集體開發商時代調控讓住房更美好

這是一個開發商的時代，開發商是一個多層次的機構群體：中央政府是一級開發商，主營“鐵公基（鐵路公路基建）”；地方政府是二級開發商，主營開發區及舊城改造；房地產企業是三級開發商，主營房地產；物業管理和交易商是四級開發商，主營存量資產的保值和交易，此外還有若干關聯產業，構成了一個巨大的利益群體，存在著推高房價的群體沖動。

政策調控，為什么房價越調越高？調控的目標究竟是什么呢？

任志強的“萬言書”被稱為開發商“謝幕”前的高調。旁觀這場論戰，有兩個問題值得深入探討：第一，政府應該如何調控樓市？第二，開發商何時才會“謝幕”？政府調控樓市是政府的職責，尤其是在中國，社會主義市場經濟的特點就是“兩手”并存：一只“看不見的手——市場”；一只“閑不住的手——政策”。政策頻頻出手調控樓市不足為怪，值得思考的是為何房價會越調越高？

比較“金磚四國” 中國房價還很理性

房價上漲的趨勢來源于城市化，城市化背后是兩個流動性：一是人口流動性，二是貨幣流動性。通俗說，人一旦有了錢，就會帶著錢跑，中國老話——樹挪死、人挪活，走運——走才有運！在人口與貨幣的流動性背后，是交通運輸網與信息的流動性，所以伴隨著互聯網發展和高鐵網的建設，人口流動的方向會日益趨同。在歐美發達國家，城市化的路徑是小富進城、大富進京，然后是窮人進城、富人下鄉。這是城市化的兩個階段，就像錢鐘書先生《圍城》描寫的一樣，人口的雙向流動來自于人性，所以很難形成人口高度集中的“超級都市”。但在發展中國家，人口的流動不僅會一步到位，直接“進京”，而且窮人進城了，富人也不下鄉，所以就產生了現代超級都市圈。福布斯雜志預測了2015年的十大超級都市，用兩個坐標系來看這十大超級都市就會發現，亞洲國家有7個，發展中國家有8個，簡單結論就是：亞洲發展中國家的城市化多半選擇了超級都市圈模式。

超級都市圈的城市化模式必然帶來居住空間稀缺，所以在城市房價上漲的背后有兩種剛性需求，其一是普通人追求的消費需求，其二是投資人追求的投資需求。兩種剛性需求的力量并不是均衡作用的，這就出現了亞洲城市化進程中的三個階段：第一階段以投資性需求為主導，主流銷售房產是“毛坯房”；第二階段以投資和消費雙重需求為主導，主流銷售房產是裝修房；第三階段以消費需求為主導，主流銷售房產是二手房。“毛坯房”不是消費品而只是土地的空間分割，因此直接體現著城市土地的稀缺性，而稀缺性是商品市場中的基本財富屬性，于是就出現了一只“看不見的手”，引導著人們在追逐私利的過程中創造社會財富，從而把城市房價的上漲轉變為對財富的追求。

選擇居民收入水平相近的國家進行比較，中國樓市的價格水平還相當理性。比較“金磚四國”的首都，莫斯科的房價居首，大孟買次之，巴西利亞再次，中國北京上海的樓市均價還不到巴西利亞的一半、孟買的三分之一、莫斯科的七分之一！都是發展中國家，也都是人口大國，相比之下，中國樓市的上漲空間還很大。

社會和諧需要“閑不住的手”

發展中國家，驅動高房價的力量是那只“看不見的手”，是市場化驅動的兩極分化。但為了社會的和諧與穩定，遏止房價過快上漲，應作為階段性的常規政策納入城市管理者的工作守則，這就需要有一只“閑不住的手”，即政策調控。在中國，城市的管理者是地方政府，土地財政是地方政府的金飯碗，地方政府在土地財政收入的驅動下有推高地價的內在沖動，于是地價推高房價，樓市進入了非理性繁榮。而和諧穩定是中央政府的關注要點，土地財政是地方政府的利益，樓市的政策調控就變成了中央與地方的博弈，結果是鷸蚌相爭，漁翁得利，多數房地產開發商也獲得了超額利潤。

