美國7月房價續跌 分析認為房市或已築底 但復甦道路漫長

美國近期公布的房市數據良莠不齊，既有新屋開工的大幅上升，也有房價和抵押利率的繼續下跌，分析師認為，房市可能已經筑底，但復蘇之路將非常漫長。

綜合媒體9月22日報道，美國商務部21日公布的新屋開工大幅上升，但分析師卻對其“質量”心存疑慮，22日的兩份數據則顯示房地產活動進一步下挫。對此，分析師認為，在后購房稅收優惠時期，美國房市可能已經筑底，但復蘇之路還未開啟，而且將非常漫長。

美國聯邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency, 簡稱FHFA)22日表示，美國7月份房價季調后月比下降0.5%，年比下降3.3%，6月份房價季調后月比也下降1.2%。美國9大地區之中，有6個地區7月份房價月比出現下降。該機構表示，美國房價指數現在比2007年4月份的峰值低13.8%。

與此同時，美國抵押貸款銀行家協會(Mortgage Bankers Association，簡稱MBA)22日公布的另一份報告稱，截至9月17日當周衡量房屋購買或貸款再融資的MBA抵押貸款申請指數比此前一周下跌1.4%，至6個星期以來的最低水平，也是連續第三周下跌。其中，再融資指數比此前一周下跌0.9%，購買指數則下跌3.3%。在上周所有抵押貸款申請者中，尋求再融資貸款的申請者人數所占比例為81.3%，高于此前一周的80.5%。

報告還指出，截至9月17日當周30年期固息抵押貸款平均利率為4.44%，低于此前一周的4.47%；此前這一平均利率曾在8月份最后一周觸及4.43%，創下自1990年以來的最低水平。按照當前的30年期固息抵押貸款利率，每10萬美元抵押貸款的月還款額為503美元左右，較去年同期少32美元，當時的利率水平為4.97%。15年期固息抵押貸款截止17日當周的平均利率為3.88%，低于此前一周的3.96%；1年期浮息抵押貸款平均利率為6.96%，高于此前一周的6.89%。

抵押貸款利率創出歷史低點和住房價格下滑均在一定程度上增強了購房者的購買能力，但失業率高居9.6%，加上美國家庭財務狀況受損，很可能繼續對住房市場構成限制，而且房價下跌本身也存在諸多不利之處。

首先，許多美國人的多數財富凈值就體現在住房之中，房價下跌讓這些人感覺變窮了。這可能傷及消費支出，而這又是美國經濟的支柱。其次，打算賣房子的美國人一般不會在房價下跌時將房子推上市場，他們希望日后能賣個更好的價錢。這可能導致“觀望庫存”不斷上升，從而令未來房價承壓。

馬薩諸塞州市場研究公司IHS Global Insight資深經濟學家克里斯-克里斯托弗(Chris Christopher)在MBA報告公布以前稱：“住房市場的復蘇進程仍將維持十分緩慢的速度。”

此前的21日，美國商務部公布報告顯示，新屋開工率的升幅超出經濟學家預期，而且創下09年11月以來最大升幅。

8月份新屋開工大增是受到易波動的多戶型住宅建筑活動大幅上升的推動，此類住宅開工數量大增近三分之一，至160,000套。單戶型住宅開工數量增長4.3%，至6月份以來最高的438,000套。

新屋開工大增本是喜事，但分析師依舊對這種狀況感到擔憂，因為多戶型住宅在整個住宅市場中僅占很小一部分，而且這部分復蘇也依舊處于受抑制狀態。

獨立研究機構高頻經濟(High Frequency Economics)首席經濟學家Ian Shepherdson表示，可以認為后購房稅收優惠政策時期房地產活動(包括銷售和營建)重挫的現象已經結束，“但我們仍然預計房市短期內不會強勁復蘇”。住房成本越來越低可以讓越來越多的潛在購房者進入市場，房地產活動可能會逐步攀升，“但這已經是我們能夠期盼的最好情況了！”

RBC資本公司資深貨幣策略師史特勞斯也認為，新屋開工依然處于低水準，房市顯然已筑好底，只是還不到復蘇的階段。

(劉杰 實習編譯)

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