PE低調滲透地產,開發商經營管理能力需過硬

“PE很小，在當前房地產開發資金來源中，來自PE的資金份額不大；但PE也不小了，作為一個新生事物，在房地產行業里，上市公司、地產百強，都或多或少跟PE有點關系。”

范小沖這番貌似矛盾的描述，恰好折射出當前業內對PE認識逐漸深入的過程和愛恨交織的情緒。PE作為專業投資資金，成本偏高不說，還要對項目、對企業“挑三揀四”。所以，在有更“便宜”的資本可以使用的時候，PE在房地產開發投資資金中不可能成為主流。盡管今年上半年PE額已是歷史新高，但相對于同期房地產開發企業完成投資13152.67億元人民幣的規模，在絕對量上不可同日而語。

另一方面，也需看到，從融資到上市，從拿地、開發到銷售，從住宅、寫字樓、商業地產到工業地產，幾乎隨處都有PE的身影出沒。PE所展示出來的良好成長性以及直接占據高端資本市場的先天設計，使其在這樣一個資金密集型行業里格外引人矚目。

如何贏得PE,PE的錢并不好拿。

“發展商引進PE，要有充分的思想準備。”聯合海外資源有限公司(UORES)中國房地產投資董事盧志華說，“股權投資要求回報率在20%或者以上，大部分PE都是如此。在進入房地產領域之前，很多PE都主要從事企業上市前融資，其目標回報率往往就要放大5~20倍。”

盧志華掌控著從境外募集的規模約為2億美元的私募基金，這支基金正逡巡在中國一二線城市房地產市場，其獵取的目標不分物業形態，在基金管理與退出方式方面也沒有特別要求，“但一定要是回報率高的項目”，偏好高風險高回報項目。

因此，范小沖說：“PE作為融資管道的優缺點都非常突出，相對于公募資金，更容易接觸，環節少，流程簡單，但是成本相對高。”他這樣總結PE靈活的操作性：擁有共同價值觀的投資人，在共同認同一個商業模型，認定其可以帶來理想的回報，并且可行，就是一支PE成功發起并順利運營的前提。

看起來，只要有足夠的合法利潤，PE總能滿足市場對資本的任何需求。但事實上，高額利潤并不是PE的惟一訴求。

PE的不同定位決定了不同的投資風格，有機會主義的，物業種類不限，單單強調回報率；也有限制投放區域，限制投放物業形態，同時強調回報率的。有專注于住宅的，也有深耕商業地產的；有專注于企業上市的，也有從項目拿地開始跟進的。

北京萬年基業建設投資有限公司總經理黃璽慶認為，PE選項目選的是“人”，過往有好的歷史業績，有經受市場檢驗的運營團隊，這是與PE談合作的先決條件。

他認為，與PE的合作首先要有過硬的經營管理能力，并且遵守規則，還要盡可能秉承長效合作的原則。“在最缺錢的時候，比如拿地時去現找錢總是很困難”，但是如果能通過歷史業績，通過較長時間的接觸磨合，在相互認可的環境下，即便是在沒有地的時候，如果開發團隊愿意出讓部分股權，并且不要太“貪”，應該能獲得適合的PE的支持。

“過去，房企對PE是不感興趣的。當時可以從銀行獲得廉價貸款，如果證件不齊，還可以利用信托，現在信托空間也開始受限，股權投資才越來越受到開發商重視。”盧志華說，但是開發企業要贏得PE，并不是一件容易的事。

如何用好PE

將PE僅僅視為銀根緊縮時期融資渠道的替代品的流行觀點，遭到了福晟集團董事、副總裁郭國強的強烈反對；“PE和融資完全是兩個概念，PE也不僅僅是為了融資。”

郭國強此前任職金地集團董事，作為主操盤手，主導了金地自IPO開始的全部標志性的資本運作，其中就包括金地與UBS（瑞銀集團，歐洲最大的金融控股集團）共同發起的類PE金融產品。

他認為，無論是引入PE還是發起PE，都與開發商缺錢沒有必然邏輯關系，PE是商業模式范疇中的一個概念。這與融資有著戰略目的高度上的不同。從實際操作中來看，有的希望通過新的機構進來，增加透明度，提高規范性；還有的是為了引入戰略投資者，服務于企業上市，著名的PE作為股東往往就是一個企業信用等級經營管理水平的背書，有利于企業上市獲得更好的估值。

