業績雖好難敵頹勢大局 房企壓力依舊

年底多家上市房企陸續公布了2011年12月銷售狀況。不少龍頭房企全年業績依然表現搶眼，在嚴厲的調控政策下均實現同比增長。然而數據顯示，幾家代表性上市房企其業績大多數在三季度前完成大半，2011年下半年明顯減速，尤其10月以后，全年銷售增幅明顯放緩。在中央多次強調調控政策持續不放松的大背景下，2012年上半年預計才是房企極為艱難的時期，降價出貨、回籠資金依然是房企的主基調。

萬科A(000002)1月5日披露了12月銷售簡報，公司12月實現銷售面積59. 9萬平方米,銷售金額58.2億元.2011年1-12月份, 公司累計實現銷售面積1075. 3萬平方米，同比增長19.8%；實現銷售金額1215.4億元，同比增長12.4%。此外, 2011年11月份銷售簡報披露以來公司新增加項目6個,分別是武漢花山生態城項目,西安鳳九路項目,重慶佰富項目,南昌天香園項目,惠東雙月灣后續項目,大連櫻花園項目。

金地集團(600383)1月6日公告顯示，2011年12月公司實現簽約面積30.7萬平方米, 同比增長22.2%; 簽約金額47.1億元,同比增長18%;2011年1-12月公司累計實現簽約面積223.6萬平方米, 同比減少2.4%; 累計簽約金額309.2億元,同比增長9.1%。2012年1-2月有新推或加推盤計劃的項目:杭州天逸和南京自在城。

而1月10日，保利地產(600048)也披露了12月銷售情況，司實現簽約面積51.96萬平方米, 同比下降16.47%; 實現簽約金額56.21 億元,同比下降37.68%。2011 年1-12 月公司實現簽約面積650.29萬平方米, 同比下降5.54%; 實現簽約金額732.42億元,同比增長10.69%.

面對2011年的“行業嚴冬”，上述三家龍頭房企業績依然能夠實現同比增長一成左右，實屬不易。但顯然，業績增幅已經明顯放緩。2010年，保利地產、萬科A以及金地集團的業績分別同比增長52.53％、70.5％以及34％。并且縱觀2011年全年，房企全年最大的月度銷售增幅均出現在上半年，而自8月份開始，尤其三季度之后都出現了銷售金額和銷售面積同比連續下降的局面。

追溯全年可以發現，業績保持增長的龍頭房企多得益于2011年上半年二三線城市的率先布局和迅速銷售。而隨著調控政策的“殺手锏”——限購令的不斷擴大范圍，下半年來，整體行業銷售狀況明顯惡化，而此時才采取各種措施加快銷售的企業就已經落后，無濟于事。

以萬科A和金地集團作比較，萬科2011年的主要戰場均在二三線城市，并且產品以剛需客戶為主要客戶群體，同時自二季度以來各區域公司就果斷降價等實惠促銷方式，以高周轉、去存貨、快速回籠資金為主要方式，因此銷售狀況明顯跑贏整體市場。

而金地集團一線城市項目占比相對較大，且公司近年來一貫的開發節奏為下半年集中推盤，未免有些天時不和，同時開發項目中高檔項目占比較大，受調控政策影響相對較大，因而今年業績雖然有所增長，但大大低于年初制定的400億元的銷售目標。顯然，這與下半年調控壓力增大不無關系。資料顯示,2011年一季度金地實現簽約金額37.2億元,同比增長82.4%; 公司5,6月份的簽約金額同比增幅更是超過100%.但去年下半年開始,金地的銷售業績出現下滑,其中8-11月的銷售業績較2010年同期均出現同比下降。

面對嚴峻的市場局面,房企在土地一級市場方面皆明顯放緩步伐，多數遵循“現金過冬”的宗旨。金地集團2011年少有拿地行為.公告顯示,公司去年全年共六次購地,總購地金額42. 36億元.而公司三季報顯示,截至2011年9月30日,公司手握貨幣資金177.6億元。而萬科僅在一季度拿地相對較多，后期均較為謹慎，按權益計算，2011年公司僅拿地337億元。而年末公司現金將超過400億元，因此，在持續的調控政策下，公司在2012年并購機會將大增，有能力抄底土地市場，提升盈利和市場占有率。

目前看來，2012年樓市調控的主基調一直沒有放松，房企庫存壓力將進一步增大，房地產業的深度調整還將繼續。易居中國的研究報告顯示，截至2011年12月底，我國10個典型城市新建商品住宅庫存總量達到5998萬平米，同比增幅達到39.22%；環比增長4.05%。10個典型城市新建商品住宅存銷比為14.4，刷新去年11月的記錄。

而同時，房地產行業在2009年和2010年形成的債務在2012年密集到期，房地產開發商的資金壓力進一步加大。在市場仍未得到實質性的回暖之際，房價下行壓力進一步增大，降價出貨、盡力回籠資金是房企目前唯一的選擇。

(叢力 撰稿)

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