中國樓市漲勢難持續 2010年房企銷售業績不樂觀

管理層對房地產的調控政策近期密集出臺，樓市成交開始步入調整期。有券商認為，趨緊的調控政策正在改變市場看漲預期，同時目前高房價也將影響樓市剛性需求釋放，2010年房企資金鏈將收緊，整體銷售業績可能出現負增長。

據中國證券報1月12日報道，近期，管理層對房地產的調控政策密集出臺，樓市成交開始步入調整期。2010年第二周，重點城市新房住宅周成交量環比明顯萎縮。其中南京、杭州和蘇州三城市成交量環比下降八成，同期上海和寧波的降幅相對較少，也在30%以上。

券商研究機構最新報告認為，2009年多數房地產公司業績大幅上升，銷售收入創歷史新高。但是，趨緊的調控政策正在改變市場看漲預期，同時，目前的高房價也將影響樓市剛性需求的釋放；預計2010年，房企整體銷售業績可能出現負增長。

“漲勢”難持續

2009年，全國各大城市商品房銷售持續放量，年底“末班車效應”更推升恐慌性購房需求釋放，尤其是二手房，成交量成倍放大，這無疑使未來的購房需求提前，并在一定程度透支2010年的樓市需求。

21世紀不動產市場分析師認為，1月10日的國辦通知重在從需求和供應兩個方面來遏制房價的過快上漲，抑制投資需求。這意味著，樓市看漲預期將發生變化，整體需求也將下滑。

國家統計局數據顯示，1-11月，全國商品房銷售面積75,203萬平方米，同比增長53.0%，其中，商品住宅銷售面積增長54.4%；前11個月商品房銷售額35,987億元，同比增長86.8%，其中，商品住宅銷售額增長91.5%。

中原地產華北區總經理李文杰認為，“2009年樓市的成交量中，有2008年積壓的需求，也有透支2010年的需求，因此，2009年的漲勢很難持續。”

目前，營業稅減免期限由2年改為5年，信貸政策開始差別化對待不同的購房者，二套房貸首付比例從嚴，這對樓市需求將產生負面影響。更重要的是，11月份CPI已經轉正，當通脹變為現實后，市場也將進入加息周期，這將削弱置業者的購買力，遏制樓市需求。

2009年12月份，龍頭地產公司的銷售數據顯示，全國新房銷售已有所放緩。2009年12月，萬科銷售額同比僅增長3%，遠低于11月份47%的增幅；而銷售面積同比則下降38.7%。

資金鏈收緊

在國辦通知中，中央政府已露出收緊開發商“銀根”，進而防范境外“熱錢”投機國內樓市的思路。這對房企的現金流將產生負面影響。

安信證券陶學明認為，目前房價已超越歷史高點，有資產泡沫化傾向，抑制投資和投機性需求的政策似乎箭在弦上。如果價格繼續上漲，那么按揭優惠政策可能在2010年2季度后“實質性從嚴”。

西南證券認為，房地產行業外部融資環境正在趨緊。2010年，房地產信貸會出現明顯下滑。信貸資金結構性調整明顯，嚴格控制新開工項目的貸款投放。房地產行業則被列為風險控制范疇。西南證券估算，2010年房地產行業資金來源中，信貸資金增速將下滑25%-28%。另外，國土部與證監會配合核查再融資項目，這意味著房企從資本市場獲得資金的難度在加大。

國海證券認為，目前，房企資金鏈的抗風險能力處于歷史較好水平，在政府抑制房價導向明確的環境下，設法加速周轉將成為穩妥的應對策略，而過分積極進行擴張投入以及保持高價策略的企業將面臨較大的風險。

(徐志嬌 編輯)

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