房價暴跌樓盤爛尾 西班牙飽受地產“擠泡沫”之苦

Santa Eulalia大街，距離巴塞羅那市中心僅有15分鐘車程。由于交通便利，這里曾經被認為是非常適宜居住的區域。

當中國證券報記者漫步在這條大街，卻發現有一大片區域被藍色的簡易隔離墻圍住。而隔離墻外大幅的房屋銷售廣告，已經被風雨腐蝕得銹跡斑斑。不遠處的房屋銷售中心門上掛著大鎖，鎖上已經蛛網密布。

2008年金融危機爆發后，西班牙樓市泡沫破滅，導致很多開發商倒閉，使得西班牙各地存在大批的爛尾樓盤。沿著Santa Eulalia大街走上一段，記者發現的停建項目樓盤就達到了三個。從這些荒廢的樓盤中依稀可以看到西班牙樓市當年的火爆景象。

西班牙房地產業自1995年開始飛速發展。據經濟合作與發展組織(OECD)數據顯示，1995年至2008年間，西班牙房價飆升190%，年均上漲15%，同期美國房價年均增幅僅為4%-6%之間，歐元區平均房價漲幅則為6%。

站得高自然摔得狠。目前距離2008年已經過去了四年，西班牙房地產市場“擠泡沫”的趨勢還在不斷持續。標普今年6月甚至預計，西班牙房市要到4年后才能觸底。

“爛尾”樓盤隨處可見

在Santa Eulalia大街，恰巧路過此處的當地人佩德羅指著有半個足球場面積的深坑告訴我們：“這原來是一個房地產樓盤，但已經停工很久了。”深坑里面長滿雜草，沒有工人、沒有任何的挖掘設備。

深坑邊簡易隔離墻的周圍，有幾幢白色的建筑，佩德羅說，這都是同一個開發商的項目樓盤。2006年西班牙房地產銷售火爆時，這里的房價比目前的房價要高出50%。但是此后房價就一路下跌，而開發商也在房價的跌跌不休中現金流斷裂，而退出了項目開發。

“據說期間開發商曾經主動和房主溝通，希望減少建筑面積，將原來每戶4個臥室修改成2個臥室，這樣能夠減少房屋的建造成本，但是好像這個方案沒有獲得審核通過。此后開發商就徹底歇業了。”佩德羅回憶說：“我們也不知道開發商現在去了哪里，他們只是給當地人留下了一個大坑。”

由于當時房子已經開始進行預售，有些投資者已經將定金交到了銀行。“好在地區銀行對此進行了擔保，所以一部分交了定金的房主已經將資金收回，現在多數人將資金轉到了同一條大街上的另一個在建項目L’Hosptalet。”由于這個樓盤是在危機之后建設的，所以開發商現在還能夠勉強維持著，據說這個項目預計明年夏季交工。佩德羅說，現在整個西班牙樓市都非常蕭條，也許這個項目明天給買房者留下的是“同樣的大坑”。

我們采訪到的西班牙房地產業內人士表示，和德國人不同，西班牙人不愿意租房，而更愿意購買一套屬于自己的房產。在旺盛的購房需求下，在過去十年間，西班牙的地價一度上漲了5倍，光是2007年一年就有大約80萬套新房子竣工。但房地產并沒有一路高歌猛進，經濟危機的爆發讓西班牙失業率上攀到20%，需求的銳減導致西班牙房地產行業從此一蹶不振。

此外，在房地產繁榮期，銀行發放貸款給房產商是跟土地掛鉤的，有地就能貸到款，但現在這些土地貸款已經成為西班牙銀行沉重的包袱。“粗略計算，在西班牙全國已獲批開發但仍未開發的土地上，足以建造70萬套房子，在這些土地被市場消化掉之后，西班牙經濟的寒冬才有可能過去。”上述業內人士表示。

二手房市場低迷

L’Hosptalet的銷售代表諾莉亞小姐則向我們介紹說，這個項目今年5月開始動工，預計在明天夏天前可以交房。我們了解到，這個項目出售的房源有三種戶型，分別是建筑面積57平方米的兩居室，75平方米的三居室和90平方米的四居室。三種房型的價格分別是14.9萬歐元，17.9萬歐元和21.9萬歐元，相當于每平方米2500歐元左右。

