〈分析〉澳洲房價咋舌 接近美國2倍 何時崩盤宛如定時炸彈

澳洲房屋市場供應嚴重短缺，造成房價幾乎較美國高出近 1 倍。這也是澳洲央行持續採取升息動作的原因之一。有專家擔心，不斷升息恐致房市一夕崩盤；但也有專家認為，基本面將使得澳洲房市得花好幾年時間，才能達到供需平衡。

《彭博社》報導，澳洲房市供應短缺規模，達 20 萬間房產；造成澳洲房價較美國高出 82%。澳洲 5 月份城市平均房價為 46.8 萬澳元 (39.5 萬美元)，相較於美國去年新屋銷售平均價格僅 21.67 萬美元。

澳洲統計局調查，截至今年 3 月底，澳洲房價已大漲 20%；其中人口最多的兩大城市─墨爾本及雪梨，這段時間房價漲幅更分別達 28% 及 21%。

儘管澳洲目前失業率僅 5.2%，為歐美水準的一半。但根據調查，澳洲去年平均房價高達國民年總收入的 6.8 倍，遠高於英國的 5.1 倍及美國的 2.9 倍。

此外，根據一項包括美國、英國、加拿大、愛爾蘭、澳洲及紐西蘭主要城市的房價評比，房價負擔最重的前 10 名城市中，澳洲就占了 6 個。

澳洲地廣人稀，但人口嚴重集中在大城市。統計局數據顯示，截至去年 6 月份，全國共有 2/3 的人口，擠在僅國土 0.5% 的區域內。

Australian Property Monitors 經濟學家 Matthew Bell 指出，澳洲房市要花數年時間，才能解決供應不足問題。

澳洲央行自去年 10 月初以來，已 6 度升息至 4.5%。央行總裁 Glenn Stevens 曾明白表示，房價持續上漲是驅使升息的原因之一。澳洲平均 30 萬澳元房貸的每年償付，也因此增加約 3600 澳元。市場仍預期，澳洲利率在 1 年內還會再調升 3 碼。

不過 Grantham Mayo Van Otterloo & Co. 駐波士頓首席投資策略師 Jeremy Grantham 警告，利率節節升高可能會刺破澳洲房市膨脹泡沫。他主張房價需要回跌達 42%，才能「重返正常趨勢」。

Grantham 上個月 15 日於記者會上直指，澳洲房市就像定時炸彈，「就等利率高到越來越負擔不起」。因為重點是，世上所有的膨脹泡泡終會瓦解，返回常態，即便是澳洲房價。

澳洲國民銀行 (National Australia Bank) 首席經濟學家 Alan Oster 也指出，造成美國及英國房市崩盤的信貸危機，也讓澳洲央行提高房貸申請要求，並減少供應新建案融資。儘管這使得房貸違約減少，以及避免房市過度開發，但這兩點卻是房市崩盤常見的特徵。

Oster 表示，從基本面來看，澳洲房市與人口發展相較，呈現嚴重開發過低情況。因為澳洲人口不斷擴張，且家庭組織有走向小家庭化的趨勢。