渣打銀行：開發商調研顯示樓市開發商情緒略趨疲軟

開發商情緒見頂回落

2016上半年中國房地產市場發展如同經歷了一次過山車。一季度住宅銷量大幅增長，隨後於二季度逐步降溫。為評估上半年房地產市場狀況及衡量下半年開發商的市場信心，我們在今年7月再次開展中國房地產開發商半年度專項調研，聚焦二線及以下城市未上市的中小開發商。此次調研采訪了位於杭州、蘭州、保定、佛山、黃石和南充等6個二、三線城市的30位地產公司高級經理。

渣打中國開發商信心指數（CDSI）基於渣打中國開發商調研得出，屬擴散指數，最新一期數據顯示截至今年 7月該指數微降至56.3，略低於今年1月調研的57.3，表明開發商情緒顯露走弱跡象（圖表1）。同時我們注意到CDSI指數自2010年啟動以來，其走勢呈現出約三年一輪周期性變化。最近一輪周期已於今年上半年達到峰值；7月CDSI指數下降或預示中國樓市將有所降溫。

相比今年1月的調研結果，7月最新一期CDSI指數5個分項指數中，建設活動指數上升，房價指數持平，但住宅銷售、開發商融資和樓市政策三項指數均出現下滑（圖表26）。這一結果表明2016上半年房地產建設活動加速，且隨着在建住宅項目完工推動售樓收入回流，預計下半年建設活動加速這一勢頭還將延續。不同於一線城市住宅銷售大幅增長，我們調研的受訪開發商表示上半年當地樓市銷售並未顯著上揚。上半年受訪開發商本地住宅銷售平穩，去庫存繼續但仍未完成。

受訪開發商對2016下半年樓市前景持謹慎樂觀態度。然而，開發商融資趨於再次承壓，融資成本上升且融資可得性無顯著改善。據受訪開發商反饋，違約案例盡管並不普遍，但正在增多。上述因素或削弱開發商未來擴張意願。開發商預計地方政府樓市政策將放松，但中央政府樓市政策將維持中性。此外，受訪開發商預計各城市樓市政策將呈現出更多分化。

2016年7月開展的中國房地產開發商調研

建設活動

最新一期調研結果顯示 2016上半年開發商建設活動持續加速，且下半年該勢頭或得以延續。14家開發商反饋稱近6個月建設活動增多，持此觀點的開發商數量與2016年1月調研持平。僅1家開發商稱近6個月建設活動顯著增多，少於上期調研的3家（圖表2）。16家開發商稱企業所在城市同行建設活動出現加速，較上期調研少了2家（圖表4）。

2016上半年新開工項目建設進度有所改善。上半年新開工樓盤總建築面積完工率由2014年同期的23%、2015年同期的18%增加至36%（圖表5）。

建設活動前景趨於維持穩固。4家受訪開發商預計下半年企業建設活動將大幅加速，多於上期調研的2家。與此同時，13家預計下半年建設活動僅小幅加速，9家預計將會持平，持此兩種觀點的開發商數量與上期調研持平（圖表3）。

此次調研中，計劃近期建設活動將加速的開發商稱購房需求上升促使銷售改善是主要原因；部分開發商稱得益於政府區域發展規劃；另一部分開發商期望加速售樓收入回籠。

暫無計劃加速建設活動的開發商稱，其主要擔憂因素包括預計本地市場房屋交易量不大及資金籌措緩慢等。

土地市場

地價上漲，但土地市場顯得不慍不火。地方政府土地成交量似已下滑，15家開發商稱近期企業所在城市地方政府釋放出的地塊較6個月前有所下降，而11家稱近6個月政府釋放地塊數量有所增加（圖表6）。

開發商拿地意願出現分化。15家開發商稱所在城市有拿地意願的同行數量增多，較上期調研多出1家；而13家表示所在城市土地成交量下滑，較上期調研亦多出1家（圖表7）。

盡管如此，30家受訪開發商對拿地仍持謹慎態度，其中21家表示未來6個月暫無拿地計劃，高於上期調研的17家（圖表8）。土地價格上漲或是原因之一，據受訪開發商稱近幾個月地價漲幅超10%。22家預計未來數月地價還將進一步上漲，持此觀點的開發商數量多於上期調研的 19家（圖表9）。

