置富產業信托截至2011年12月31日止年度的末期業績公告及暫停辦理基金單位持有人過戶登記

置富產業信托是一家房地產投資信托基金，由置富資產管理有限公司（作為置富產業信托的管理人（「管理人」））與 HSBC Institutional Trust Services (Singapore) Limited（作為置富產業信托的受托人（「受托人」））於2003年7月4日訂立的信托契約（經修訂）(「信托契約」)組成。置富產業信托於2003年8月12日及2010年4月20日分別在新加坡證券交易所有限公司（「新交所」）及香港聯合交易所有限公司（「香港聯交所」）上市。

置富產業信托持有香港14個零售物業，遍布九龍及新界，包括面積約200萬平方尺零售樓面及1,660個車位。該等零售物業分別為置富第一城、馬鞍山廣場、都會?、置富都會、華都大道、映灣薈、荃薈、銀禧薈、青怡薈、盈暉薈、城中薈、凱帆薈、麗都大道及海韻大道。該等物業的租戶來自不同行業，包括超級市場、餐飲食肆、銀行、房地產代理及教育機構。

管理人的董事會（「董事會」）宣布，置富產業信托截至2011年12月31日止年度（「報告期間」）的業績如下：

財務摘要
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 截至2011年　　　截至2010年
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　12月31日　　　　12月31日
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　止年度　　　　　止年度　　　百分比變動
收益（百萬港元）　　　　　　　　　　　　　909.4　　　　 837.3　　　 8.6%
物業收入凈額（百萬港元）　　　　　　　　　642.1　　　　 596.8　　　 7.6%
成本對收益比率　　　　　　　　　　　　　　27.2%　　　　 26.5%　　　 0.7%
可供分派予基金單位持有人之收益（百萬港元）442.3　　　　 406.5　　　 8.8%
每基金單位分派（港仙）　　　　　　　　　　26.30　　　　 24.35　　　 8.0%

　　　　　　　　　　　　　　　　　 於2011年　　　於2010年
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　12月31日　　　12月31日　　　百分比變動
每基金單位資產凈值（港元）　　　　　　　　7.85　　　　 6.18　　　　 27.0%
物業估值（百萬港元）　　　　　　　　　　16,388　　　 13,300　　　　 23.2%
資產負債比率╱總杠桿比率1　　　　　　　18.8%　　　　21.0%　　　　(2.2%)

附注:

1資產負債比率按總負債占總資產的百分比計算。總杠桿比率按總借貸及遞延付款的價值占總資產的百分比計算。於2011年12月31日，置富產業信托并無遞延付款債務。

分派

置富產業信托的分派政策為每半年向基金單位持有人分派 ，分派數額以下列兩項金額中較高的一項為準：(i)扣除適用費用後的100％免稅收入（不包括以利息收入及收益分派的股息，如有，有關分派由管理人酌情決定）;及(ii)有關財政期間90％的已調整綜合除稅後純利（未計與基金單位持有人之交易）, 以剔除因應香港證券及期貨事務監察委員會（「證監會」）之房地產投資信托基金守則而作出若干調整。

財務回顧

於2011年財政年度，置富產業信托的總收益為909.4百萬港元，較去年同期增長8.6%，此乃由於零售市道持續暢旺以及相關資產的表現有所改善。盡管下半年外圍環境惡化，不過本地消費需求強勁，消費氣氛向好，令零售銷售全年仍錄得雙位數增長。14個零售物業的表現提升，亦有助於2011年財政年度取得出色業績。尤其是置富第一城˙樂薈的翻新工程順利完成，令是置富第一城帶來更龐大收入。

