北京CBD招標 六地塊買家已內定?

資本、實業、地產大佬再度登場北京CBD核心區,6塊絕版黃金地段成為大佬們角逐的對象。數百億的資金囤積在CBD,誰是最后的勝出者？《證券市場周刊》獨家披露“內定名單”,參與企業詳解招標奧秘。

“功夫在題外!”一位參與北京CBD核心區地塊招投標的企業負責人發出感嘆。

12月7日,北京朝陽區北京商務中心區(CBD)核心區6幅地塊進行了第二輪招標,一共有17家主體單位進行了第二輪綜合內容投標。

包括幾度流拍的中服地塊,CBD核心區目前已經成為北京絕版的白金地段,此次招標可謂一批頂級企業的競技場,中信集團、中金公司、民生銀行(600016,股吧)、北京萬通、SOHO中國、香港匯豐、正大集團、玖龍紙業等40余家資本、實業以及地產大佬豪擲600億元巨資,競相角逐。

大佬們都在期待10個工作日后的開標,但在競買圈子內竟已經流傳出一份上述6地塊的最終結果。發稿前,《證券市場周刊》記者獲得了這份“內定名單”。在這一場土地角逐中,誰在操縱游戲規則？誰在經濟場外另作功課？

遠洋8年夢落空 北京CBD走下神壇

12月7日的現場招標,北京市土地儲備中心當場公布了參與第二輪招標的企業或聯合體的報價,6宗土地竟吸引了600億元資金的角逐,可謂寸土寸金。根據現場報價,這6宗土地未來可能的最高成交價為238億元,其中備受關注的中服地塊(Z3-Z6地塊)最高報價超134億元。

盡管鐵定會超過百億身價,但由于中服地塊的總規劃建筑面積由32.7萬平米增加到了58萬平方米,即便按照最高報價計算,該地塊的樓面單價僅為2.31萬元/平方米,與原先業界預計的超3萬元/平方米單價相去甚遠。

經過近一年時間各方勢力的互相斗法和制衡,分拆成4塊的中服地塊最終走下了神壇。

中服地塊位于東三環與建國路交叉口東北角,總用地面積61720.897平方米,建筑用地面積48749.64平方米,因毗鄰中服大廈被俗稱為中服地塊,該地塊的其最初正式名稱為CBD核心區NE19-1a地塊。

在進入土地招拍掛階段之前,中服地塊由遠洋地產進行一級開發。實際上,遠洋地產將其握在手中達數年之久。遠洋地產自2002年便與北京市朝陽區CBD管委會聯合成立了北京商務中心區開發建設有限責任公司,負責CBD區域的土地一級開發。

由于介入時間較早,因此按照當時的游戲規則,遠洋地產完成一級開發后可以順利的拿下中服地塊的二級開發權。但2003年“8.31”土地招拍掛改革,卻讓遠洋地產的算盤落空。

2010年1月29日,中服地塊終于亮相在北京土地儲備中心的招拍掛名單中,出讓方式為公開拍賣,但其苛刻的競買條件,令包括SOHO中國董事長潘石屹在內的很多房地產商大呼,中服地塊的買家已經“內定”。

根據1月的中服地塊的出讓公告,投標主體必須是不低于30億元注冊資本金的房企與不低于50億元注冊資本金金融機構的聯合體,且金融機構在聯合體中要絕對控股。而就在2009年12月和2010年1月,中國人壽(601628,股吧)相繼兩次入股遠洋地產,成為遠洋地產的第一大股東,一家金融機構和一家房地產開發企業因此成為了“鐵伙伴”。

盡管北京市政府設定的競買門檻看起來似乎是為遠洋地產和中國人壽定制的,但一經推向市場,事態的發展卻不由遠洋地產聯盟控制了。

記者多方了解到,由于地理位置絕佳,很多金融機構和開發商都將對中服地塊虎視眈眈。在很短的時間內,市場上多家金融機構和地產商達成默契,欲組成聯合體來競標。為了增加自己的勝算,各方勢力更使出渾身解數,進行桌面之下的運作。

