房企產權交易量激增 地產行業洗牌大幕或拉開

10月份樓市成交量出現斷崖式下跌，資金鏈緊張的中小開發商只能選擇退出，房地產企業新一輪洗牌已經開始。

一個多月前，綠城集團已經開始轉讓其下屬公司的股權。實際上，不止綠城一家企業，股權轉讓已成為目前房地產企業破解資金困境的一大出路。

據中國證券報記者對上海聯合產權交易所房地產項目掛牌及交易情況的不完全統計，今年9月份房企項目掛牌量、成交金額環比都出現成倍增長。僅9月26日至30日的一周內，共有5宗房地產項目掛牌，金額達到24.07億元，為整個8月掛牌總額的3倍多。10月雖有長假因素，但房地產項目的掛牌量、成交額雙增勢頭不改，僅10月17日至21日的一周內就有高達7.58億元的房地產項目成交。

“10月份樓市成交量出現斷崖式下跌，資金鏈緊張的中小開發商只能選擇退出，房地產企業新一輪洗牌已經開始。”某房地產界人士分析。

綠城“一切尚好”

“深夜發文，意在感謝諸位，也向大家報道，綠城目前一切尚好……秋日天涼，并非只籠罩一城一池，今日由于調控嚴厲遭遇生存困境的，是中國整個房地產行業……眼下房地產業的普遍情況是：量價齊跌，市場萎縮，各地庫存大量積壓，中小房地產商岌岌可危。照此境況，再持續一段時間，很多開發商恐怕就真的要面臨倒閉的狀態。”綠城房產董事長宋衛平這樣回應綠城申請破產的傳言。

知情人士透露，由于幾大銀行并未計劃向綠城抽回貸款，因此綠城目前的處境還算安全。但綠城資金鏈緊張卻是不爭的事實。早在今年9月，綠城曾發布公告稱，以3000萬元的價格將溫州綠城發展房地產開發有限公司15％的股權，轉讓給天津安城創景股權投資基金合伙企業（有限合伙）。

綠城指出，股權轉讓完成后，綠城將繼續負責溫州綠城的經營管理。此舉不但進一步加強集團的資金流，同時也為集團致力成為投資開發和品牌管理服務并舉的房地產運營商的堅實舉措。

據了解，溫州綠城房地產開發有限公司主要負責開發溫州鹿城廣場項目。溫州鹿城廣場位于溫州市江濱路與車路大道交叉口，為涵蓋住宅、商業、辦公、賓館為一體的城市綜合體項目，建成后的溫州鹿城廣場將是溫州市的地標性建筑群，其中的超高層賓館建成后將是浙江第一高樓。

在股權轉讓之前，綠城大手筆、高成本進行信托融資，就已引起市場對其資金問題的關注。有消息稱，目前綠城的信托成本在14％左右，占其所有資金來源的20％左右。而目前信托融資這條路也遭到監管部門封堵。

掛牌數量激增

銀行正在設法減少房地產開發貸款的占比。交行副行長錢文揮介紹，從風險控制的角度，交行已經對開發貸采取總量控制的措施，開發貸款占對公業務的比例已經下降到6.2％左右。

由于自身資本金告急，以及監管部門對房地產信托的“一事一報”政策，目前房地產信托的發行也基本陷于停滯狀態。

此外，年內國家外匯管理局還下發通知，要求暫不受理內地房企為其境外子公司，在境外發行債券提供對外擔保的申請，此舉旨在遏制房地產投資領域的“熱錢”。

各條融資道路幾乎都被堵上之后，綠城選擇了股權轉讓。這也是不少房企的選擇。

據北京中原地產市場研究部總監張大偉介紹，北京產權交易所的掛牌信息顯示，10月共有25家房地產企業掛牌待售。其中，掛牌金額超過5000萬元的大型企業（或項目）有6個，掛牌金額超過1億元的企業（或項目）超過4個。上海聯合產權交易所的掛牌信息顯示，10月共有27個房企掛牌，其中6個項目掛牌價格超過1億元，天津產權交易所則共有8條房地產項目信息。

