星耀五洲回應"信託門"天津重造"昆明模式"周折未盡

在本報上週報出「星耀五洲同華能貴誠合作的最新信託計劃」之後，星耀五洲「信託門」之說頓然風生水起。

星耀五洲怎樣在兩個最大規模的房地產信託計劃中騰挪？借助這樣的資金優勢，星耀五洲是否能重現其昆明新亞洲體育城的商業模式？就此記者採訪了星耀五洲董事長顏語，部分得到求證。

資金為王

「目前我們的資金來源是有保障的：一是銷售回款，二是華能貴誠信託公司發行的新的信託計劃已經來了一些資金。」星耀集團董事長顏語表示。

去年9月中信信託發行「中信盛景星耀地產基金集合信託計劃」，用於支持星耀五洲項目建設，今年7月，星耀五洲償還了該信託大部分的信託本金，並引入新的信託合作者。

「與中信的合作並沒有結束。因為現在資金充足，所以歸還了一部分。還剩10多億元的餘額，如果我們願意，可以一直合作下去，如果資金充足，也可以還。」顏語表示。

據瞭解，華能貴誠信託公司發行的「星洲1號」信託計劃，與中信盛景星耀地產基金集合信託計劃，存在諸多不同之處。

「星洲1號」的推介銀行是建設銀行，根據本報在建設銀行處查詢獲得的信息，星洲1號信託計劃最長期限不超過2年，包括12個月、15個月、18個月、24個月四種類型，預期年收益率分別為8%、9%、10%、11%，其中12個月期、15個月期不能申請提前退出，18個月期和24個月期產品可申請提前退出。

據瞭解，在中信盛景星耀地產基金集合信託計劃中，面向公眾發售的超優先級規模(11.5億元)預期年收益率14%；中信集團和中信信託認購的優先級規模(24.5億元)預期年收益率為30%。其年收益率明顯高於「星洲1號」，在新的信託計劃中，星耀五洲的融資成本降低，是可以肯定的。

據接近星耀集團人士表示，2009年之後隨著房地產市場的好轉，星耀集團在選擇新的融資夥伴上開始佔據主動權，華能貴誠信託是星耀選擇的結果。

據顏語介紹，在和中信信託的合作中，星耀五洲項目以土地作為抵押物，隨著星耀償還第一個信託計劃大部分款項，部分土地解除抵押釋放出來，並作為新的信託計劃的抵押物，星洲1號信託計劃才得以成立。

而隨著信託款項的償還，中信地產作為監管方入駐到星耀五洲項目的團隊，已經部分撤出。

昆明模式北上

在紛擾的信託佈局背後，是一個超級大盤對巨量資金的需求。

北上之前，星耀集團開發過佔地規模是星耀五洲2倍的項目，即昆明新亞洲體育城項目。

「新亞洲體育城的規模比這個還大，施工管理、組織實施上我們是有經驗的。」顏語說。

新亞洲體育城與星耀五洲之間的異同，對於我們認識這個天津的地王項目，也許能提供一些啟示。

2004年，因承擔2007年在昆明舉行第七屆全國殘運會場館的建設，星耀獲得一塊2200畝的土地，其中1200畝用於修建體育場館以及商業配套，另有1000畝作為補償，允許進行房地產開發。

與新亞洲體育城一樣，星耀五洲同樣處於城市偏遠地段，需要大量公建、配套設施進行區域環境的提升和培養。在運作模式上，星耀五洲依然延續了公司在昆明新亞洲體育城路線。

公建先行，正是這一運作模式的主要特徵。

新亞洲體育城於2005年5月開工，到了2006年12月，主場館全面竣工，總共歷時一年半。星耀五洲項目的主要公建包括三大標誌性建築：大型室內滑雪場、超五星級酒店、星耀辦公大廈，按規定，公建部分需在兩年內全部完工。目前，大型室內滑雪場正在修建中，已經出地面，而酒店和辦公樓現在還沒有動工。

「公建部分需投入資金約30億元。」顏語表示，公建並不表示一定會自己持有，如果有好的買家，也有可能出售。

新亞洲體育城項目早期的資金壓力，主要來自於體育場館建設的投入，當時場館建設所需資金約10億元，而承擔該項目的昆明星耀體育運動城有限公司，有部分雲南錫業的股份。

「在投標之前，我就與雲南錫業達成了一致意見，希望能在資金上合作。」2005年，顏語在接受媒體採訪時這樣表示。後來雲錫集團為體育城項目融資3億元，之前就存在的股權合作，為這一支援打下了伏筆。

星耀五洲項目一開始，並沒有尋找其他合作夥伴，這也為後來高成本的信託融資打下了基礎。中信信託的信託計劃，產生於2007年底，當時地產市場已經開始走低，能夠獲得融資已屬不易，融資成本高、條件苛刻，符合市場的需要；2009年，地產市場明顯回暖，主動權開始慢慢回復到地產商手中，這時自然會尋找成本更低、條件寬鬆的融資渠道。這恐怕也是新面孔華能貴誠信託出現的根本原因。

儘管公建壓力較大，但房地產的滾動開發，依然是緩解壓力的最有效手段。在新亞洲體育城項目中，2005年9月一期住宅開盤，當時體育場館建設開工不久；2006年，該項目銷售金額達到20億元；2007年，殘運會在此成功舉辦，該項目當年銷售金額也隨之攀升至47億元。2007、2008年，都位列昆明單盤銷量第一。公建的提升力量彰顯。

與當年殘運會不得不完成的政治任務相比，星耀五洲的公建壓力顯然要小。當地政府為這個貢獻巨額土地收入的項目，在融資問題上的協助，也相當賣力。

今年7月2日，天津市委金融工作委員會、市發改委等聯合召開支持「星耀五洲」項目融資座談會，明確提出研究銀行支持該項目的具體辦法、重點研究公建項目的融資問題，如土地分拆進行分批抵押的可行性等要求。

「如出現土地證拆分問題，會根據項目建設實際進展情況，按相關法律法規和要求，依法操作。但目前企業沒有提出具體土地證拆分的要求，所以此項工作沒有開展。」天津市津南區政府對本報表示。

「對這個項目，我們會繼續跟進。」華能貴誠信託有限公司對本報表示。

按目前所獲的信息測算，該項目公建投入30億元、「星洲1號」信託計劃融資32億元兩年內到期、中信盛景信託計劃剩餘資金約12億元三年內到期，這就意味著接下來的2至3年，星耀集團至少需要75億元資金，這還不包括其他建築成本和融資成本。

與新亞洲體育城項目中類似政府「饋贈」的開發用地不同，星耀五洲項目公建、住宅開發所帶來的區域提升效益中，無論是企業效益還是社會效益，全部由企業買單，並承擔2100元/平方米的樓面地價，這注定星耀要在後期的運作中與新的合作夥伴分享利益，並承擔比昆明項目高得多的融資成本。