綠城舉債豪賭進行時

綠城董事長宋衛平。

負債率158.8%，半年僅完成全年目標1/3 綠城舉債豪賭進行時

去年，在遭受資金鏈質疑、陷入連環債危機后，綠城險遭滅頂之災，市場行情的逆轉將綠城從泥沼中救出。“感謝上蒼，讓我們活了下來。”去年的一次會議上，綠城董事長宋衛平仍心有余悸地說。

起死回生后，以豪賭聞名的宋衛平似乎已然忘卻了教訓，從2009年下半年開始，在公開市場激進拿地。而綠城最新的半年報顯示，綠城的負債率達到了158.8%，銷售目標僅完成全年的1/3。負債率是把雙刃劍，而讓外界看不懂的驚人的高負債率是綠城借勢擴張的發動機，還是壓垮駱駝的最后一根稻草？宋衛平是否還會一賭到底，上演驚天大逆轉？

人事之殤

8月24日，綠城發布2010年中期業績，截至6月30日，綠城集團共有65個在建項目，總在建面積達994萬平方米；共有土地儲備項目101個，分布在中國35個城市，土地儲備總規劃建筑面積為3244萬平方米，總可售面積約為2259萬平方米，土地儲備平均成本(以可售面積加持有物業計算)為每平方米人民幣4474元。上半年總銷售金額219億元人民幣，同比2009年僅增長4%。而綠城早先制定的2010年預售目標是670億元，據此僅完成全年銷售目標1/3。綠城的負債率則為158.8%。

在公布半年報一周后，就有一條消息在微博上迅速散播，“綠城集團三位副總‘下課’，進入金九，綠城集團傳出更為激烈的人事動蕩。負責企業發展的胡軍，人力資源的馮雨峰，營銷的裘劍平，以及人力資源總監余詳均已下課。下課原因大家不妨看一下公司的半年報以及相關新聞。”

綠城集團本體建設部副總監王秋菊確認，胡軍、馮雨峰、余詳已轉去綠城發展研究院，不再擔任原有職務；裘劍平仍然擔任原職，負責市場營銷和企業文化工作，只是同時兼顧綠城發展研究院工作。

但綠城副總裁裘劍平對于該話題，諱莫如深，僅向時代周報記者表示，“成立研究院一事，人力資源系統已有答復。” 除此以外，并沒有做過多解釋。

王秋菊稱，綠城經過十幾年的發展，市場拓展非常快，需要更多的理論支持。因此綠城在今年8月初成立了綠城發展研究院，目的就是為了攻克發展過程中的難點、重點問題，做更多有前瞻性的研究。

將上述幾位領導調入研究院，主要是看中他們豐富的市場經驗和扎實的理論基礎。因為研究院工作量很大，個人精力有限，所以有三位領導不再擔任原職，“這是一次非常正常的內部機構調整。”

時代周報發現，不僅是幾位高層職務變動，短短兩年時間，綠城首席財務官一職連續更替。2008年10月13日，綠城首席財務官林錦堂辭職，由林戰接替。今年4月28日，林戰辭職。7月20日，綠城公告宣布委任馮征為首席財務官、公司秘書及授權代表，由2010年8月1日起生效。

上海中原研究咨詢部總監宋會雍向時代周報表示，“幾位高層的調職，未必會實現輸血功能，至少短期內會造成溝通不暢。但對于綠城來說，基本上都是宋衛平一個人說了算，上回贏了，有可能這回再賭一把。”

宋會雍認為，首席財務官替換，不僅僅是企業負債率高的問題，要保證資本運作及資金順暢，必須有強有力的人選，但頻繁換，未必是好事，企業也會死得很難看，“不知根知底的話，怎么拿意見出來呢”。

高負債隱憂

在2009年5月之前，綠城還在經歷著債務危機，彼時，業界揣測綠城是否將成為第一個在危機中倒下的大鱷。

彼時，宋衛平甚至表示，“在任何時候，綠城的負債率都會很高，上市前的負債率比現在還要高很多，有400%。但是只要迅速開發銷售，就不會有任何風險。”他補充道“土地資產是否貶值是公司面臨的唯一風險，而非高負債率。高負債率在我們的把控之中，只要有錢，就去買地，再轉化成好的產品。只要有好的項目，并能夠快速變現，就不會出現資金鏈斷裂。”

2009年，綠城業績輕松地翻了3倍，成為規模僅次于萬科的行業第二。宋衛平的豪賭讓綠城徹底咸魚翻身。

融資、拿地，再融資、再拿地，早銷、快銷、多銷，這是綠城中國迅速擴張的主要模式與策略。

公開財報顯示，2008年底，綠城負債率為140.1%。隨著銷售額劇增后，2009年底，綠城負債率降至105.1%。但2010年上半年，綠城負債率再度上升至158.8%。對此，綠城表示，負債率的上升主要是公司規模擴大、項目增多所致。

此前，SOHO中國董事長潘石屹曾向時代周報記者透露，“綠城半年報出來，把香港的分析師嚇了一跳，負債率近160%，所有的分析師都問我，這個公司怎么了，我說我也不是特別了解。就市場來說，這遠遠超過他們的預期了。因此半年報一出來，綠城股價大跌。”

