補充中低價位 自住房兩年內共推5.4萬套房源

自2013年11月，北京（樓盤）首個自住房——恒大御景灣開始網申，北京市住建委首創的自住型商品房這一住宅類型，至今已面世2年時間。

亞豪機構統計數據顯示，2年時間里，北京共推出54個自住房項目，可供應5.4萬套自住房，分布在北京11個行政區中。目前，除東西二城，以及位置偏遠的懷柔、密云、延慶，其余行政區均有自住房項目供給。

亞豪機構市場總監郭毅分析，自住房制度的設計初衷，就是為了緩解商品房價格漲速過快，剛需購房者一房難求的局面，而從實際市場效果來看，也確實達到了目的。由於部分自住房體量較大，分批供應的原因，2年時間里，實際取得預售許可、推向市場銷售的自住房一共4.2萬套，與同期10.9萬套純商住宅（不含自住房及保障房）相比，自住房供量相當於純商住宅的38.4%，切實起到了補充中低價位房源量不足的作用。

據亞豪機構統計，目前北京推出自住房項目最多的三個行政區是朝陽區、大興區和順義區，分別推出了10個、9個和8個自住房項目。而從供應套數前三甲的行政區來看，則分別是朝陽區、通州區和門頭溝區。朝陽區10個項目可供應自住房13308套，通州區4個項目就可供應6709套自住房，門頭溝的6個項目累計可供應6384套自住房。

對此，郭毅分析，三個自住房供應大戶——朝陽、通州、門頭溝三個行政區，整個區域的在售商品房現象均呈現中高階化趨勢，極為缺少中低價位的剛需項目。

其中朝陽區的純商住宅在今年的成交均價達到創記錄的49024元/平方米，區域內已沒有低於4萬元的純商住宅，自住房22000-28000元/平方米的定價水平補充了剛需匱乏的窘境，因此，雖然供量大，但需求同步高漲，兩年累計下來自住房的成交量也高達11697套，在各行政區中排名居首。

門頭溝區與朝陽區的情況極為近似，純商住宅普遍在35000元/平方米以上的價格水平與自住房18000-22000元/平方米的限定售價形成了鮮明反差，自住房成為門頭溝剛需客群的首選。

而通州則與這兩個行政區的情況略有不同，通州區仍有個別定價在25000元/平方米左右的商品房項目在售，但這些項目的普遍問題是位置相對較遠、配套薄弱、生活不便。而通州區自住房，如房地遠洋•悅山水等項目均位於永順鎮的核心地帶，且限定售價僅為16000元/平方米，與商品房之間的價差明顯，也同樣受到剛需客群的歡迎。值得一提的是，雖然通州頒布了加強版限購，區域內商品房只面對在通州工作居住的人群，以及北京戶籍無房戶，但通州自住房並未受到這一政策的制約，正是因此，通州自住房需求依然旺盛、申購家庭眾多。

自住房推出2年來，對北京樓市形成了巨大影響，其范疇並不僅僅在與自住房購房客群形成直接競爭的剛需盤領域，而擴展到樓市的方方面面。

影響1：拉低房價、分流剛需。

自住房拉低房價的意義一方面在於對均價水平的拉低，另一方面則因鎖定客群的特點，影響到了剛需盤的銷量及至價格。

亞豪機構統計數據顯示，2014年，自住房對整體市場價格的下拉幅度為7%，2015年則上升到了9%。

而對於剛需盤相對集中的區域，在推出自住房之后，剛需商品房的成交量都出現明顯下滑，基本上相當於此前的50%，通州、順義純商住宅銷量甚至一度衰減至此前的三分之一。

郭毅分析，剛需商品住宅成交量受自住房影響重挫之后，不可避免地抑制了價格的上漲，部分區域在2014年剛需盤甚至出現降價現象，比如房山，在售項目價格水平從25000元/平方米一度回落至18000-20000元/平方米，今年年中才開始出現緩慢回升的跡象。

影響2：地價高企、供給劇減、豪宅叢生。

由於自住房用地大多是配建在商品住宅用地中，而達到土地競價上限之后，開發商通常還需要通過競建自住房的面積決定地塊歸屬。在近兩年三四線城市房地產市場步入下行，而一線城市市場明顯回暖的情況下，房企回歸一線城市的熱潮再起，令北京土地市場競地激烈程度陡增。這造成配建及競建的自住房面積增加，而剩余可售住宅面積大幅縮減。

據亞豪機構統計數據顯示，截止目前，2015年北京成交的25宗住宅用地中，扣除配建及競建的自住房、保障房，只剩余104萬平方米的商品住宅，開發完成后最多可供應1萬套純商住宅，而此前3年，北京每年純商住宅的供量大多在6-7萬套左右。郭毅分析，因競地原因導致純商住宅供給減少的直接結果是商品房市場的泛高階化，大量地塊的可售住宅土地成本高企，將北京純商住宅的售價門檻一舉推升至5萬+。未來，因為自住房的一部分原因，北京的房地產市場將同時出現整體供量的劇減和價格的拔升，豪宅叢生的背后，市場去化將成為擺在每個拿地房企面前的難題。

影響3：商住公寓擺脫從屬，占據市場供需主力。

亞豪機構市場總監郭毅分析，在高昂的土地成本面前，部分自住房的限定售價甚至低於土地成本，開發商“賣一套賠一套”，而地塊中可售住宅的高階化必然影響到銷售速度，為了確保業績，開發商只得依托於地塊中的可售商業公建部分，通過散售方式實現資金回籠和保障銷售任務的達成，在北京目前商業投資熱度不高和住宅限購的市場背景下，將可售商業公建開發成為可商亦可住的商住公寓產品是最符合政策環境和需求導向的，未來，商住公寓的市場供應規模將會大幅增加。

商住公寓成為樓市主力供給產品之一后，同樣會面臨著市場去化的難題。

如上圖所示，商住公寓的供應量在2014年開始上升，但購置需求卻隨整體市場的下行而趨冷，商住公寓市場呈現出供過於求的局面，未來，這樣的現象還將惡化。

郭毅認為，對於開發商來說，面對商住公寓遭遇的市場局面時，必然會通過提升項目品質、導入資源的方式來提升項目的附加值。這一方面會利於商住公寓產品的革新，催升商住產品類型的豐富化，未來，除了平層和loft以外，商住別墅產品也將更多地涌現。另外一方面，商住公寓也將擺脫以往市場從屬的地位，開發商將更為重視這種能夠快速銷售的產品，在精裝標準和贈送上也將有所提升，從而在增加適宜性的同時提高性價比，商住公寓有望因其高品質低總價，真正成為城市白領的首選。