正待地產反轉時二三線地產股將成突破口

由于前期市場悲觀預期的充分釋放及政策調控面臨的真空期，行業低谷往往也暗示著反轉，3月份樓市交易有望回歸正常，盡管短期房價盤整的態勢仍將繼續，全年單月銷售平均增速仍有望超過20%。估值偏低孕育地產板塊反彈行情，二三線地產股將充當反彈的主力。

中證報2月26日刊登中證研究中心分析文章指出，近兩個交易日，地產板塊迎來久違的板塊行情，地產板塊估值嚴重偏離歷史平均水平也令該板塊產生內在的彈升動力，目前一些地產公司的NAV值已接近歷史底部。從行業自身的進展來看，由于前期市場悲觀預期的充分釋放及政策調控面臨的真空期，行業低谷往往也暗示著反轉，預計二三線地產將充當反彈的主力。

如果地產繼續目前的成交態勢，2010年2月份將有可能是09年地產復蘇火暴以來的一個低谷，由于政策和季節因素，我們對二月份的地產交易情況并不樂觀，不過低谷往往也暗示著反轉，由于前期市場悲觀預期的充分釋放及政策調控面臨的真空期，三月份樓市交易有望回歸正常。盡管短期房價盤整的態勢仍將繼續，而全年單月銷售平均增速有望超過20%。

低迷中孕育轉機

2月份由于春節因素，商品房銷售出現了大幅的下滑，我們認為，目前地產市場的悲觀預期基本釋放，正處于市場信心的調整重塑期。從13個重點城市的成交面積看，春節黃金周期間總計成交8萬平方米，成交金額為2.23億元，雖然跌至2010年以來的冰點，但是與2009年同期比，還是有很大的增幅。2009年黃金周期間，上述城市總計成交面積為4.2萬平方米，成交金額為1.31億元，2010年成交金額與面積同比增長分別為90%和70%，這說明，目前樓市成交的動力仍然存在，與2009年初樓市的冰點有著本質的不同。從成交金額/成交面積看，13個重點城市的價格2月份比1月份有了一定的回落，不過從單周的數據看，盤整拉鋸的態勢仍在持續。

而政府遏制房價過快上漲的效果在目前看已基本顯現出來，2010年一月份全國房屋銷售價格環比為1.3%，比2009年12月的1.5%有所回落。從我們統計的結果看，東部二線城市和一線城市整體回落的幅度要大于中西部二三線城市。2010年1月份，一線城市新房銷售價格環比為0.83%,其中深圳的降幅最大，而東部二線城市中，一月份新房銷售價格指數為0.34%，與2009年12月的1.34%相比，降幅明顯。中西部二三線城市1月份新房銷售價格環比為0.75%，比去年12月的1.03%下降了0.28個百分點。我們認為，由于銀根收緊，開發貸款和個人貸款在未來強勢增長的可能不大，在資金來源上，規模的縮小也將制約地產投資增速的強勁增長。

雖然成交一直低迷，但轉機或許就在眼前。從近5年的銷售數據看，一二月份都處于全年較低的水平，而三月份一般可視作乍寒回暖的轉機。除去08年市場的大幅回調，05年以來，地產銷售的轉暖和提升一般都出現在三月份。除了歷史規律外，我們還認為，三月份較寬松的政策環境，也為銷售的回升提供了支持，在目前緊縮政策效應初顯，未來悲觀預期基本釋放的情況下，消費者意愿的回升和政府加大供給力度也將促進地產市場的穩定。

房價盤整的可能較大

銷售的疲軟也使部分城市的庫存去化速度放緩，截至目前，上海、深圳、杭州等地的動態去化速度分別躍升至9周、46周和27周，而其他重點城市的去化速度也在放緩，不過與08年比，仍在一個較低水平上。

如果單月銷售速度能恢復至15%左右，則庫存去化速度仍會繼續加快。短期內，由于信心尚未恢復，新開工面積不會出現大幅上漲，我們不排除繼續回調的可能。

目前政府出臺的政策都是針對高房價，抑制房價過快上漲成為政策的出發點和落腳點，由于房價下跌對地產投資有很強的抑制作用，從主觀上講，在當前經濟形勢仍然復雜的情況下，政府不愿意看到房價大幅下跌的局面。而是否能抑制過快上漲的態勢，還需要綜合權衡多種手段。如果單有信貸的控制而沒有實際加大供給，未來房價還會重拾上行的態勢，畢竟經過大規模的信貸擴張，股票和地產將是消化這些資金的重要渠道。

目前一線城市房價泡沫化的傾向已比較嚴重，而中西部城市的泡沫化還在繼續，如果政府加大提供保障房、廉租房，并且采取嚴厲的手段打擊銷售中的違規行為，房價繼續上升的態勢會有所緩解，不排除在銀行和政府嚴控的措施下，一些財務實力一般的開發商采取降價策略，這在深圳、廣州以及一些東部重點城市有所可能。而對于北京、上海，我們認為，即使在最壞的情況下，出現滯漲的可能會更大。

二三線地產面臨機會

雖然很多地產公司的股價與NAV相比出現了20%以上的折讓，但這并不意味著目前是投資地產股的良好時機。由于未來還有不確定性，并且房地產業可能會一直處于偏緊或中性的調控周期內，地產公司今年要想獲得利潤的大幅增長有一定的難度，即使以二線城市為開發重點的地產公司也將面臨競爭愈加激烈的情況。不過，由于一線城市可供開發的面積相對有限，加之地價不斷上漲，不排除今年房價繼續上漲的可能，因此那些主業在二三線城市同時在一線城市也有部分業務的開發商業績增長相對會穩定。

由于行業面臨的大環境仍未有大的改觀，我們認為未來地產業整體投資的機會不大，投資者可以結合區域熱點及有關題材，選擇二三線城市為重點的上市公司，如中南建設、京能置業、榮盛發展等。

估值偏低孕育板塊反彈行情

近三個月地產板塊一直處于調整態勢，地產股超跌嚴重。根據Wind資訊統計，按總市值加權平均法計算，自2009年12月8日至2010年2月23日的調整階段，申萬地產指數下跌幅度高達24.30%，同期全部A股跌幅為10.14%，很顯然地產股相對大市超跌較為明顯。

從估值角度來看，按照TTM法剔除負值計算，截至2月25日,申萬地產板塊市盈率為31.64倍，而全部A股為25.28倍，申萬地產板塊相對全部A股估值溢價為125.16%。而觀察地產板塊相對大盤估值溢價的歷史走勢發現，自2005年1月1日至2010年2月25日，以周為統計單位，申萬地產板塊相對全部A股的估值溢價歷史平均值為140.07%，理論上限值為148.15%，理論下限值為131.98%。顯然，目前該板塊相對全部A股的估值溢價大幅低于理論下限值，因而，地產板塊的估值存在回歸歷史均值水平的動力，從這個角度而言，估值的嚴重偏低也一定程度上在孕育板塊的反彈行情。

(徐志嬌 編輯)

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