眾所周知,無論是金融機構還是地產商,在人脈市場上都擁有很長的觸角,因此知情人士告訴記者,中服地塊“鹿死誰手”早已超過了市場調節的能力,其背后勢力的錯綜復雜,在相當長一段時間內令北京市政府感到“頭疼”。

既在預料之外,又在意料之中,中服地塊第一次入市,竟然因為無人報價,最終流拍。

7月15日,中服地塊再次進入招拍掛流程,但這個重新出現在世人面前的“明星”竟然“面目全非”,被分割成了4塊土地,即Z3-Z6宗地,不僅規劃建筑面積大幅增加,出讓方式也從公開拍賣變成了相對不那么透明的招標。或許,中服地塊的變身,正是各方勢力相互制衡的結果。

百億巨資逐鹿 “內定名單”曝光

中服地塊的再次入市,可以說帶來了北京土地市場一次前所未有的“盛宴”,因為包括中服地塊在內,北京市國土局于7月15日正式推出的CBD核心區地塊一共高達12塊,其中Z15地塊更規劃建設成為北京第一高樓,建筑高度達到400米,超過330米的國貿三期,也超過了剛剛奠基的

360米高國家金融信息大廈。

到了8月2日投標截止日期,參與競標的主體單位高達61家,既有SOHO中國、萬達、富力、遠洋等知名商業地產開發企業,也不乏聯想、寶馬、三星、盛大、北大方正、安邦財險、蘇寧等來自各行各業的知名企業。

各行各業的積極參與,動力來自于北京市國土局和CBD管委會招標思路的改變,根據《招標文件》,除規劃設計單位不允許獨立投標外,中國境內外企業(除法律另有規定外)均可參加投標,可以獨立投標或聯合投標。對于聯合投標的企業數量和各方出資比例也沒有限制。

“這本身是一次非常好的嘗試,第一次將土地招投標與招商結合在一起。”參與招標的企業負責人告訴記者,由于北京市國土局規定中標主體單位不得在10年內出售項目,因此很多中標企業都會將企業總部搬到自建項目,相當于為CBD積聚了更多產業,而且都是相關產業中的龍頭企業。

此次出讓還首次采取了規劃方案和使用權“捆綁”發出招標公告的方式,即“先審規劃,再行投標”。招標分為兩個階段進行,第一階段為規劃設計方案投報,占綜合評標的20分(滿分100分),企業除了需要上報自己投標的單體項目的建筑方案,還需要上報針對整個CBD核心區域的整體規劃方案;第二輪則是綜合評分結果,除了第一輪的規劃設計方案得分外,還包括開發企業的投標金額、開發資質等綜合能力評標。

根據最初CBD管委會的介紹,CBD核心區土地第一階段招標結果應該在8月內公布,第二階段招標則可能在9月份開始,但及至11月16日,上述12個地塊的第一階段招標結果方才公布。

“原本北京市國土局還想等到明年再正式出讓土地,但有關領導視察CBD后表示應該加快出讓流程,因此北京市國土局才匆匆公布了第一階段中標結果,并立即將其中6塊土地率先推進第二階段招標流程。”知情人士表示。

11月7日,包括中服地塊在內的6塊土地招標文件開始在北京市土地交易市場發售,從記者獲得的其中一份招標文件來看,北京市國土局確實準備倉促,其中不乏筆誤之處。

理論上來講,只要參與了第一階段規劃設計方案投保的主體單位,就有資格參與第二階段的招標投報,但及至第二輪招標,已經僅剩下17家主體單位。“很多企業都覺得最終結果已經內定,不想勞神費力陪太子讀書了。”知情人告訴記者。

本刊記者獲得的所謂“內定名單”:

