德國:波瀾不驚

德國著名的金融服務公司Hypoport近日公佈的HPX德國房屋價格指數顯示，9月份德國房屋價格總指數為96.36，較8月份的96.11略有上升，但比去年同期的99.06和2006年5月的峰值101.22仍小幅下降。

此外，根據德國房產服務公司Immowelt發佈的數據，今年上半年德國的平均房價約為1524歐元/平方米，其中南德地區最高，約為1757歐元/平方米，東德地區最低，僅約為1303歐元/平方米。

與美國、英國等國房價大幅下跌相比，德國房價的走勢在此次經濟危機中顯得尚屬穩健。其實，長期以來，德國房價一直保持著基本穩定加小幅波動的狀態，在危機爆發前的幾年中沒有出現過大幅飆升的行情，基本未出現過泡沫，因此在此次危機中也沒有出現大幅下跌。

出現這一現象的原因很多，主要包括：德國人的買房意願始終不強；政府也一直把居民住房視為社會保障體系中的一個重要環節來對待；稅收負擔較重，投機者炒房熱情不足。

法律提供完美保障

一半家庭選擇租房

到過德國的人都會發現，德國人買房意願實在不強，就連收入頗豐的教授、企業高管也常是一家人住在租來的房子裡，沒有自己買房。統計數據顯示，德國超過50%的家庭是租房居住的，這一比例在年輕人中更高。造成這一結果的原因是，德國法律給予承租人近乎完美的保障，房屋承租人對房屋的各項權利屬於受憲法保護的財產權。

根據德國民法的相關規定，一般情況下，房東在出租後3年內不得將租金漲幅超過20%。即使有正當的理由想提高租金，也必須經過房客的同意。如果房客不同意，房東只能提起訴訟，而不能自己強行提高租金。

在德國，房屋租金變動的最重要基礎是由市或鄉鎮制定並獲得房客和房東(或房東的利益代表人)一致認可的「租金列表」，其依據是通過抽樣調查或聯邦統計局計算出的德國家庭生活費用指數。「租金列表」還須每隔2年根據實際情況加以調整。

另外，房東若要解除租房合同，承租人可提出異議。房東非經過訴訟途徑，不得強迫房客搬出。而若法院判令房客搬出，在法院設定的合理遷出期限屆滿前，租賃關係也一直存續，房客仍然享有合同和法律規定的對房屋的各項權利。

可以說，德國法律明顯偏向房客，使房東漲價難、解約難。這樣有力的保障使有能力買房的德國人也寧願租個房子住著，手頭有了錢先去旅遊，而不是去買房。

補貼加廉租 人人有房住

德國憲法規定，德國是一個社會福利國家。德國政府在國民住房方面也努力落實這項原則。在德國，不論是租房、買房還是自主建房，都有各式各樣的補貼。

其中，「安居補貼」是曾經適用最廣泛的一種補貼。它是對經濟困難的房客和自主建房者提供的補助。2004年，約有350萬戶德國家庭享受到了這一補貼，當年全德國此項補貼金額也達到了51.9億歐元。

然而，隨著2005年德國開始實施旨在削減失業保險與失業救助的「哈茨第四改革法案」，安居補貼的受益人數大幅下降，到2006年時，僅有69萬多戶家庭享受到了約11.6億歐元的補貼。

不過，那些不再領取安居補貼的人還能獲得社會保障基金的相應補助，因此「哈茨第四改革法案」並沒有實質上減少政府對困難群體在居住方面的資助。

此外，「社會廉租房」也是德國目前最重要的一項住房保障措施。二戰結束之初，德國遍地廢墟，住房匱乏。為解決這一問題，政府出資通過多種形式來資助個人或機構建造房屋，然後將這些房屋定名為「社會廉租房」，以極低的價格出租給那些無力在市場上購買住房的低收入人群。直至今日，政府依然在不斷提供社會廉租房。

目前，社會廉租房項目是由各地方政府實施，凡家庭人均收入低於一定數額的人，均可向當地的區縣政府相關機構申請租社會廉租房。

雖然德國實施的「社會市場經濟制度」是一種自由市場經濟，但其定語「社會」二字決定了政府不會將低收入人群簡單地推向市場，而是通過政府出資對其予以扶助，讓他們也能獲得相應的住房保障。這樣也使沒有能力買房的人不會有動力去冒險通過各種信貸工具來買房。事實上，這也從另一個方面保證了銀行住房貸款的質量。

稅收負擔重 炒房者遁跡

在德國，還有一個促使房地產業平穩發展的因素，那就是對炒房行為在稅收上予以調控。

例如，凡是轉讓土地，均須支付土地售價的3.5%作為土地增值稅，不過實際上大多是由買地建房者負擔的。另外，土地所有者每年還要繳納土地稅，這是由市或鄉鎮政府徵收的稅種。一般建築用地的土地稅為土地總價的0.35%，再乘以當地的徵收比率——各地的徵收比率從200%到600%不等，由市或鄉鎮自行決定。

對於擁有多套住房的人，其第二套或第二套以上住房所在地的政府，還可對其第二套或第二套以上住房徵收「二套房稅」。該稅種的稅率一般為當地平均房租的10%左右，每年都要繳納。

由此可見，在德國買賣、持有房地產，特別是持有多套房地產，要額外繳納不少稅賦，這大大抑制了投機者的炒房、炒地行為。

總體而言，民眾購買意願不強，作為第三方的政府又攬下了低收入群體的住房保障問題，再加上投機者難有大的「作為」，這些原因共同促使德國房地產業長期保持穩健勢頭，德國民眾的生活水平也從沒因為房價而受到過太大的影響。