中證研究：地產投資增速或有繼續上行空間

中證研究中心認為，近期房屋新開工面積的環比放緩，如果供給持續縮小，房價或有上漲可能。但是鑒于未來驅動地產股向上的動力嚴重不足，同時繼續下跌的空間有限，且該行業仍面臨新的調控預期，因而地產股有可能長期維持盤整態勢。 

據中證報1月21日刊登中證研究中心分析文章指出，1月20日公布的2009年全年房地產開發投資數據顯示，2009年全年地產投資額為3.62萬億元，累計增速16.1%；房屋銷售面積達9.37億平米，同比增長42.1%。值得注意的是，2009年12月房屋新開工面積增長34.19%與11月193.61%的峰值相比大幅放緩。新開工面積的環比放緩，顯示出地產商對未來市場的謹慎態度，如果供給持續縮小，不排除房價繼續上漲的可能。 

開發投資仍有上行空間

得益于加速去庫存化的作用，2009年房地產銷售增速同比達42.1%，創出近9年來的新高，前所未有的流動性助推也使地產開發資金達到了5.7萬億元的歷史高值，2009年商業銀行投向地產業的貸款達1.12萬億元，同比增長48.5%。不過從12月單月的數據看，無論從銷售面積增速還是新開工面積增速、施工面積增速都環比大幅放緩。同11月相比，銷售面積、新開工面積、施工面積、竣工面積分別放緩了56.59%、159.42%、37.68%和38.92%。我們認為，地產開發投資的環比回落也存在爆發式增長向普通增長回歸的過程，由于前期銷售的透支性及12月以來出臺的調控措施，地產投資激進向上的態勢有所緩和。2010年前三周，地產市場交易慘淡，我們認為，這其中除了對未來嚴厲調控的預期外，也是房地產投資和銷售向正常回歸的一種表現。 

未來如果新開工面積及施工面積增速環比繼續下滑，則2010年年中以后不排除房地產投資增速同比繼續增長的可能。從2009年12月的數據看，16.1%的開發增速也處于近10年來地產投資增速的低點，如果在大幅去庫存結束后，供給不足的現象有所加劇，難免會再度引發地產價格市場自發調節的上漲，這時也會打開地產投資繼續向上的空間。

房價漲股價不一定漲

2009年，全國70個大中城市房價漲幅7.8%：其中新建住宅房價同比漲幅9.1%，廣州、深圳等珠三角城市漲幅居前。我們認為如果開發商的悲觀預期繼續，則未來供給持續縮小的概率很大，在投資需求、改善需求被打壓的情況下，市場引發的房價下跌可能性很小，不排除一些大城市由于供給不足再度出現地價、房價上漲的情況。同時我們也繼續堅持在CPI及貨幣信貸的助推下，房價走高的概率較大。不過高房價扼殺了很多投資需求，政府出臺營業稅、提高準備金率更多的是對市場發出繼續收緊調控的信號，我們認為，只有真正動用利率政策，才會對地產形成直接殺傷并引發樓市的徹底降溫。 

對于目前的地產股而言，很多都已經跌破NAV，或許提供了買入機會，但是鑒于未來驅動地產股向上的動力嚴重不足，同時繼續下跌的空間有限，且該行業仍面臨新的調控預期，因而地產股有可能長期維持盤整態勢。不過中長期而言，目前或許是買入地產股的一個較好時期。

(吳蘭蘭 編輯)