Z3地塊得主為中金公司、中金嘉業天津商業、北京萬通、亞洲電視、西部金融貿易聯合體,報價25.19999999億元,為該小組報價的倒數第二名。

Z4地塊得主為民生銀行,報價29.96億元,小組第二名。

Z5地塊得主為安邦財產保險、和諧健康保險公司與標準投資集團聯合體,報價25.2億元,小組第一。

Z6地塊得主為遠洋地產、匯豐銀行與崇高發展聯合體,報價38.0703億元,小組倒數第一。

Z14地塊得主為正大置地、正大集團、浦東國際貿易、上海利泰、上海世茂建設、東莞玖龍紙業、華僑鳳凰、華康資本、中山投資與正大制藥投資等11家企業組成的聯合體,報價41.14億元,是該小組唯一成員。

Z15地塊則毫無懸念地花落中信集團,報價63億元,小組第一。

CBD為誰而開 招標疑云重重

參與了第一階段招標的企業負責人李寅(化名)告訴記者,倉促開始的第二階段投標令人措手不及。自11月17日開始,到12月7日截止,剛好21天時間,僅比招投標法中規定的最短時間20天多一天。

“在短短21天時間里,需要準備的東西太多”,李寅表示。根據招標文件,投標人需要在12月3日之前將競買保證金交到市土地儲備中心,由于標的價格不菲,競買保證金均高達數億元,最高的Z15地塊保證金有7個多億。

截止到12月7日,投標人需要準備的投標文件多達17項,其中包括不低于投標價格50%的資金證明,還有“如果投標人中標,其有能力保證設計和建設本項目所需的資金并能夠按時支付地價款的材料”。

也就是說,參與投標的主體單位,至少需要銀行賬戶里有投標價50%的存款,另外還需要獲得相當于地價款剩余部分金額的銀行授信。以中信集團對于Z15地塊的報價63億元來說,中信至少需要有31.5億元的銀行存款,以及31.5億元的貸款授信。

“對于非金融類企業來說,要在這么短的時間內,把幾十個億放到賬上,還要弄到幾十個億的貸款授信,實在太倉促了”,李寅表示,此次短平快的第二階段評標正好幫助了金融類企業洗牌。

“不過我后來才知道,有些企業一個月之前就已經知道了要開始第二階段招標了。”李寅說。

李寅還指出,實際上,招標文件的一些條款也更傾向于金融和地產公司。例如投標文件中的第八條是資質證明材料,例如金融企業證明文件,房地產開發資質或其他資質證明文件。

第十條是業績說明,需要投標人提供過去5年內主營業務業績說明,納稅情況或從事與本項目定位有關的主要項目的開發情況。“盡管CBD管委會希望能夠招到多種產業,但除了地產和金融公司,其他產業如互聯網、

文化創意產業業績和納稅額都相形見絀得多,更都沒有開發經驗”。

而在第二階段評分中,投標主體的資質及業績分值達到15分,其中企業自身實力、行業資質或擬設立的總部級別,相關開發經驗、過往業績等方面分值達10分。

李寅認為,雖然此次招投標的門檻沒有直接寫出“金融+地產”聯合體的要求,但實際操作過程中,政府似乎仍然提倡競標企業綁定一家金融公司或者地產公司。“但是我們不愿意綁定地產公司,我們拿下項目是要做產業,和地產公司以投資盈利為目的的初衷很難協調。”

從記者獲得的“內定名單”來看,六家可能中標的企業或聯合體,全部涵蓋金融或地產公司。

另有一個現象引人疑慮,即Z14地塊的第二階段招標,僅有一家正大集團聯合體參與,按照根據《評標委員會和評標辦法暫行規定》(七部委12號令)第二十七條:評標委員會根據規定否決不合格投標或者界定為廢標后,因有效投標不足三個使得投標明顯缺乏競爭的,評標委員會可以否決全部投標。投標人少于三個或者所有投標被否決的,招標人應當依法重新招標。但記者了解到,北京市國土局并沒有準備對Z14地塊進行重新招標,結果顯而易見,正大集團聯合體必能中標。

十分有意思的是,和李寅、潘石屹等人不同,記者但凡問及“內定名單”上的企業,盡管他們都表示“不到最后一分鐘,誰也不知道結果”,但這些企業的人對于此次招投標方式均十分認可,表示評分標準非常合理,評標過程也公正、公開。