩倍還多，它的客源全來自杭州、義烏等地，與當地人幾乎沒有關系。然而，兩個月前該樓盤推出最后4幢居家型精裝公寓時，15000元/平方米的價格已廣為當地人接受，購買者一半以上為千島湖當地人。“事實證明，千島湖也是藏富于民的，關鍵是有沒有培養出為好房子花大價錢的觀念。”綠城方面人士表示。

在另一個地級市湖州，“為好房子花大價錢”的心態也剛剛開始流行。湖州樓市一直不太活躍，此前銷售較好的都是一些總價100萬元以下的小戶型住宅。然而，不久前綠城·湖州御園首次推出高層公寓產品，雖然戶型較大，均價也達到9000元/平方米，但一周內就去化了70%。“開盤當天來的客戶比我們預想的多了一倍。”綠城湖州公司的營銷人員掩不住一臉喜色。她告訴記者，御園是湖州首個干掛石材立面的公寓，加上綠城第二代高層公寓的諸多先進的營造理念，終于撬動起了湖州的高端公寓市場。

湖州轄下的德清近期高端物業銷售也呈井噴狀態，金都莫干山陽光田園一個項目上個月就共銷售了13套別墅，而以前每個月只有5套左右的銷量。金都德清公司副總經理翟建民表示，購房者基本以德清當地人以及杭州人為主。“大部分來買房的都選擇一次性付清或短期內分期付款。這些客戶中，買房用來度假、自住的是看中這里有大杭州的配套，別墅450萬元左右的總價性價比高，同時又不限購，不影響在杭州再次置業；而那些抱有投資目的的客戶很多是看中了別墅這一稀缺物業類型，在通脹形勢下作為長線投資，很多人是賣掉了手上原有的公寓物業來買別墅。”