深圳小產權房領"准生證"?部分"待轉房"聞風漲價

昨天，深圳市《關於農村城市化歷史遺留違法建築的處理決定》(以下簡稱《處理決定》)正式公佈，許多人將其視為小產權房「轉正令」，預期深圳的小產權房可能拿到全國首個「准生證」。

與此同時，深圳大量「農民房」因為此消息順勢漲價，一些人擔憂農民房入市將會對商品房市場帶來沉重打擊。但不少業內專家認為，小產權房是否真的會獲得「特赦」，目前尚待觀察，而小產權房的入市所帶來的衝擊也十分有限。

深圳農民房堪比商品房

《處理決定》表示，將「全面推進農村城市化歷史遺留違法建築的處理工作」，而其中所指「農村城市化歷史遺留違法建築」中，相當一部分為小產權房。

在深圳市內的繁華商業中心，印有「超級優惠」內容的小產權房宣傳單並不鮮見。傳單中所宣傳的房子在深圳本地被稱為「農民房」，即「小產權房」。《每日經濟新聞》曾在3月初針對深圳的農民房做過調查報道。深圳向北，出梅林關，金地梅隴鎮、深物業新華城等一批知名樓盤集中坐落於此。然而，在這些大型花園社區不遠處，卻矗立著一些「農民開發商」建設的「集資房」，即所謂的「小產權房」。梅龍苑便是其中一家。這個高達20多層的小產權房為高層電梯，配套齊全，並實行小區化管理，一系列「高標準」，堪比中檔電梯公寓。

據悉，在深圳，農民開發的小產權房早已遍地開花，甚至形成了開發、銷售、中介等完整的產業鏈。

農民房聞風漲價

數量龐大的小產權房，雖然周邊環境及房屋品質與高端社區相比有所差距，但是價格優勢十分明顯，成為一些購房者的優先考慮對象。

三個月前，記者走訪的小產權房源出售較集中的深圳龍崗龍華片區，小產權房均價集中在3000元/平方米左右，最高的也不超過4000元/平方米。而近日，該片區均價比三個月前每平方米漲了數百元不等，部分已達到每平方米4500元。

而推動當地「農民房」價格上漲的一個重要原因便是這條被許多人稱為農民房「轉正令」的《處理決定》。

記者三月前走訪的「梅龍苑」樓盤，平均售價是每平方米3800元，價格比附近的商品房低了一半。而近日，《處理決定》儼然成為了類似樓盤最好的宣傳單。該片區樓盤售樓工作人員甚至直接拿著關於《處理決定》報道的複印件和銷售農民房的宣傳資料給看房者說：「現在政策出來了，買我們的房子絕對超值，我們符合所有條件，肯定能轉正。」

該片區某小產權房售樓小姐透露，端午假期這幾天，來看房子的人特別多，《處理決定》公佈後，售樓部立刻增加銷售人員，同時每平方米加價200元。儘管如此，售樓小姐仍極力稱，「200元和這個利好消息相比，真是太少了。」

能否「順產」尚未知

記者發現，《處理決定》第六條規定，「經普查記錄的違法建築，符合確認產權條件的，適當照顧原村民和原農村集體經濟組織利益，在區分違法建築和當事人不同情況的基礎上予以處罰和補收地價款後，按規定辦理初始登記，依法核發房地產證。」

不過，該條款補充說明：「確認產權的條件、處罰和補收地價款的標準與程序、辦理初始登記的條件與程序等具體辦法由市政府另行制定。」

也就是說，該條款最終如何規定，甚至能否順利出台，目前看來均為未知數。深圳小產權房能否順利拿到一張「准生證」，這是業內人士關注的首要問題。

廣東省房地產行業協會會長蔡穗聲在接受媒體採訪時認為，目前還沒有看到深圳市人大有正式的決定出台，所以不便對此評論。深圳市查違辦副主任龔明克說，目前只是人大開會通過，現在剛開始普查，還沒有制定房屋轉正細節。深圳綜合開發院旅遊和地產研究中心主任宋丁接受《每日經濟新聞》採訪時表示，目前只是公佈了總體框架，具體執行細則還未出台。

專家：對商品房衝擊有限

據悉，2007年深圳市國土局所做的住宅調查顯示，深圳有「城中村」農民房或其他私人自建房超過35萬棟，總建築面積約1.2億平方米，佔全市住房總量的49%。有人預期，如果轉正，這將對商品房形成「災難性衝擊」。

宋丁認為，政府提出部分小產權房將給予房產證，即「紅本」，這其中存在兩個問題：首先，這個小產權房「紅本」是否可以直接進入市場、能否和正規的商品房一樣交易；第二，「部分」小產權房，這個「部分」是整個小產權房的1%還是50%，比例並不確定。

深圳社會科學院房地產城市運營中心主任高海燕強調，小產權房轉正對深圳房地產市場的衝擊，從短期來看影響不會很大。因為畢竟大部分村民修建的小產權房，是以出租為主，或是一部分違法建築希望在舊城改造中獲得政府補償，這些對市場的供需關係不會有太大的影響。

另一位資深房地產專家稱，宅基地房即便可以上市流轉，但跟商品房畢竟不完全一樣，影響也沒有想像中那麼可怕。「政府會嚴格控制宅基地房上市流轉的速度和未來農村宅基地的住宅建設總量。」