北京、上海、天津、重慶產權交易所聯合發布的央企轉讓信息則顯示，掛牌房地產信息共50條，其中掛牌價格超過5000萬元的項目共有36個，11個項目超過1億元，總共轉讓金額高達130億元。

據上海聯合產權交易所統計，今年1-9月，在上海聯交所公開掛牌轉讓的房地產項目同比增長93.02％，掛牌金額同比增長83.94％。同時，共計完成的交易宗數和成交金額同比分別增長31.33％和24.2％。

上海聯合產權交易所認為，今年上海地區房地產行業交易主要呈現以下幾個特點：

首先，交易標的額較大。單宗成交金額超過億元的房地產項目占到26.63％，56.44％的項目單宗成交金額在1000萬元以上。

其次，異地和中央企業在上海產權市場參與交易項目的占相當比例。從出讓方來看，29.17％的房地產成交項目其出讓方為異地企業或中央企業，其中僅中央企業出讓的房地產項目，就占到總的房地產交易項目的19.64％。從受讓方來看，24.4％的房地產成交項目其受讓方為異地企業，中央企業參與受讓的房地產項目僅占總的房地產成交項目的2.38％。

再次，國有及國有控股企業成為出讓主力。從出讓方的企業所有制分析，61.31％的成交項目其出讓方是國有獨資或控股企業；從受讓方來看，國有獨資或控股企業參與收購房地產項目，占到總的房地產交易項目的27.38％。私營企業參與收購項目占23.81％，有限責任公司參與收購項目占15.48％。

資金缺口較大

上海聯合產權交易所的某會員單位介紹，與以往房地產企業的股權被激烈競標、天價成交不同。今年以來，房地產股權轉讓都是悄無聲息地進行，只有很少的企業參與競標，且多以底價成交。

例如，在上海聯合產權交易所掛牌的深圳市廣銀海房地產開發有限公司100％股權轉讓項目，出讓方是上海一家中央企業控股的投資有限公司，掛牌價格22381.50萬元，經拍賣交易方式最終以2.25億元價格成交，受讓方是深圳一家投資集團有限公司。

上海城開集團合肥置業有限公司100％股權及2.39億元債權轉讓項目，出讓方是上海城開（集團）有限公司，受讓方是一家私營的商貿有限公司，成交金額為5億元。

上海中原地產研究咨詢部總監宋會雍認為，房地產企業轉讓股權目前大多是部分轉讓，與個別樓盤降價一樣，暫未形成氣候。這多是開發商為盤活手中質量更好、價格更堅挺的房產項目而采取的權宜之計。

而房地產企業在轉讓股權之前會進行評估：低價拋售庫存樓盤與轉讓股權這兩者之間，哪種方案更劃算。一旦選擇轉讓股權，就說明這家房地產企業所面臨的資金問題已經非常嚴重。而且房地產企業選擇轉讓的項目，大多是存在較大的資金缺口。

“綠城集團之前一直堅持高端策略，堅持不降價。但今后它一定會進行轉變，只是方式可能略微不同，比如將樓盤轉給投資機構，再由投資機構降價拋售。”宋會雍說。

地價房價“雙殺”隱現

房價下行預期強烈，房地產市場拐點的到來似乎已無懸念。當一些重量級開發商推出頗具力度的降價促銷活動后，房價松動跡象愈發明顯。“以價換量”的市場營銷策略正被越來越多的開發商所認同。

