“地王”頻出 房企“不差錢”還能撐多久引發關注

近一個月來天價“地王”頻現，房地產企業“財大氣粗不差錢”的狀態還能撐多久，引發業界關注。中國人民大學報告指出，2011年上半年房地產業的資金狀況將發生逆轉，資金需求壓力將加大。

據新華社12月23日報道，前不久，國土資源部下發通知要求抑制少數城市地價過快上漲的趨勢，其針對的就是一些熱點城市土地近一個月來不斷競拍出天價“地王”。

“地王”頻頻出現，顯示了房地產企業“財大氣粗不差錢”的氣勢。隨著國內流動性居高不下及熱錢的涌入，國家宏觀調控尤其是貨幣政策的日益趨緊，房地產市場這樣的“吸金大戶”，其“不差錢”狀態還能撐多久，在歲末引起人們的關注。

“地王”口袋中到底有多少錢

11月29日，置信房地產開發公司以37億元的價格，競拍拿下溫州市區中心地段學院中路一個地塊，計算下來，該地塊樓面價每平方米達3.7萬元，成為浙江新“地王”，溢價率近100%。12月上旬，上海青浦區單價“地王”誕生，樓面價每平方米近2.2萬元，溢價率達192%……

“開發商口袋里的錢好像掏不完似的。”在一家機關單位工作的小張回憶溫州市學院中路新“地王”產生的拍賣現場時說。當時，三家公司競拍這一起步價不到20億元的地塊，當第6輪有人報出31億元價位后，已讓在場的人倒吸一口冷氣，其中一家公司不得不退出。而這并不是最后的結束，剩下兩家公司繼續叫價，直至第33輪以37.02億元終結。

在杭州市，不少業內人士也直呼對現在行情看不懂。在11月底的一次土地拍賣會上，一家有外資背景的地產公司一口氣吃下三塊地。原本沒有市場熱點的土地，被拍到了萬元的樓面價。他們認為，從整體上來看，目前整個房地產市場的資金依然充足。

中國人民大學經濟研究所調查發現，今年前10個月房地產資金來源增速達到32%，處于歷史高位。同時，從企業流動性來看，目前資金流動性指標雖然較去年有所惡化，但依然遠遠高于2008年房地產降價銷售時的水平。

房地產上市企業浙江廣廈董事長彭濤認為，國內流動性高居不下的同時，國外熱錢的涌入起到推波助瀾的作用，加速現有資金向資本市場、房地產市場、農產品市場的涌入。研究機構發現，自今年三季度以來，熱錢涌入趨勢加劇，非貿易非FDI項下的外匯儲備出現激增。一些外資不顧目前頻頻出臺的房地產新政，逆市進入。中國人民大學經濟研究所調查，今年1至10月間，房地產開發投資資金來源中外商投資的增速達到34.8%，完全逆轉了去年全面退出的格局。

明年資金“拐點”顯　樓市可能“很差錢”

多項數據顯示，由于目前資金仍然比較充足，很多房地產企業底氣十足，依然可以依賴于前期獲得的資金儲備拒絕進行降價銷售。

“這種局面將在明年二季度全面改變。”中國人民大學經濟研究所在近日撰寫的中國宏觀經濟報告中指出。首先，從今年12月起，房地產企業逐次進入還款高峰，應付款累計增速將超過30%；其次，由于銷售下滑、貸款條件提高、上市公司增發和票據融資難度加大等因素，房地產資金來源將進一步惡化，預計到明年一季度會出現大幅負增長；再次，由于首付比率、房地產抵押貸款等條件的變化，房地產企業的各類杠桿率都將出現下降。

與此同時，房地產開發投資和新上馬項目大量增加，這同樣導致未來資金需求壓力加大。在杭州，今年1－11月，全市商品房施工面積同比增長近20%，同比提高14個百分點，其中新開工面積增幅由去年同期的負增長11.7%變為增長81.5%。在全國，前10個月住宅新開工面積累計同比增長60.8%，比前年和去年同期分別高出53.9個和60.4個百分點；施工面積同比增長26.9%，比前年和去年同期分別高出7.4個和11.9個百分點。

“資金壓力增大，將導致市場供給放量。”一位業內人士指出，“如果按照建設周期為一年進行測算，明年3月份左右的住宅供給將大幅度放量，從而改變目前房地產供給偏緊的局面，這也與房地產資金全面緊張的時間段一致。因此，明年二季度可能是房地產市場進行全面調整的‘節點’。”

調控“兩難”背后尋找“平衡點”

房地產在我國經濟中的關聯度極高。有關調查顯示，房地產業涉及的增加值占GDP比重6%－7%，投資總額占全社會投資約20%，涉及的信貸約占全社會信貸的23%，涉及的稅收和土地出讓金占地方財政收入40%以上。此外，房地產作為家庭資產，還占據著居民財富總額的70%。

長期關注房地產的財經專家丁建剛認為，樓市調控依然面臨多重沖突，尤其是未來房地產市場的治理面臨雙向風險：短期簡單推行目前房地產調控措施，很難從根本上改變價格上揚的預期和壓力，中期周期性力量必定在行政管制結束后出現爆發性的釋放，可能出現報復性上漲；如果出臺更嚴厲措施，政策持續加碼，則容易導致行業資金鏈斷裂、投資下滑、房地產價格大幅度下跌，繼而帶來整體宏觀經濟的下滑。

有研究機構測算過，房地產價格如果下跌30%，必將導致房地產投資增速回落25個百分點，全社會投資增速回落約6個百分點，GDP約回落2.5個百分點，地方財政增速下降約15個百分點。此外，在房地產新政加碼作用下，大量資金可能開始向其他投資品市場轉移和釋放，直接導致貴金屬、收藏品、個別農產品價格出現輪番急劇上漲。

多位專家表示，鑒于目前房地產行業資金依然相對充裕，尚未達到資金鏈緊張的“調整點”，相關調控手段有必要持續。同時，在房產調控政策持續穩定的基礎上，完善制度，加大保障房建設，從根本上改變樓市供不應求的局面。

研究機構認為，目前，我國房地產由于在開發投資、消費方面的杠桿率同西方發達國家相比都不太高，加之房地產整個行業負債率依然處于健康狀態，因此明年即使資金緊張，也不會崩斷而出現整體性資產負債惡化帶來的全局性大調整。因此，本著“穩需求、擴供給、擠泡沫、糾扭曲”的目標，有關部門對房地產調控應該設立階段性目標，短期以“控資金”為主、中期以“增加供給”和“制度建設”為核心。

(徐志嬌 編輯)

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