2011年財政年度的物業收入凈額為642.1 百萬港元，較去年同期上升7.6%。盡管通脹壓力持續及香港實施最低工資法例，惟成本對收益比率仍維持在27.2%的穩健水平。置富產業信托於2011年財政年度的可供分派收益為442.3百萬港元，較去年上升8.8%。於報告年度，每基金單位分派為26.30港仙（2010年：24.35港仙），當中包括中期每基金單位分派12.80港仙及末期每基金單位分派13.50港仙。每基金單位分派增加乃受惠於資產表現改善及審慎的資本管理。按基金單位於2011年12月31日在新加坡及香港兩地之平均收市價3.775港元計算，2011年財政年度的每基金單位分派收益率為7.0%。

置富產業信托截至2011年12月31日止六個月之末期每基金單位分派為13.50港仙，將於2012年2月29日支 付予於2012年2月13日已在置富產業信托的基金單位持有人登記冊上登記的基金單位持有人。

資本管理措施

2011年首季市場持續處於低息環境，置富產業信托利用信貸市場內短暫的機會，成功大幅提前為其全部現有合共31億港元的貸款融資進行再融資。新融資由置富產業信托其中九個物業等作為抵押，該九個物業於2011年12月31日的總值為11,654百萬港元。信托人已就該等融資提供擔保。

獲得新融資後，置富產業信托尚未償還債務之期限延長至2016年4月。借貸成本方面，年息率大幅降至按香港銀行同業拆息加0.91%。此外，循環信貸融資部分已由270百萬港元增加至970百萬港元，為收購機會及其他提高回報的資產增值措施的資金增強靈活性。

管理人繼續就利率成本波動采取審慎的風險管理。截至2011年12月31日，置富產業信托已透過多項基本型利率掉期，固定置富產業信托100%的有期貸款的利率成本。管理人重申其降低利率成本的承諾。置富產業信托在2011年財政年度的實際利率成本降至3.65%。

於2011年12月31日，置富產業信托的資產負債比率及總杠桿比率降至18.8%（2010年12月31日：21.0%）。有關跌幅乃由於投資物業估值上升所致。置富產業信托仍為區內負債比率最低的房地產信托之一。

物業估值

於2011年12月31日，萊坊測計師行有限公司（「萊坊」）對置富產業信托14個零售物業的估值為16,388百萬港元，較去年的13,300百萬港元增長23.2%。與2011年6月30日的估值相比則增長4.5%，此乃主要由於相關資產表現改善所致。估值上升亦為報告年度帶來3,043.8百萬港元的重估收益。

零售物業組合摘要

置富產業信托於2011年12月31日在香港擁有一個地域分布廣泛的零售物業組合（包含14個零售商場及物業），其中包括面積約200萬平方尺零售樓面及1,660個車位。

物業　　　　　　 可出租總面積（平方尺）　估值（百萬港元）　出租率　車位數目
置富第一城　　　　　　 414,469　　　　　　 4,895　　　94.7%　　658
馬鞍山廣場　　　　　　 310,084　　　　　　 3,302　　　98.0%　　290
都會?　　　　　　　　 180,822　　　　　　 2,200　　　99.4%　　 74
置富都會　　　　　　　 332,168　　　　　　 1,728　　　92.0%　　179
華都大道　　　　　　　　80,842　　　　　　 1,164　　　100.0%　　73
映灣薈　　　　　　　　　63,018　　　　　　　 680　　　100.0%　 117
荃薈　　　　　　　　　 123,544　　　　　　　 485　　　99.3%　　 67
銀禧薈　　　　　　　　 170,616　　　　　　　 479　　　98.0%　　 97
青怡薈　　　　　　　　　78,836　　　　　　　 439　　 100.0%　　 27
盈暉薈　　　　　　　　　91,779　　　　　　　 359　　　99.8%　　 43
城中薈　　　　　　　　　43,000　　　　　　　 217　　 100.0%　 不適用
凱帆薈　　　　　　　　　74,734　　　　　　　 211　　 100.0%　　 35
麗都大道　　　　　　　　 9,836　　　　　　　 133　　 100.0%　 不適用
海韻大道　　　　　　　　14,604　　　　　　　　96　　 100.0%　 不適用
合計╱總平均值　　　 1,988,352　　　　　　16,388　　　97.0%　 1,660

