北京通州地價回歸2009 跌穿萬元門檻

近日北京通州新城地塊、豐臺長辛店等3宗住宅地塊均以低價成交。其中通州新城商品房部分的樓面地價估算為6,500元一平，跌穿萬元門檻。

新華社5月3日消息，4月26日，北京3宗住宅地塊——通州區通州新城地塊，豐臺區長辛店、成壽寺地塊低價成交。其中，通州新城居住及托幼用地，建筑面積5.316萬平方米(配建保障房1.5萬平方米)，成交總價2.96億元，商品房部分的樓面地價估算為6500元/平方米，相比周邊地價直線下降。

“通州區的地價被打回原形。”中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉云如是說。

去年4月，作為北京市的一個近郊區，通州區房價大幅上漲，許多樓盤的新房價格突破2萬元/平方米，較2009年年底幾近翻番，有的甚至超過了北京市部分城區的二手房價格。2010年，通州區的樓面地價保持在1萬元/平方米左右。而在2009年，該區域樓面地價最高的綠城項目，僅為6961元/平方米。

鏈家地產市場研究部首席分析師張月表示，隨著房地產調控的深入，未來開發商拿地會趨于謹慎。“預計住宅用地低溢價率成交會成為主流，地王也將絕跡。”

“現在房企資金壓力大，通州區地價回落明顯。”北京聯達四方房地產經紀公司董事長楊少鋒認為，在多輪調控政策出臺之后，中央政府正狠抓落實，對地方執行力度嚴格監管。“從目前來看，北京核心區的房價不會有太大變化，但二手房價格，北京郊區如房山、大興等地的房價會出現波動，泡沫將被擠出。全國的整體趨勢也是這樣。”

通州地價的舌戰

此次通州新城地塊被北京東亞新華投資有限公司和北京廣聯萬通信息咨詢有限公司聯合體，以2.96億元競得。總用地面積24790平方米，規劃建筑面積為5.316萬平方米，招標底價2.73億元，共有3家開發商參與投標。

該項目需配建限價商品房1.5萬平方米，銷售限價為7300元/平方米，折合商品房部分的樓面地價約為6500元/平方米。該區域二手房均價為1.3萬~1.5萬元/平方米。

據陽光新業地產相關負責人介紹，通州新城地塊位于老城區東側、大運河兩岸，離城鐵較遠。“目前，地鐵八通線沿線的新房價格在1.8萬~1.9萬元/平方米，通州新城那邊相對會低一些。”

據北京市房地產交易管理網的數據顯示，在通州區新建商品房可售項目中，2010年1月的成交價在1.4萬元/平方米左右，而3月的成交均價已超過2萬元/平方米。業內人士認為，去年通州區房價出現快速上漲，與通州新城規劃率先啟動、軌道交通等基礎設施條件改善有著很大關系。

楊少鋒當時曾表示，通州樓市短時暴漲又賣得很好，說明整個市場在炒作，投資、投機氛圍很濃。“不正常的上漲必然不會持久。”如今，他的說法得到了市場的印證——刨除保障房部分，此次出讓的通州新城地塊的樓面地價折合僅為6500元/平方米。

但通州區一位不愿具名的房企拿地負責人表示，通州區的樓面地價并沒有下降。他認為，通州新城地塊不具代表性，因為體量較小，建筑面積僅有5.3萬平方米，還要配建1.5萬平方米的保障房，而朝陽區崔各莊鄉大望京村的地價才是真的下降了。

“這種說法不對！”楊少鋒用數據予以反駁，從1萬元/平方米到6500元/平方米，通州區域地價回落明顯。“6500元/平方米的樓面地價，真實、客觀地反映了通州市場的地價水平”。他說，在通州區以6500元/平方米的價格拿地，開發商容易控制成本，樓盤建成后的售價會在1.7萬~1.8萬元/平方米。“實際上，拿地門檻降低了，但開發企業的利潤率并不低。”

調控的兩個走向

同日成交的另外兩宗地塊都位于北京豐臺區。其中，豐臺區長辛店新區(生活區)二期9-4、10-1地塊居住項目的體量最大，規劃建筑面積達16.4171萬平方米，招標底價為8.21億元，共有4家開發商參與投標，被廣東珠江投資股份有限公司和北京珠光房地產開發有限公司聯合體以10.05億元的最高報價拿下。

按照招標文件，該地塊需配建6.57萬平方米的限價商品房，銷售限價為7000元/平方米，折合商品房部分的樓面價約7500元/平方米。該區域二手房均價在1.7萬~1.9萬元/平方米。

成壽寺住宅項目的規劃建筑面積為8763平方米，招標底價為1.08億元。在參與報價的4家房企中，有兩家的報價超過底價，最終被北京房地置業發展有限公司以1.32億元的最高報價摘得，折合樓面地價1.5萬元/平方米。該區域二手房均價為2.4萬~2.6萬元/平方米。

張月認為，此次成交的3塊居住用地的地理位置都不錯，但由于單塊地體量較小以及配建限價房的比例稍高，影響了3塊地的成交價格，溢價率最高為22%，最低僅為8%，接近底價成交。“目前，開發商對住宅用地的需求仍客觀存在，但優質地塊較少。”

據北京市土地整理儲備中心數據，今年1~4月，北京共成交60塊土地、土地出讓金規模為223億元，比去年同期分別減少21%、55%。1~4月成交的10塊居住用地，平均樓面地價約為4384元/平方米，比2010年7337元/平方米的平均樓面地價低了約40%。

“北京今年的住宅用地出讓‘量價齊跌’，深度調控對于土地市場的影響已比較明顯，預計住宅用地的土地出讓金今年不會突破千億元。”張月說。

鄒曉云表示，在當前房地產調控形勢下，許多開發商對未來走向不是特別看好。目前中央對調控、限購政策的落實加強了監管，開發商擔心正在蓋的房子以后不好賣，如果再買地的話，又怕砸在手里，“所以現在拿地很謹慎，市場競爭少，地價相對較低”。

目前，預售房屋銷量下降、手頭資金吃緊、銀行信貸收緊，再加上預售資金監管等政策的實施，開發商的日子并不好過。

鄒曉云認為，今后，如果地方政府對調控、限購政策執行到位，結果就會向好的方向發展，即地價、房價平穩，甚至穩中有降。“相反，如果地方政府繼續依賴土地財政，想辦法變通，調控政策就打了折扣，地價、房價也會出現波動，甚至像前幾次調控一樣出現反復。”

(鄧海英 編輯)

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