合作方撤離恆順醋業(600305)房產收縮受阻

恆順醋業(600305)近日公告，公司子公司江蘇恆順置業發展有限公司擬回購下屬鎮江恆順房地產開發有限公司49%股權，該部分股權2006年轉讓的價格是5292萬元，今年回購價格是5716萬元，三年時間，公司房地產業務還在原地踏步。而合作方退出，對恆順醋業收縮副業的既定戰略，可能產能不利影響。

鎮江恆順在最近3年我國房地產發展的黃金時間中，淨資產幾無變化。恆順置業於2006年11月8日與揚州駿和置業有限公司簽署股權轉讓，轉讓鎮江恆順49%股權。此後鎮江駿和由揚州駿和處獲得鎮江恆順49%股權。根據評估，截至2006年9月30日，鎮江恆順淨資產價值為1.05億元。本次回購，也做了評估，鎮江恆順截至2009年8月31日總資產為10.58億元，淨資產6606.18萬元；經資產評估確認淨資產為1.17億元。

鎮江駿河此時退出，可能面臨不小隱形損失。由於房地產業務向好，當地房價也一直向上攀升，鎮江市區今年一月份房價多在4000元/平方米以下，目前多在5000元以上，部分樓盤報價超過6000元/平方米。而恆順醋業最近兩年沒有取得土地的公告，顯示其土地取得多在地價上漲之前，土地應有相當程度的溢價。鎮江恆順開發的「恆美山莊」和「教頂山」兩大商品房項目中，僅「恆美山莊」建築面積就達到40萬平方米。

另外，恆順醋業三季報顯示，公司報告期末有2.88億元的預收賬款，比去年年末增長409.39%，預收賬款快速增長的原因是銷售房產收到現金，2.88億元預收賬款相當於恆順醋業2008年房地產銷售收入的兩倍，鎮江駿和退出後將不再參與鎮江恆順擁有的相關地塊的開發和收益分配。合作方此時捨合資公司而去，似有隱情。

關於本次回購股權，恆順醋業有關領導稱，是因為鎮江駿和將把主要精力放在揚州市場，加大拿地力度，需要資金。不過，揚州駿和一位員工卻提供了另一個版本，他表示，公司退出是因為兩個公司一個是國營企業，一個是外資企業，經營理念不同，管理方式也存在差異。「我們佔49%股權，他們是大股東，經營上他們說了算。」

恆順醋業在房地產方面的表現結合起來，就不難理解合資方的選擇。恆順醋業2006年房地產毛利率為17.68%，2008年年底為11.76%，今年年中為18.84%，即使按今年年中的18.84%計算，公司在房地產方面的盈利能力也很低，目前上市房產公司的毛利率水平多在30%以上，毛利率長期不高，也暴露出恆順醋業在房地產業務上能力的不足。由於房地產業務的大規模虧損，恆順醋業去年虧損4922.69萬元。

「恆順醋業在這裡是一家很出名的公司，出名的原因是醋，他們進入房地產行業可能是因為和政府關係好，拿地方便，但他們不是專業的地產公司，房地產只是副業。」當地一家房產商如此表示。

「主業是盈利的，房地產一直都不好，拖主業的後腿。」一位2007年到過當地考察的證券分析師表示。2006年，恆順醋業就決定回歸主業，避免房地產業務牽扯過多精力。分析人士認為，此次合作方退出，或對其回歸調味品主業的既定戰略不利。