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樓市調控政策的持續壓境終于有了明顯的影響，進入10月以來，各地樓市降價潮風起云涌，持續惡劣的市場環境下，日前保利地產和嘉凱城兩房地產企業宣布放棄此前公布的定增方案。這無疑使得房企資金環節的窘境進一步惡化。而之前因為資金鏈緊繃而一度“被破產”的綠城中國，日前也傳出終于沒能“HOLD”到底，有媒體稱，馬云的阿里巴巴集團員工團購綠城項目可享受員工優惠價即9.2折，同時，阿里員工還將獲得0.8個點的內部折扣之外的團購價優惠。看來，房企降價之勢已是當下明智之舉，樓市這個寒冬比以往更難捱。
嘉凱城(000918)和保利地產(600048)分別于4日,5日發布公告，表示將放棄36億元和96億元的增發計劃，在房產市場低迷的背景下，上市房企在資本市場上面臨的融資困境進一步惡化。
保利地產(600048)11月5日公告稱，結合目前資本市場的融資環境，經與主承銷商協商，同意公司撤回2010年非公開發行A股股票申請。據了解，2010年3月，保利地產宣布其增發方案，擬向包括大股東保利集團在內的不超過10名特定對象增發不超過7億股,募資不超過96億元, 投向北京保利云水名苑,上海寶山陳富路項目等12個房地產項目,非公開發行價格為不低于17. 92元/股.但至今日,保利地產增發方案仍沒有通過證監會審核的消息. 保利地產5日宣布,因上述12個計劃募投項目已按照預定計劃開發建設并已取得良好的銷售業績，,不宜繼續作為募投項目，結合目前資本市場的融資環境,經與主承銷商協商,同意公司撤回2010年非公開發行A股股票申請.
但保利地產同時公告了其股票期權激勵計劃草案，擬授予激勵對象5,704萬份股票期權，涉及股票5,704萬股，占當前股本總額的0.959%，授予的股票期權行權價格為9.97元，激勵對象總人數為179人，占公司員工總數的1.56%。
而嘉凱城(000918)11月4日發布公告，2009年10月19日公司董事會通過擬非公開發行A股募集資金不超過36億元。由于公司股東大會審議通過的關于本次非公開發行的決議有效期至2011年11月3日，經與本次非公開發行保薦機構中信證券協商，公司董事會決定不再延長本次非公開發行股票決議有效期。
據悉，嘉凱城股東大會曾在2009年11月4日通過決議, 擬非公開發行A股募集資金,計劃發行數量不超過2億股,發行價格不低于14. 85元/股,擬募集資金不超過36億元.本次非公開增發方案雖在2009年12月已被證監會受理,但至今尚未通過審核. 而上述股東大會決議有效期至2011年11月3日. 嘉凱城4日宣布,經與保薦機構中信證券(600030)協商,公司董事會決定不再延長本次非公開增發計劃. 這意味著嘉凱城已放棄上述增發方案.
