香港房地產信託基金漲幅差距大

房地產的復甦幾乎是一夜之間的事情，2008年年底，香港市場還充斥著房地產的恐慌論調，但是接近年關，房地產市場已經醞釀轉機，今年以來，隨著港股房地產復甦，香港房地產股票也一路飆升，不過從目前已經上市的六隻香港房地產信託基金來看，他們之間的漲幅仍然存在差距，來自內地的越秀房地產信託(0405)漲幅遙遙領先，第一隻上市的房地產信託領匯基金今年獲益也超過20%。

透明度流動性較佳

房地產信託基金(REITs)在國外已經有五十年的歷史，但是在香港，卻是2005年才開始上市的新事物，但在誕生上市之初，它就備受關注，因為比起房地產項目，它的運作更透明，流動性更強。REITs本身的運作需要符合透明度高的原則：根據香港有關規定，房地產信託基金需要派發除稅後淨收入中最少90％的金額給予信託單位持有者，借貸比率不得超逾資產總值的45％、物業由獨立受托人持有、不會參與競投土地和地產發展的業務，因此從投資的角度，REITs在財務上的可預測性會比一般房地產企業高，另外，由於透明度和流通量高的原因，REITs的一般市場價值會比物業的總淨資產值高。

2005年以來，香港大批的散戶投資者被REITs規範的運行制度、REITs股票的派息能力和升值潛力所吸引，REITs被視為是一種低風險、高收益的理想化投資產品。第一隻房地產信託基金領匯上市第一天，股價上漲14.56%。

2005年6月16日，香港證監會正式宣佈修訂後的《房地產投資信託基金守則》生效，在香港上市的REITs可以投資香港地區以外的房地產。隨後，香港市場出現了越秀、睿富等兩隻投資內地房地產市場的REITs，同樣的，這兩隻基金也被寄予厚望，為吸引投資者，越秀開出的年息回報率高達7％。高於領匯6％～6.37％的收益率，更比李嘉誠旗下的泓富房地產投資信託基金的5.3％高出一截。市場認為，以中國主要城市投資房地產回報率7％-12％計算，遠高於新加坡的REITs的平均回報率4％－6％。也因為如此，信託投資基金獲得了海外一些對沖基金的喜歡。

受租金低位影響

從今年香港房地產信託基金投資收益來看，投資內地的越秀基金比香港的幾隻同類基金收益要好得多，業內人士認為，越秀基金旗下物業包括白馬大廈、財富廣場、城建大廈和維多利亞廣場。這四個項目地處廣州繁華街市，正契合了「內需」概念，另外也可配合內地房地產市場的回暖。另一方面，越秀地產在2008年10月份遭遇英國國外對沖基金TCI拋售而急跌，今年以來的漲幅有「補漲」之勢。去年10月13日，TCI申報以每股0.623港元減持877.6萬股越秀投資，套現約546.7萬港元，持股量也由5.07％降至4.95％，比2008年2月份增持的價位，損失了66%。TCI基金向來以「慧眼識REITs」著稱，可惜2008年迫於贖回壓力被迫賣出REITs份額，接下來半年，越秀基金交投較為微弱，一直到3月份才迎來一番強烈反彈，交易量也恢復到接近2007年的水平。相比之下，領匯基金的走勢則較為平緩。因此，今年以來的漲幅明顯不如越秀。

不過，如果對比同期房地產股票的收益，今年以來領匯基金的收益與港股的房地產藍籌長江實業仍較為接近。而從越秀基金與內地房地產公司在香港市場的表現來看，則顯得有些遜色，以同處一個城市的富力地產、合生創展集團比較，今年以來富力地產漲幅為97%,合生創展集團漲幅為137%，而越秀基金僅為41%。這與內地商業地產復甦較晚、租金收益率徘徊在低位有很大關係。