地產公司再融資面臨三重壓力 475億元融資計劃待修正

地產公司再融資正面臨資金面、政策面和業績增長放緩等三重壓力。

據中國證券報2月3日報道，在調控重拳的影響下，2009年底以來，A股地產板塊持續深幅調整，多數公布增發方案的地產股股價已經跌破擬定的發行價格。而地產公司再融資正面臨資金面、政策面和業績增長放緩等三重壓力。

據統計，2009年提出“現金認購式”增發方案且尚未實施的A股地產企業共有30家，計劃融資額達681.83億元。目前，這30家房企中已有16家“破發”，涉及融資額達475.54億元。

業內專家指出，2009年上半年地產股經歷一波凌厲上升行情，多數房企紛紛出爐增發方案，募資規模較大，確定的增發底價也較高。在2010年“總體收緊”的調控形勢下，多數地產再融資恐難“成行”。

“未發先破”陰影

“現在的市場形勢，股票增發很難，方案我們已經上報證監會，現在只能等待。”北京城建董秘張財廣表示。他同時指出，“公司發展必然需要融資，北京城建戰略清晰，本次增發募投項目盈利前景樂觀，在股東大會上，公司增發方案獲得了機構的支持。”

2009年11月26日，北京城建公布非公開發行方案，擬發行不超過22,000萬股，發行價格不低于17.27元/股，募集資金不超過35億元，投入四大項目建設。但昨日，北京城建收盤價僅為15元。

受地產股深幅調整的影響，2009年公布增發方案的地產公司中，有50%以上陷入了“未發先破”的尷尬。統計顯示，截至2月2日收盤，有16家地產公司的股價低于擬增發底價，占擬增發A股房企數量的53%；涉及融資額達475.54萬元，占同期計劃融資總額的比例達69.7%。

在2009年實施增發的房企中，也不乏“破發”的身影。2009年7月，保利地產完成定向增發，共發行33,167.4958萬股，價格24.12元/股，募集資金80億元。而目前，保利股價已跌至20元以下。

正在等待證監會的增發批文的萬通地產也面臨同樣的問題。2009年12月5日，萬通地產公告，擬于2010年定向增發1.5億股，籌集25億元用于旗下四個地產項目。以此測算，每股增發價可能高達16元。不久前，該公司透露增發底價為10.5元。而2月2日，萬通地產收盤價為9.25元，遠遠低于16元，也低于發行底價。萬通地產董秘程曉晞承認，發行難度很大。

西南證券投資銀行部一位高級經理指出，增發能否成功，主要看市場價格能不能高過底價，一般而言，發行價格是市場價格的八折左右，但目前多數房企的擬增發價格不能滿足這一條件，因此還須等待市場形勢的改善。

不過業內人士指出，2010年，市場資金面總體收緊已成趨勢，房企2009年提出的增發方案，很可能會縮減融資規模，向機構詢價后最終確定的發行價格也可能調低。

審批門檻抬高

對于房企而言，從2009年下半年開始，再融資的審批門檻已經抬高。

“國土部已經與其他部委聯手辦公，審核有融資需求的房地產企業是否存在土地問題”。監管部門有關人士對中國證券報記者透露。早在2009年底，財政部就向多個部委下發了一份未曾公開的文件，內容之一便是嚴把房企融資審核關。

1月初，國土資源部配合證監會，對部分申請IPO和再融資房地產企業中的25個涉嫌違規用地項目進行清查。業內人士坦言，房企融資和再融資的審批將從嚴，進展速度將放緩。

權威人士透露，鑒于2009年房地產市場上升過快，房企斥巨資拿地的現象愈演愈烈，管理層將適當收緊房企的融資行為，防范樓市和土地市場的泡沫膨脹。對于具有囤地行為的上市房企，管理層將堅決限制其再融資。

業內人士介紹，早在2008年，國務院便出臺文件明確規定，對“房地產項目超過土地出讓合同約定的動工開發日期滿一年，完成土地開發面積不足1/3或投資不足1/4的企業”應審慎貸款和核準融資，對違法用地項目不得提供貸款和上市融資。

截至目前，監管機構尚未對房地產企業融資是否將暫停做出確定答復，但有上市房企負責人透露公司的融資計劃已經受卡，目前正在積極爭取。而延續多月的“囤地排查”也開始影響房地產企業融資計劃。

根據WIND數據統計，以增發為例，2009年下半年僅有保利和金地等7家企業成功實施增發計劃，其中3家為上半年獲批7月集中發行。與此同時，2009年7月份以來有多達26家發布增發方案的房企還在“待批”。

另外，消息人士稱，近期，證監會發行部已調整了對上市公司再融資用于補充流動資金的規定，將更嚴格地限制增發募集的資金用于補充流動資金。

事實上，地產上市公司修改增發方案已經悄然開始。1月16日，廣宇集團縮減了定向增發方案中募資金額，取消2億元補充流動資金款項，調整后的募資總額變為9億元。18日，華業地產再融資規模由20億元下調至17億元；19日，鼎立股份增發規模由5.55億元下調至4.52億元；20日，世茂股份也將20億元的增發預案削減至17億元。

“一直以來，在A股發行方面，對募集資金投向的要求就是，應當有實際的項目，不能單純地用募集資金補充流動資金。”消息人士表示，“而目前則做出了更為明確的限制。”

業績增長放緩

2009年，樓市價量齊漲，房地產公司業績大幅回升，多數房企銷售收入創歷史新高；但隨著房地產調控政策逐步趨緊，2010年，房企銷售業績增長很可能“見頂回落”。這也將影響房企再融資的成功率。

業內專家指出，2009年的樓市銷售量，包含了2008年被壓抑的需求，也包含了2010年被透支的需求。這一歷史高度2010年內很難被超越。

樓市政策方面，營業稅減免期限由2年改為5年，寬松的房貸政策也正面臨調整，政策的趨緊對樓市將產生負面影響。更重要的是，2009年11月份CPI已經轉正，當通脹變為現實后，市場也將進入加息周期，這將削弱置業者的購買力，遏制樓市需求。

龍頭地產公司2009年12月的銷售已出現“疲態”。以萬科為例，公司2009年12月房地產銷售額僅較上年同期增長3%，增幅遠低于11月份的47%。銷售面積同比則下降38.73%，為2009年唯一同比下降的月份；環比則下降22.12%，是連續兩個月環比下降。

與此同時，作為房地產開發中最大的支出項，土地成本正在大幅上升。尤其是地王頻頻出現，直接增加房地產開發風險。

(程笛 編輯)

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