國資與民企博弈地產「一進一退」耐人尋味

2009年9月27日 11:12

中國房地產市場09年呈現出不同以往的新「氣象」，「國字頭」企業一擲千金，將各地「地王」收納囊中，包括房地產市場上的優質資產。相對於國資的高歌猛進，民營資本則是「望洋興歎」，甚至暗自尋求退守之道。國資與民資在09年房地產市場的「一進一退」耐人尋味。

中國房地產近20年的發展，演繹的是民企、國資、外資、熱錢之間沉浮起落的激烈博弈。突如其來的金融危機讓外資、熱錢從2008年下半年開始戰略性退出。國資和民企成為這一戰場的兩大陣營。在09年兩大陣營的博弈中，國資展現出凌厲攻勢。

從09年5月開始，全國「地王」不斷湧現，細究其背後的「獵手」，大凡是實力雄厚的「國字頭」企業。上半年，全國主要城市成交總價排行前10的高價地塊中，6成買家有著國資背景。在2007年一波拿地熱潮中，拿下「地王」的多為港資和內地民企。2009年國企則成為製造「地王」的「帶頭大哥」，不禁引發人們對房地產市場國進民退的擔憂。

進入9月土地爭奪更進入白熱化，短短10多天時間，國內房地產開發商已投入近300億元用於土地爭奪。「地王」締造者仍以「國字頭」為主。僅9月9日、10日三塊「地王」分別在合肥、北京和上海誕生。其中，綠地集團以10.80億元的總價，取得合肥211畝居住用地，樓面地價為5,120元/平方米，刷新合肥今年單價「地王」紀錄；深圳招商、華僑城聯手取得寶安區地塊，創深圳單價「地王」新紀錄。最轟動的是，中海地產在上海以70.06億摘得09年全國總價「地王」桂冠。

業界普遍認為，在宏觀調控緊縮時期，國有商業銀行更願意將貸款投向國有房地產開發企業。在寬鬆貨幣政策的當前，國有商業銀行更是迫不及待將貸款投向國有企業，特別是央企。手握雄厚資金的央企，在產能過剩和通脹預期背景下，急需尋找回報率高、抗風險能力強的投資項目，動輒以數十億的天價爭奪「地王」或大舉購買優質資產也就不足為奇。雖然，銀行貸款不能直接用於購置土地，但是央企可將獲得的銀行貸款注入從事房地產開發的子公司，子公司再以「自有資金」競購土地。

針對09年國資在房地產市場掀起的層層波瀾，萬通集團董事局主席馮侖直言，央企頻繁高價拿地將使競爭走向壟斷，最終導致房價還會上漲。如果市場不好，民營地產公司會以市場成本價或比成本價還低的價格賣掉，消費者可期待經濟不好時買上便宜房子。如果央企拿地，即使市場不好，成本在那兒，央企不會降到成本以下，承擔國有資產流失的責任。因此，在市場波動時，只有民營企業房價在波動，國有企業房價變成剛性價格，央企供應量越大，房產價格越來越剛性化，消費者得不到好處。房地產業這種去市場化的現象進一步發展後果會很嚴重，因為壟斷利益最終可能變成小團體的福利。

以往國企和民企的分工基本上是，國有的做一級土地整理市場，民營的做二級開發市場。如今國企更多滲入二級開發市場中，由原來一級土地市場進入二級開發市場，民營企業又將何去何從？分析人士認為，如果國企背景的企業主導房地產市場可能會導致市場效率低下，損害房地產行業近20年來的市場化成果。無論在資金來源、土地獲取還是財務成本上，國有企業都比民企更具先天資源稟賦。國企大規模進入二級市場，大部分民企只能被迫退出。行業集中度將逐步加劇，市場競爭度降低，壟斷效應則可能相應提升。民企要發展，就必須尋找差異化產品道路或者退居二三線城市，或者轉變為服務型公司。目前，已有不少老牌民企開始退守二線城市。以萬科為例，今年萬科拿下的地塊主要分佈在廣州、無錫、廈門、青島等二、三線城市。

房地產領域對國資具有誘惑力的也不僅僅是土地。在大舉進軍土地市場同時，國資亦在不斷吸納房地產市場的其他優質資產。9月24日，有消息稱，繼投資英國和美國的商業地產項目後，掌控中國3,000億美元外匯儲備的中國主權財富基金中國投資有限責任公司，開始出手國內房地產市場，將斥資2,000萬-3,000萬美元認購即將在香港上市的上海民營房地產企業恆盛地產公司股份。包括此次恆盛地產，這已是中投公司09年下半年來第三次將資金投入內地地產概念股。

而在國內房地產市場長期低調運作的另一資金大鱷——保險資金，也即將公開亮相不動產領域。在10月1日實施的新《保險法》為保險資金增加了不動產投資這一新渠道。儘管還需等待最後的「一聲令下」，國壽、人保和平安等保險公司已紛紛採取一系列動作，以爭取提前佈局，把握投資機遇。保險資金進入房地產領域，估計不會直接投入一般的企業和一般的項目，而是會通過優質企業和項目，逐級向整個市場進行傳導。這種強強聯合或許帶來的是房地產行業新一波洗牌和整合。

(葛如輝 撰稿)

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