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日前，國內REITs獲得重大進展，首發REITs以廉租房為資產落戶天津。業內表示，收益與評估為產品兩大設計重點。
據中國房地產報8月2日報道，期待許久的國內REITs終獲重大進展，但出乎意料的則是，首發REITs以廉租房為資產，而非此前業界預估的工業或商業型物業，首發地也相應地落到了天津。
據悉，天津房地產投資信托基金(即REITs)試點方案已獲中國人民銀行同意，并上報國務院。與之前外界盛傳的消息一致，此次天津版本的REITs所瞄準的物業為在當下備受關注的保障性住房——廉租房。
經多方證實，此次上報給國務院的廉租房REITs方案，所參與的單位除了天津市金融辦等天津當地政府機構，也不乏中信證券等外來力量。
某接近上報方案的業內人士表示，雖然此方案何時由國務院獲批不得而知，但是天津版本受到央行的青睞無疑會加快保障性住房REITs的推進速度。
籌謀已久
據了解，自從被國務院確定為REITs試點之一后，天津市就始終圍繞廉租房版本REITs不斷發力。
7月28日，一位曾參與過天津版本REITs評審的專家表示，2007年年底開始，天津市政府就成立了REITs專項工作組。最初的那個方案就是廉租房REITs。目前，上報給國務院的依舊是廉租房版本的。
上述專家稱，2007年年底，天津市政府成立了REITs專項工作組，充分利用濱海新區金融改革創新的政策優勢，在REITs產品設計思路、資產甄選、與相關部委溝通等方面開展了大量的試點準備工作。最初的廉租房REITs都已經通過了一些專家的相關評審，最后由于一些原因不了了之。目前這個版本是從2009年重新開始籌劃的。
據了解，此次天津上報給國務院的方案為銀行間交易的債權型REITs，為固定收益類產品。
所謂債權型REITs，就是采取把物業發展商旗下部分或全部經營性物業資產打包設立REITs，然后把每年的租金、按揭利息等收益權分割成若干份收益憑證，出售給投資者，然后定期派發紅利的運作模式。
這種在銀行間市場交易、類似債券投資方式的REITs產品，雖然并不被業內看作真正意義上的REITs，但是普遍被看作目前國內比較可行的方案。
值得注意的是，與天津的方案相比，另外一個REITs試點城市——上海所推出的REITs雖也為債權方案，卻顯得一波三折。上海此前由浦東新區金融辦向央行遞交的方案，是由四大國有地產集團——張江高科、金橋集團、外高橋、陸家嘴等聯合發起的，發行規模為35億-45億元，發行期限為10年。但記者從陸家嘴集團獲悉，目前，這一方案仍未獲央行同意。
某投行人士分析認為，天津市有一些做法相對靈活，在一些環節上的設計，這類不甚常見的REITs方案出來更為容易，方案推出的速度也相對比較快。最為重要的是，在上海方案里，積極性最高的還是想融資的企業，而在天津，則是政府層面。
此外，上述投行人士還透露，在天津，做廉租房REITs產品的探討也有一些地緣方面的優勢，先前國內的首個‘準REITs’領銳基金的團隊就在天津，而且，它們當時也想將廉租房納入自身的資產池。
兩大設計重點
在天津版本獲得央行同意之際，有消息稱，試點之一的上海目前也將目光投向了廉租房。目前上海市住房保障和房屋管理局以及相關金融機構，如中國建設銀行上海分行、上海國際信托投資有限公司都在加緊研究在保障房領域里開發REITs。
不難看出，隨著政府對保障性用房的投資日益加大，將包括廉租房在內的保障性房納入REITs試點的呼聲正日漸高漲。然而，廉租房物業并不為國際上的主流REITs核心物業，其產品設計必然有所不同。
尚未公布的天津方案圍繞廉租房的特色大做文章，而收益風險控制和評估方法設計則無疑是其設計的兩大重點。
南開大學濱海開發研究院房地產金融與法律研究中心主任徐保滿指出，維持穩定的現金流收入以讓投資人獲得符合他們預期的收益應成為廉租房REITs在產品設計層面需要關注的重點。
在她看來，為維持廉租房的穩定現金流以對產品的投資人負責，政府選擇廉租房物業打包上市的過程中，必須對于廉租房住戶的準入/退出做細化的規定，而且必須是動態的。
她透露，有的時候，一戶不交租金，則也會引發其他周邊住戶不交租金，這種效應對于需要穩定收入的固定收益類產品非常可怕。在天津某廉租房小區就曾發生過聯合抗租的事件，到最后甚至鬧到法院。而這一事件的出現，無疑讓天津市相關部門對廉租房REITs產品設計慎之又慎，也對REITs在廉租房物業的選擇以及運營方面提出挑戰。
與常見的商業物業型和工業物業型REITs相比，由于屬于政策性住房，廉租房REITs往往并不具有租金上調的空間，而且，租金起點也并不高。
上述投行人士還表示，如果在天津的試點獲國務院批準，濱海新區的部分廉租房物業由于租金起點相對于天津市區較高，則很有可能被打包上市。
而在戴德梁行估值及顧問服務部董事胡峰看來，香港領匯REITs的一些做法則可為內地廉租房REITs的產品設計提供借鑒。
胡峰指出，領匯REITs主要投資于香港零售和停車場設施，收入主要來自租金。這恰恰能給廉租房REITs提供借鑒，即除了打包廉租房，也可以將其周邊商鋪、停車位以及底商的收入用來為廉租房的租金收益提供補充。
此外，由于廉租房的土地性質多為劃撥，在產權上多為無法交易，這也為其物業的評估帶來考驗。胡峰就指出，相較于工業以及商業型物業，廉租房在評估層面的設計難度更大。
(楊坤 編輯)
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