在新建商品住宅銷售處于艱難的市況下，開發商拿地亦趨謹慎。種種跡象表明，房價下降的影響已傳導至土地市場。據中國指數研究院的統計數據顯示，今年前三季度，130個城市住宅類土地成交樓面均價同比下跌11%。地價的下跌，意味著房地產開發成本的降低，這或為房價進一步下降騰出空間。伴隨著地價的下跌，一些地方政府的土地出讓收入也出現不同程度的減少。相關房地產網站統計數據顯示，北京、上海、南京三地今年前9個月的土地出讓金收入，分別同比下降7.35%、21.33%、35.32%。

客觀地說，房價引導地價下跌，地價再為房價的進一步下行打開空間。這固然可令民眾對未來住房消費前景持較為樂觀的預期，但地方政府土地出讓收入的減少，恐怕會影響對保障房建設的投入，而保障房的定位是努力覆蓋中低收入家庭的住房消費。

按有關部門的測算，1000萬套保障房建設所需資金大約為1.3萬億元，其中約4000億元資金需由地方政府籌措。去年，全國土地出讓收入為2.7萬億元，如果按這一比例計算，地方政府對保障房的資金投入尚能承受。但今年情況大不相同，土地出讓收入銳減。目前，地方政府融資平臺債務規模龐大，地方償債壓力不容小覷。

有專家認為，一些地區的土地出讓收入占整個財政的30%，地方財政支出離不開土地出讓收入，這也許是地方政府過度依賴土地財政的根源所在。“財權上移，事權下移”或許是地方政府不愿調控房價的重要原因之一。

土地市場墜入深度“冬眠”

10月房企拿地意愿驟降未來土地價格或繼續走低

全國樓市持續低迷，各大房企開始競相降價出貨。繼龍湖、中海等開發商在上海掀起降價潮之后，萬科、招商、保利也在多個城市展開行動，紛紛下調項目價格。與此同時，土地市場撲朔迷離，不少開發商在第三季度試探性抄底買地，但10月以來土地市場再次陷入低迷。

業內人士認為，土地市場經過一年調整，價格逐步觸底，底價成交現象在一線城市表現尤為突出。目前土地市場供需比例失衡、成交低迷，地方政府與開發商之間的博弈將愈演愈烈。預計明年地方政府土地收入將吃緊，土地供應可能放量，如果信貸政策未有松動，土地價格可能繼續走低。

房產巨頭競相降價

中國證券報記者從金隅萬科城獲悉，該項目將于11月底推出的三期新房源均價為14000元/平方米，較上期房源下降3000元/平方米，比此前周邊價格最低的金隅觀瀾時代樓盤便宜3000元/平方米左右。盡管金隅萬科城的銷售人員表示，14000元/平方米的三期房源位置、景觀相對較差，但不少業內人士仍將其解讀為萬科在北京市場降價的信號。與此同時，大興、房山、通州、順義等郊區的最低房價也已跌至12000元-13000元/平方米。

與此同時，萬科在深圳的項目金域緹香，也將于11月推出均價萬元左右的精裝修房源，比此前的價格優惠約1000元左右，成為深圳市首個低于萬元的精裝修項目；深圳萬科公園、惠州萬科城等項目也推出不同幅度的優惠措施；招商地產在深圳的項目招商果嶺，10月29日以低于區域均價數千元的價格入市。

10月以來，萬科、中海、龍湖、恒大等大型房企在一、二線城市的部分項目開始降價促銷，以價換量提升銷售業績，加快回籠資金，部分樓盤價格與9月相比降幅超過20％。萬科管理層在一次投資者會議上表示，國內房地產市場的情況，在未來幾個月里將變得更加糟糕，銷售量和價格將進一步下降。

與中小房企處境艱難不同，房企巨頭早已開始儲備現金。三季報顯示，“招保萬金”四家房企賬面現金都較為充裕，賬面資金均超過100億元，萬科賬面的資金多達339億元。其中，保利地產和金地集團的貨幣資金分別增長61％和21.7％，萬科和招商地產的貨幣資金也增長7.95％和5.91％。