“如果下半年政策從緊，銷售狀況跟上半年差不多甚至遜于上半年的話，綠城會有大概20-30%左右的資金缺口。目前這種情況下，股權融資比較困難，很多融資渠道不一定能走得通。” 北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹向時代周報記者表示。

綠城的中報顯示，截至2010年6月30日，綠城的現金及銀行存款為110.5億元人民幣。2010年度綠城的總授信額度為人民幣660億元，除已用授信額度外，公司尚有約人民幣400億元的可用授信額度。

但綠城常務副主席兼行政總裁壽柏年在業績說明會上介紹，公司在今年內還有約100億元人民幣的土地出讓金需要支付，建筑費用亦涉及110億元。僅此兩項，公司的資金缺口已超過100億元。

此外，綠城還有高達105.22億元的一年內到期的短期借貸總額，如果下半年低迷的銷售狀況無法得到有效緩解，綠城的資金鏈的巨大壓力可想而知。

摩根大通在一份研究報告中指出，綠城的凈負債與股東權益比率在6月末達到211%，而去年12月底該比例為136%，負債比率創新高。摩根大通預計，至2011年下半年綠城該比率會維持在200%以上的高位。

或無法完成全年指標

9月9日晚間，綠城公布的8月銷售數據顯示，綠城實現合同銷售金額約為人民幣34億元，環比止跌。前8月累計實現銷售金額約人民幣281億元，總銷售金額中歸屬于綠城權益的金額為人民幣190億元。2010年上半年綠城的去化率為68%，較之2009年的89%已明顯下滑。

宋會雍認為，如果按照當前的去化率，綠城完成全年指標幾乎沒有可能。8月份的供應量雖然增大，但并沒有積極拉動成交量。 “臨近年底，上市公司要沖業績，必須要有大的動作，否則會比較危險。綠城只能調整房價。”

佑威房地產研究中心副主任陸騎麟指出，最近一段時間，調控對中高端產品影響很大，綠城從產品層次來看，比較單一，因此會受到較大沖擊。不管是投資還是自住，對價格敏感性都很高。

據綠城中國董事局副主席羅釗明透露，綠城95%以上的資產是土地和住宅物業，變現能力非常快。一旦資金發生問題，綠城有機會用合作的方式變現。綠城有大量的戰略合作伙伴，樂意接收綠城如果出讓的一些項目股份。這似乎也暗示，綠城寧愿將項目賣出，降低負債率，也不愿意輕易調整價格。

宋會雍稱， “綠城通過項目出售，換點錢出來問題不大，如果房價下降，不太符合它的風格，這也表明，綠城雖然資金壓力大，但有騰挪的方式。”

2009年，在綠城公告信托融資的同一天，宣布了與九龍倉的一項交易。九龍倉以12.3億元的代價收購綠城位于上海的新江灣城D1地塊100％權益，同時將自己位于杭州的藍色錢江地塊項目40％權益作價13.8億元轉讓給綠城中國。

這兩塊地均是綠城在2007年高價拍得的地王。但2008年樓市低迷時，新江灣項目面臨著一開發就虧損的尷尬境地。而綠城開發藍色錢江項目又缺乏資金，因此，綠城中國當初以12.6億元取得的新江灣城D1地塊，不得不虧本出手轉讓給九龍倉，借以維持項目開發。

陸騎麟指出，綠城成本很大一部分都在激進拿地上，即使資金鏈到了迫不得已的時候，退掉幾塊地，負債壓力也可以大大減輕。“綠城似乎并沒有接受去年的教訓。”

對于下半年是否會降價，裘劍平并沒有向時代周報記者給出答復。而壽柏年在業績發布會上曾表示，“下半年可能有更為嚴厲的調控政策出臺，我們現在也不想再給自己定一個新的目標。我們只能告訴大家，我們可能要完不成（全年指標）。”

從財報數據來看，綠城已經做好調整的準備，動工目標已從年初的1100萬平方米下調至960萬平方米。據悉，綠城也正在探索設立房地產基金的可能性，今年下半年至明年上半年或有實質性的進展，而綠城將會參與基金管理，基金投資項目將為綠城擁有或管理項目。

但這畢竟是燃眉之急的解決方案，而不是把包袱處理掉的最好方式，宋會雍指出，“基金公司或其他合作伙伴進去之后，肯定是要有個好的回報，而不是僅僅把錢借給綠城用。即便是轉手，不用綠城的名義降價，基金等也要考慮用怎樣的速度、方式去賣，資本有報表和流動速度的需要，中間用什么形式，換什么花樣并不重要。因此，價格可能才是解決問題的唯一方式。”

宋會雍說。“現在勢頭處于回暖，能否實現銷售目標，接下來要看綠城的動作。除非宋衛平賭明年市場有個大的回暖，才不會降價。雖然他很愛賭，但不會到現在還看不明白。這次如果賭的話，肯定會死，最后肯定要賣項目，之前曾與九龍倉項目兌換，就做過這樣的處理。”