為何PE沒有在市場上得到更為廣泛的應用？郭國強認為，一方面，國內法律框架不成熟，稅收支持缺位；另一方面就是受到房地產行業本身發展過程的制約。

過去，中國房地產開發的毛利率相對較高，排名前幾位的上市房企毛利率接近40%，而且當時有很好的融資渠道，主流發展商可以得到充裕的銀行授信，資金市場風險幾近于零。這使得房地產開發一直不愿分享“拓荒暴利”。

單邊牛市最終會成為歷史。郭國強認為：“未來行業毛利率必將下行，形成更加市場化的毛利率，這樣，通過PE等金融產品，更多的社會資本就會參與到房地產開發中來。”

郭國強認為，PE選項目最核心要看項目的贏利空間，贏利前景要好。

引入PE或者發起PE，開發商總是要經歷漫長的談判過程，這一過程也是開發商對發展戰略自我檢視的一個機會，有助于企業自我校正發展戰略。

據了解，在PE的投放環節，專業的基金管理人通常從三個角度來判斷一個項目的好壞：時機、區域布局以及產品組合。從開發商的角度來看，這三點也同樣是房企在當前市場生存發展智慧的濃縮。

在管理環節，PE通常是以戰略投資者、非控股投資人的角色進入企業。從這個角度而言，全方位的PE試圖通過貢獻資本、管理經驗甚至完備供應鏈這幾個關鍵要素來提升所投資對象的價值，這對于在三要素方面均有需求的成長性企業而言，商業價值不言而喻。

為何發起PE

有業內人士斷言，房地產行業從本質上就是資本運作。所以當下，稱職的開發商就是天生的“資本家”。

陽光100置業集團董事長易小迪認為不少房地產公司實質上是投資公司。在近日一個公開論壇上他說：“很多房地產公司老總70%、80%時間想的是兩件事，第一是借錢，第二是買地，把這兩件事做好了公司大事就抓好了。”

資本家對資金流向從來都是最敏銳的。PE這種利潤豐厚的產品，當然不會被他們視而不見。

在PE資金募集市場上，房地產開發商已經成了最活躍的力量之一。

郭國強認為，開發商做PE的主要目的還是培養一個新的利潤增長點。他說，發起一支PE，是企業改變贏利模式的主動探索。PE作為資產管理模式的一種，做到一定規模以后，其利潤的超額部分提成也非常可觀。開發商轉型資產管理人，在其以房地產開發形成的主流贏利模式之外，還能通過資產管理能力獲利，做大了也是一個很大的利潤來源。

據了解，陽光100是國內較早接觸海外PE的開發企業，在2005年前后就與華平創投達成過戰略合作協議，意外的是，當初約定資金投向的成都項目遲至5年后才拿到土地，這個期限應該已經是PE投資周期的極限了。今年初，陽光100在盛世神州這支如今還沒有完全展露在公眾面前的PE中獲得了一席。

筆者了解到，北京萬年投資集團已經擁有了一家注冊資金6000萬元的私募股權投資基金公司，目前該基金尚未實質性地開展“融、投、管、退”等具體的PE業務。而該公司注冊這一基金的主要目的，是為集團尋找一個新的利潤增長點，同時通過在與集團主營業務相關的領域開展業務，進一步促進集團主營業務的穩健增長。

開發商發起PE的優勢也非常明顯。

范小沖的看法很有代表性：本土開發企業做PE，在選擇項目時，比純粹的財務投資或外資在對項目判斷和把控上更有優勢；其次，與海外基金相比，對業內具體操作理解更深，可以避免一些文化上的誤解；另外，專業房地產開發公司對風險控制和規避的節點更熟悉，容易做出準確的預判。

目前，已經浮出水面的有開發商發起的PE已經不少，主要的模式有兩種：一種是與專業的知名PE合作，如前述金地瑞信，此外復地更是先后與摩根士丹利、荷蘭房地產(ING)、加拿大CDP等國外著名房地產基金展開合作；而盛世神州可以算作另一種模式了，主要由本土開發商和商會組織發起設立。

黃璽慶認為，開發商只能走合作之路，與專業的基金管理公司合作，才能優勢互補。