開發商拿地意愿驟降

隨著土地市場價格的回歸，一線城市土地市場在三季度曾出現短暫的爆發。鏈家地產市場研究部統計，今年前三季度，北上廣深四個城市土地出讓金合計2066.48億元，同比下降8％。不過，第三季度一線城市土地成交量出現爆發式上漲，同比上漲約22.1％。以北京為例，今年第三季度總計出讓61宗土地，出讓金總額超過468.1億元。而今年上半年北京只出讓112宗土地，收入不足326.7億元。

在第三季度成交量增長的同時，地價依然低迷。搜房網數據監控中心統計顯示，今年第三季度，上海市共成交經營性用地109宗，成交面積602.15萬平方米，同比增加56％。不過，土地出讓金不增反降，共計414.17億元，同比減少15.68％。超過七成地塊以底價成交，在三季度通過公開招拍掛成交的99宗地塊中，有73宗為底價成交，11宗溢價率低于10％。

地價的回歸，使得開發商拿地熱情曾短暫有所回升，一些資金充裕的龍頭企業三季度曾試探性的抄底買地。偉業我愛我家統計顯示，今年第三季度，十大品牌房企新增土地規劃建筑面積1500萬平方米，環比上漲1.2％，同比下降72.4％；從前三季度十大品牌房企新增土地儲備區域比重來看，一二線城市呈逐季上升趨勢，一線城市第三季度比重大幅攀升。

但是進入10月，隨著各地不斷爆出樓盤大幅降價的消息，樓市下跌預期增加，土地市場再次轉入冷清。10月上海出現多宗地塊被撤牌的現象，開發商拿地意愿重新走低，原定于11月9日出讓的4宗奉賢區南橋新城地塊，因無人競買而提前終止出讓。廣州市原定于11月1日公開出讓18宗地塊，因為開發商投資意愿不高，買家認購不足，也終止了其中廣州南站12宗地塊的出讓。北京中原市場研究部統計，10月北京市土地總成交金額為27.78億元，環比下降78.87％。其中，住宅用地規劃建筑面積14.14萬平方米，總成交金額6.61億元，環比減少113.59億元。

商業地塊頻現流拍

資金鏈緊張已經成為整個房地產行業的問題，商業地產開發也開始受到影響。10月21日，上海5宗商業地塊開標，最終只有2宗地塊以底價成交，另外3宗商業地塊因無人申請而提前終止出讓。上海搜房網分析師張萬雨表示，這3宗商業地塊流拍與近期上海叫停“個人消費類貸款購置商業地產”存在一定的關聯。由于商業地塊開發對自有資金要求更高，因而開發商的拿地意愿也降低。

深圳、佛山等地也頻頻出現商業用地流拍的情況。深圳南山區后海中心區一宗商業地塊就曾在6月流拍，廣東佛山8月、9月曾連續出現三宗商業用地流拍。有分析師認為，目前開發商因處于年底急需回籠資金階段而影響拿地，不論是住宅地塊、商業地塊，開發商都要考慮資金問題。

中國指數研究院分析人士表示，底價成交現象在一線城市表現尤為突出。一線城市土地起價高，溢價空間有限，而開發商受高庫存、融資難等因素的影響，拿地積極性大打折扣。目前土地市場供需比例失衡、成交低迷，地方政府與開發商之間的博弈將愈演愈烈。

與此同時，市場紛紛傳言地方政府將降低拿地要求。北京市更傳言擬出臺土地出讓新政，下調土地競買保證金，其中住宅用地降至20％，商用地控制在10％至15％。同時，放寬付款進度，若市場反應過度冷清，將考慮降價出讓。

中國房地產學會副會長陳國強表示，國務院日前強調增加商品住房用地，促進房價合理調整。此舉更體現出調控的針對性，即對一些地方予以警示。業內普遍預計，明年地方政府土地收入將吃緊，土地供應可能放量，如果信貸政策未有松動，土地價格仍有可能走低。（中國證券報 高改芳）

(王軍偉 編輯)

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