信達融信高槓杆搶地王 凈利下滑隱藏主業虧損

和訊網訊 今年6月1日，信達地產(600657,股吧)以溢價率高達300%的價格競拍到上海顧村的一塊地王；同年8月，融信中國拿下上海一塊百億級別的高價地王，創中國土地成交史上最貴單價記錄。

8月24日信達地產和融信中國均公布半年業績報，信達地產出現了上市七年來首次主營業務虧損，融信中國財務槓杆也已經繃到極致。

凈利下滑主業虧損

根據信達地產中期業績報告，今年上半年信達地產實現營業收入約30.7億元，同比增幅為41.8%。但上市公司股東應占凈利1.3億元，同比下滑了44.66%，扣除非經常性損益，信達地產目前凈利虧損超過7000萬元，同比下滑了131%。

和訊網了解到，這是信達地產自2008年上市以來首次主營業務虧損，而且也是近五年來利潤首次出現凈利潤為負的情況。

融信中國在上周（8月24日）發布的中報表示，截至6月，融信凈資產負債率同比下降63.6%至90%，資產負債率更比上年同期下降了550.41個百分點至89.83%。

但和訊網翻閱融信中國上市招股書發現，融信的凈資產負債率從2012年到2015年上半年分別為170%、500%、1540%和640%。

融信首席財務官曾飛燕在記者會上對「做高土地估值以降低凈資產負債率」的做法予以否認。

某券商房地產行業的分析師對和訊表示，一般來說，負債率超過70%的公司說明公司在經營上和現金流方面都出現問題，可以說是在舉債過日子。

Wind數據顯示，截至2016年8月23日，在1349家上市公司中，有132家公司的資產負債率超過70%，其中有23家上市公司屬於房地產企業，在行業占比最高。在這23家里，有12家超過了80%。

加槓杆成融資主流

旭輝控股總裁林峰在記者會中表示，房企過去的融資渠道比較單一，多依賴銀行的開發貸款和賣房的資金回籠。現在融資工具繁多，不少房企50%以上的融資來自公司債和企業債等，其余部分除銀行開發貸款外，還有相當一部分資金來自各類資管計劃、信托等融資渠道。

查詢融信中國的發債和買地記錄，在2015年上半年以前，主要資金來源是信托和銀行貸款。2016年 1月上市之後，獲得了大量來自債券市場的低成本資金。今年首七個月，融信大概發了約110億元公司債，同時也在通過發行ABS、出售子公司權益、入股莆田農村商業銀行、與平安銀行(000001,股吧)合作等手段獲取資金。

信達地產也不例外。除了銀行授信，信達地產還在積極謀求融資。今年上半年，信達地產涉及發債融資60億元，其中私募債融資30億元，票面利率5.56%，但其定增融資預案年初已被終止審查。這導致信達地產的資產負債率上升至85.6%。

市場對高地價項目存在擔憂。易居中國國際產品與業務發展部總監洪聖奇在接受和訊網采訪時表示，高槓杆拿地最大的隱憂是資金鏈的問題。以融信為例，現時融信拍下的地王，只有以20萬為底線賣出才會有毛利，如果毛利維持行業水平約30%的話，那麼單價可能要達到24萬至25萬。要實現這個價格，一是看這塊地本身地段，二就是看是否有足夠的品牌溢價率。

洪聖奇續稱，如果一旦市場出現輕微調整，高槓杆拿地的企業很可能面臨包括資金鏈在內的各種風險。