營運回顧

於2011年12月31日，置富產業信托持有一個由14個分布於香港多個區域的零售商場及物業組成之組合，其中包括面積約200萬平方尺的零售樓面及1,660個車位。

有賴租賃活動於整年均保持良好勢頭，加上資產增值措施中已完成的重新定位策略順利執行，置富產業信托於報告期間的營運表現繼續強勁。於2011年12月31日，物業組合的出租率保持在97.0%的穩健水平，而租金則比去年增加超過12.2%至每平方尺32.2港元的新高。續租租金調升率於2011年財政年度亦錄得15.2%的穩健水平。

已完成的多項資產增值措施相繼於報告年度帶來回報。置富第一城?樂薈資產增值措施於2010年9月竣工，30百萬港元的資本開支帶來22%的投資回報，所帶來的額外收入已於2011年財政年度全面反映。置富第一城的物業收入凈額較去年顯著增加14.9%，帶動置富產業信托物業組合的增長。

於2011年年底，置富產業信托的物業組合有1,031個不同類別的租戶。整體來說，於2011年財政年度，十大租戶占物業組合租金收入總額約26.8%，占可出租總面積約21.3%。物業組合內提供日常用品業務的租戶如超級市場、餐飲業和服務及教育業占整體租金多於54%，鞏固置富產業信托具抗跌力的特質。

管理人將繼續致力保留優質租戶，并盡早與到期租戶續租，以及把握機會優化租戶組合。

資產增值措施

兩個最大型物業置富第一城及馬鞍山廣場已實施可提高回報的資產增值措施，并因而令2011年第三季開始出現若干短期空置。於2011年12月31日，置富第一城及馬鞍山廣場的出租率已分別回升至94.7%及98.0%。

於2011年第三季，管理人將馬鞍山廣場中先前用作中式酒樓的50,000平方尺空間有效地拆分，為社區引入更多元化的零售種類，提供更優質的服務。在有關工程完成前，100%的面積已成功預租。是項工程的資本開支約12百萬港元，達到73%的投資回報。

置富第一城的資產增值措施已於2011年10月展開，并將在2012年年底前分階段進行。該商場將轉型至一個更理想的零售環境，并設有舒適的新中央公園，設計及區劃亦更臻完美，樓宇設施全面提升，以提供更精彩的嶄新購物體驗。工程成本估計約為1億港元，目標投資回報為15%。

置富產業信托為物業進行資產增值措施的成果昭著，每次均錄得理想回報。管理人擬透過進行更多可提高回報的資產增值措施，致力提升租金收入及物業組合的價值。

展望

隨著香港零售銷售於2011年首十一個月的總額較去年增長25.0%，置富產業信托於報告年度的表現繼續強勁。零售銷售至今已連續27個月錄得上升。香港特區政府預期本地人均收入及消費意欲仍然向好，在短期內應繼續對零售銷售有利。置富產業信托的私人住宅屋苑零售物業組合主要提供日常購物需要，將繼續受惠於普遍造好的日常零售消費市場。
管理人仍致力透過實施各種資產增值措施以及有效的租賃及租戶重整策略，尤其於置富第一城及馬鞍山廣場，以推動收益增長，而有關資產增值措施將繼續於2012年分階段進行。

於2011年12月28日，置富產業信托宣布建議收購香港兩項零售物業─和富中心物業及麗城花園物業。此項收購由債務全數撥付，可即時提升回報，已於2012年1月19日舉行的股東特別大會獲得全數出席及持代表委任表格出席并投票的獨立基金單位持有人批準。該收購事項將置富產業信托的物業組合擴大23%，并進一步令收入更多元化，預期於2012年3月28日前完成。