事實上自2010年房地產行業調控以來，被叫停的上市公司房地產業務再融資大門幾乎就沒有開閘，而上市公司增發尤其是上市房企的定向增發基本上是面臨延期或終止的命運。去年三季度，世茂股份(600823)、濱江集團(002244)、蘇寧環球(000718)等等房企就曾經接二連三放棄或推遲增發方案，公司出現此種狀況是目前中國眾多房地產上市公司的一個典型縮影，房地產市場的持續變冷以及近期資本市場的較大波動兩大因素使得許多上市房企股價嚴重縮水，從而導致此前確定的增發方案流產。同時，受房產市場低迷的影響,很多資金對房企前景的預期黯淡，對于其增發比較謹慎，不愿進入。這無疑加大了公司資金環節的壓力，公司項目的開發進度以及運營情況會有不同程度的影響。
而如今，即使是龍頭房企保利地產，也不得不面臨終止增發方案的命運。保利地產三季報顯示，1-9 月公司實現營業收入218.14億元，同比增長26.2%；歸屬母公司所有者凈利潤34.67億元，同比增長51.33%。但三季度隨著市場調控深入，去化率面臨較大壓力。三季度實現銷售面積158.28萬m2，銷售金額177.75億元，同比分別下降27%和10%，7-9月單當月新增開盤去化率則維持在50-60%水平，較上半年下滑。進入10月市場仍未現“金九銀十”跡象，公司通過放緩推盤節奏、調整供貨結構來應對下行市場，同時蓄客期拉長。
值得關注的是，保利地產在下半年面臨存貨高企的局面，公司開工放緩以緩解資金鏈緊張狀況。截止9月末，公司存貨較年初增長33.9%，占總資產比重為75.2%，較年初增長3個百分點。由于銷售面臨壓力，公司三季度新開工放緩以控制存貨水平。三季度新開工288萬平，同比下降11%，保持與銷售額同比例下降幅度。同時，保利地產激進的拿地步伐已經大大放緩， 三季度公司新增項目 7個，新增規劃容積率面積 20萬平，同比去年三季度下降48%。
在這種情況下，再加上監管部門的審批限制, 增發方案實際上已成了“一紙空談”。同時，股價低迷也是重要原因.嘉凱城擬定的增發價格為不低于14.85元/股,但截至7日收盤,嘉凱城股價僅為4.73元/股;保利地產擬定的增發價格為不低于17.92元/股,截至7日收盤，其股價也僅為10.05元/股，與此前的增發價格相差懸殊。這種局面下，推遲或終止或者是其唯一的無奈選擇。
面對資金環節的種種困境，降價促銷，著力回籠資金已成為房企的共識。而此前一直被業界稱為“偏執賭徒”不肯降價的綠城，在其董事長宋衛平所談的做銷售、賣項目和讓利這三個選擇中，最終還是走上了讓利這條路，請來馬云馳援。據悉，馬云的阿里巴巴集團員工團購綠城項目可享受員工優惠價即9.2折，同時，阿里員工還將獲得0.8個點的內部折扣之外的團購價優惠。
實際上，宋衛平坦承綠城資金環節承受高壓。根據綠城中報，今年上半年，綠城的凈資產負債率從去年底的132%飆升到了163.2%。媒體報道，截至今年6月，綠城短期銀行貸款的總額分別相當于現金及現金等價物的200%，和上半年營收的120%。而至10月30日，有可比數據的108家國內上市公司平均資金負債率在73%左右，綠城明顯超過行業平均水平。
綠城官網上的11月公司簡訊顯示：截至2011年10月31日止的10個月，綠城集團累計取得銷售金額約人民幣285億元，而公司全年目標550億元，目前僅完成51.8%。而其2010年年報曾顯示，綠城集團2011年應付土地款項高達198億元，其中綠城中國承擔的款項為72億元。截至今年4月27日，綠城中國已支付26億元。而中報顯示，截至2011年6月30日，其儲備的總建筑面積超過4000萬平。僅今年上半年，綠城集團就新增8個土地儲備項目，土地價款高達111.6億元。高額的土地款項同時也壓的綠城喘不過氣來。
而2011年以來，房企的融資渠道陡然緊縮，上半年許多房企還能借助于房地產信托融資，但三季度以來連房地產信托被監管部門高度重視，融資渠道再度緊縮。而7月綠城與平安簽署的巨額合作協議，年化收益率高達25%，高額的融資成本一直為業內所質疑。如此看來綠城也的確只有降價推盤這一條路可走，然而綠城目前在售的產品線以高端住宅為主。在樓市下行期，高端住宅比普通住宅更難銷售，尤其是在當前限購、 限價、限貸等嚴厲的調控政策之下，高端住宅銷售更是雪上加霜。
溫總理日前指出，房地產調控已經進行兩年了，房價總的形勢還處于僵持階段，但是這一個月來也開始松動。特別要強調，對于房地產一系列的調控措施，決不可有絲毫動搖，我們的目標是要使房價回歸到合理的價格。看來，這個寒冬才剛剛開始，房地產企業至少要做好中期抗戰的準備，當下，快速出貨，真金白銀資金回籠可能是唯一出路。
(叢力 撰稿)
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