對于能否貸款，她介紹說，如果買家符合當地銀行的一些規定，比如有穩定的工作等。還可以借到最多房款的八成作為貸款，利息是以歐元同業拆息作為基準，再加1.5%左右。目前這個項目的借款利率是2.75%。諾莉亞帶著推銷的口氣說：“現在的貸款利率很低啦，是買房的好時候。”

走出了這個小區，我們就近找了一家名叫Tecnocasa的房地產中介商，進去聊了聊。門店的窗戶上貼滿了廣告，屋里坐著5個銷售人員，卻沒有一個客戶，看上去很冷清的樣子。我們問銷售人員雷納，這里的房價是個什么走勢，他夸張地吹了口氣，瞪大眼睛，把一支筆斜著舉起來，指著高的一頭說，這是過去的房價，低的一頭是現在的房價。現在房價比2006年房價高峰期時要低60%。

他聽說我們剛看過那個新樓盤，皺皺眉頭說，那個新樓盤還是比較貴，建議我們看看附近二手房。他推薦了兩套，一套三居室價格是12.6萬歐元，還有一套一居室只要6萬歐元。至于賣主為什么要賣，他說，很多客戶是家里的財政出了問題。

我們又問他：“現在當地的房價見底了嗎？”他支支吾吾地說“應該差不多了，有錢適合買房自住。”

數據顯示，自2008年第一季度至2012年第一季度，西班牙房價名義價值暴跌22%，跌幅超過除愛爾蘭以外的所有歐元區成員國。據西班牙國家統計局(INE)最新數據，今年第一季度，西班牙房價指數加速下滑，同比下滑12.6%，超過去年第三和第四季度的跌幅7.4%與11.2%。很多專家認為，西班牙房地產市場還需要進一步“擠泡沫”。

房市崩潰波及就業

一些專家反思認為，此前，移民過快增長推動了西班牙房地產市場需求。自政治體制成功轉型后，西班牙一度是歐盟內經濟發展速度最快的國家之一，并保持連續增長勢頭。自1998年至2008年間，西班牙全國增長的人口中98%來自移民，移民數量由50萬迅速增至500萬。

另外，需求推動建筑業膨脹。建筑業占西班牙經濟比重過大，1995年至2006年，西班牙建筑業占國內生產總值（GDP）的比重由7.5%攀升至12%。而2000年至2005年，其他歐盟成員國建筑業占GDP比重的平均值僅由5.5%增至6%。在房地產市場泡沫破裂前夕的2007年，西班牙建筑業投資占據GDP的15.7%；同期德國、法國、英國和意大利這一比例僅約為9%。自2000年至2007年，西班牙年均建房60萬套，高于德、法、英、意等歐洲國家的年均建房總量。

2000年至2007年，西班牙全國20%的就業崗位由建筑業提供。不難想見，房地產泡沫破裂后，該國就業市場崩潰，失業率迅速飆升至歐盟第一。

此外，西班牙信貸快速擴張，抵押貸款市場過度自由化等情況加速了房地產泡沫的堆累。據西班牙央行數據，目前由該國銀行業持有的房產至少達70萬套，導致銀行不良貸款率飆升。截至2011年底，西班牙銀行不良貸款總額約為1440億歐元，不良貸款率超8%，其中與房地產業相關的資金高達3200億歐元。

在我們離開前，諾莉亞一再向我們強調，如果買下L’Hosptalet項目14.9萬歐元的兩居室，并用于出租的話，每月租金大約600歐元。我們粗略一算，一年的租金收入是7200歐元，每年的租金回報率接近5%。“經濟不景氣的情況下，這樣的租金水平也算不錯了。”諾莉亞顯然不希望放走我們這樣的潛在客戶，她說，之前曾經賣給來自中國的客戶兩套房，“中國人很有錢”。

當地人薇拉告訴我們說，現在巴塞羅那的就業形勢不好，當地人都不愿買房。因為“誰都不知道今后會不會失業，會不會連貸款都還不起。”另外，租金比前幾年降了很多，一套公寓前幾年租金可能要上千歐元，現在五六百就可以租到。