然而，政策調控的結果為何總適得其反呢？因為在這個階段，政府也是開發商，且是國家的“超級開發商”。發展中國家，英文Developing country，這個詞與開發商的英文Developer是同源詞，即發展中國家就是開發商國家。發展中國家的政府具有二重性，作為公共服務機構，追求和諧社會；作為超級開發商，“發展（開發）是硬道理”。這就引出了一個經濟學的新命題：最大化與最優化之爭。諾貝爾經濟學得主阿馬蒂亞·森在《理性與自由》一書中把最大化和最優化視為理性決策中“基本的對立”，來源于理性決策排序的“菜單”的不完備性。開發商的利益最大化，一定不是社會利益的最優化，政策調控的目標是服從于政府作為開發商的利益，還是服從于政府作為公共服務者的利益，這就是問題的開始。

政策調控的目標究竟是什么？如果目標是解決城市人口的居住需求而非買房需求，調控的重心就不應該是房價，而是供求結構。在供給方，要增加商品房的土地供應，在需求方，要有計劃地培育租房需求以弱化居民的買房欲望，同時順勢而為，讓市場驅動高端物業的價格。這是一個最優化的“菜單”，把樓市分為三級市場：租房、普通住宅和高端物業，分別對應三個群體：低端群體、中產階層和富人階層。所以我贊成推行“雙軌制”：政府管公租房，市場管商品房，房價的高低由市場供求決定。

一些經濟學家高唱“為窮人說話”的口號挑戰高房價，仿佛政策調控的目標是降低房價。由此產生兩個悖論：第一，房價越低，買房需求越高，房價上漲的剛性就越強，因此以降低房價為目標的政策必然是無效的；第二，壓低房價究竟是為窮人說話、還是替富人“砍價”？這是要挑明的問題。上海第一豪宅湯臣一品的房價現在每平米高達19萬，降到5萬窮人買得起嗎？房價高低的問題只能交給市場，供求決定價格的規律是誰也無法改變的市場規律。把豪宅價格的漲跌交給“看不見的手”，越高越安全。高房價要承擔較高的房產稅費和貸款利息，富人就是負債的人，而“債”的中文是“人”和“責”的形意組合，高端物業的價格就是承擔責任的財富幻覺，為獲得高端身份的象征，當然應該支付較高的代價。

應劍指開發商沖動

在發展中國家的城市化進程中，“看不見的手”推高城市房價，“閑不住的手”追求社會和諧，所以政策調控的目標應該是政府行為的自我約束和公共監督，因為在城市化的進程中，最大的危險是政府追求自身利益的最大化！這是一個開發商的時代，開發商是一個多層次的機構群體：中央政府是一級開發商，主營“鐵公基（鐵路公路基建）”；地方政府是二級開發商，主營開發區（及舊城改造）；房地產企業是三級開發商，主營房地產；物業管理和交易商是四級開發商，主營存量資產的保值和交易，此外還有若干關聯產業，構成了一個巨大的利益群體，所以存在著推高房價的群體沖動。一般消費者是弱勢群體，絕對無法對抗城市化進程中的開發商沖動。

開發商沖動，也許應定義為一個新的經濟學概念，來描述一個群體能夠以社會的名義追求自身利益的最大化。因為在開發商時代，包含政府在內的開發商群體是城市化的驅動力、市場強勢群體，擁有三大壟斷經濟要素：土地+貨幣+公權力。社會是由不同偏好的群體組成的，任何一個群體的利益最大化都不可能是社會利益的最優化，和諧社會的基礎就是不同社會群體之間的妥協。

抑制房價的過快上漲和收入分配制度的改革，努力縮小財富兩極分化，營造安居樂業環境。“安居”不等于擁有，更不等于“居者有其屋”，公租房同樣可以“安居”，卻不會引發財富分配與再分配的利益紛爭。在發達國家中，德國是城市房價最穩定的國家之一，1977年至今，德國主要城市的房價平均每年上漲1%左右，自有房產比率是42%，家庭租房的比率高達58%。在中國，年輕人租房結婚被網絡文化定義為“裸婚”，而在德國，77%的年輕人是租房結婚的。美國的自有房產率多年徘徊在60%左右，當年有位著名的房地產開發商講過，美國的自有房產率接近70%就會有危機，這次金融海嘯讓他不幸言中，因為此次金融危機爆發之前，美國自有房產率達到了69%，去年底下降到62%，近7%的家庭失去了自有房產的抵押品贖回權，美國樓市才止跌回升。

城市化必然帶來城市土地資源的稀缺，所以必須用政策調控開發商沖動，盡快完善租房產業，分流住宅市場的壓力。過去25年，中國房地產業從一個極端走向另一個極端，從全體“公租”變成全民“炒房”，現在應該講一講中庸之道，在租房—低端—高端的三級市場體系中返璞歸真，讓多數人能夠親身體會世博會的理念：“城市讓生活更美好”。