由於若干成本項目或因通脹及外在因素（如公共服務收費於明年增加）而繼續受壓，管理人將密切監管營運開支。作為置富產業信托綠色政策的一部分，置富產業信托將采用持續節能等措施，以減少電費上升的影響。

管理人今年將持續密切留意市場環境及機遇，亦將不斷物色收購機會。管理人將繼續提升及加強資產價值，以發揮物業組合的潛在價值。在2012年，於建議收購麗城花園物業及和富中心物業交易完成後，管理人預期置富產業信托的基金單位持有人將因物業組合擴大而享有更多分派、收益以及更穩定的收入來源。

雇員

置富產業信托由管理人管理而并無直接雇用任何員工。

發行新基金單位

於2011年12月31日，置富產業信托已發行基金單位的總數為1,680,695,942個基金單位。與2010年12月31日的基金單位狀況相比較，於報告年度內，合共11,663,695個基金單位已經按照以下方式發行：

. 於2011年1月5日, 2,567,653個新基金單位已按每基金單位3.9168港元的價格（即置富產業信托的信托契約中規定的價格）發行予管理人，作為置富產業信托於從2010年10月1日至2010年12月31日期間內應付予管理人的全數基本費用約10.1百萬港元。

. 於2011年4月4日，2,582,245個新基金單位已按每基金單位3.8100港元的價格（即置富產業信托的信托契約中規定的價格）發行予管理人，作為置富產業信托於從2011年1月1日至2011年3月31日期間內應付予管理人的全數基本費用約9.8百萬港元 。

. 於2011年7月5日，3,115,131個新基金單位已按每基金單位3.7667港元的價格（即置富產業信托的信托契約中規定的價格）發行予管理人，作為置富產業信托於從2011年4月1日至2011年6月30日期間內應付予管理人的全數基本費用約11.7百萬港元 。

. 於2011年10月3日，3,398,666個新基金單位已按每基金單位3.4904港元的價格（即置富產業信托的信托契約中規定的價格）發行予管理人，作為置富產業信托於從2011年7月1日至2011年9月30日期間內應付予管理人的全數基本費用約11.9百萬港元 。

回購、出售或贖回基金單位

於報告年度內，除管理人出售8,265,000個基金單位外，置富產業信托或其附屬公司并無回購、出售或贖回基金單位。

企業管治

為建立及維持高水準企業管治的目標，置富產業信托已制定若干政策及程序，以促使置富產業信托以具透明度的方式營運，并輔以內部監察及制衡。管理人已采用一套合規手冊（「合規手冊」），當中載列主要程序、制度、措施及若干企業管治政策及程序，藉以監管置富產業信托之管理及營運以及遵守適用香港法規及法律。管理人亦須遵守適用新加坡法規及法律以及新加坡2005年企業管治守則（「新加坡守則」）所述的企業管治常規及政策。管理人自置富產業信托於香港上市以來一直遵守合規手冊的規定，報告年度亦已遵守所有適用之企業管治常規。

分派權利及暫停辦理基金單位持有人過戶登記

基金單位持有人的香港過戶登記將於2012年2月13日（星期一）暫停，該日將不會辦理基金單位持有人的香港過戶登記手續。為符合享有末期分派的資格，所有基金單位證書連同已填妥的過戶表格必須於2012年2月10日（星期五）下午四時三十分前送抵置富產業信托的基金單位香港過戶登記處香港中央證券登記有限公司 ，地址為香港灣仔皇后大道東183號合和中心17樓1712-16室。有關分派將於2012年2月29日（星期三）支付予基金單位持有人。

末期業績審閱

置富產業信托有關報告年度的末期業績已由管理人的審核委員會及披露委員會審閱。

公眾持有量

據管理人所悉，於2011年12月31日，置富產業信托的已發行基金單位中有超過25%乃由公眾人士持有。

刊發2011年年度報告

置富產業信托的2011年年度報告將於2012年3月31日或之前寄發予基金單位持有人。

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