住宅銷售

住宅銷售趨於平穩，無普遍復蘇亦無顯著惡化。9家開發商稱同行銷售狀況正在改善，低於上期調研的13家；另有9家表示同行銷售狀況良好且穩固，高於上期調研的4家（圖表10）。30家受訪開發商自有樓盤銷售方面，10家稱近6個月住宅銷量上升，低於上期調研的16家；13家稱銷售業績與6月前持平，高於上期調研的6家（圖表11）。開發商稱截至7月底，2016年新開樓盤中的47%已售出，略高於去年同期水平。

價格優惠力度下降，但仍保留其他優惠措施加速住宅銷售。部分開發商提供降低首付比例或首付分期付款，另有開發商提供買房贈禮等優惠。此次調研顯示首套房購房者占總購房者的比例由2016年1月調研的50%降至43%，改善型需求購房者占比由上期調研的43%上升至46%。盡管真實購房需求仍占據市場主導地位，投機性炒房購房者占比仍由上期調研的7%升至11%。

最新一期調研結果顯示受訪開發商對住宅銷售前景持謹慎樂觀態度。 30家受訪開發商中，23家稱對下半年銷售前景的信心增加，低於上期調研的26家；7家表示信心下降，高於上期的4家（圖表12）。16家預計下半年企業住宅銷售將與上半年持平，11家預計銷售狀況將會好轉，較上期調研少了7家（圖表13）。

據受訪開發商反饋，上半年庫存消化已經加速。17家稱企業所在城市待售住宅庫存已下降，高於上期調研的 13家（圖表14）。對於下半年，16家開發商預計庫存將小幅下降，高於上期調研的14家；3家預計庫存將顯著下降，高於上期的1 家（圖表15）。既有住宅存量去庫存或仍是受訪開發商本地市場的主題。

房價

據受訪開發商反饋，2016上半年房價顯露上升趨勢。新房市場方面，19家開發商稱其所在城市平均房價出現上漲，持此觀點的開發商數量高於1月調研的14家。其中，7家稱價格漲幅在10%以內，12家稱漲幅更大，相比前幾期調研這一結果最為積極。然而，當問及未來數月房價前景時，17家開發商預計房價漲幅相對溫和且在10%以內，8家預計房價將持平（圖表16）。

二手房價格亦趨於較為穩定。30家開發商中，19家稱近6個月其所在城市二手房平均售價出現上漲。然而對於未來數月，多數開發商預計二手房均價將持平或小幅下滑（圖表17）。

開發商融資

此次調研結果顯示開發商融資初步顯露再度承壓跡象。整體融資狀況方面，9家開發商稱所在城市同行現金流充足，數量低於上期調研的12家；17家稱同行現金流狀況略顯緊張/稍令人擔憂，較上期調研多出1家；4家稱如銷售無起色，同行現金流即將面臨壓力（圖表18）。當被問及主要融資渠道時，受訪開發商表示售樓收入融資占據更大比例。銀行貸款、售樓收入和自有資金是開發商三大主要融資渠道（圖表19）。鑒於地方債市違約案例增多，開發商表示通過發行債券融資的困難加大。

我們注意到開發商融資狀況並未改善，融資成本趨於再度由低位回升。

融資渠道：13家開發商稱銀行融資難度增大，7家稱難度減小。非銀行融資方面，8家稱非銀行融資難度增大，數量較上期調研增加了5家（圖表20）。

融資成本：受訪開發商表示銀行及非銀行融資成本均出現上升。銀行貸款利率約7.3%，較1月調研的6.2%出現上升；非銀行貸款利率約10.7%，亦高於上期調研的9.2%（圖表21）。

開發商違約案例持續出現；受訪開發商預計下半年違約風險將小幅增加，但預計違約現象不會激增。多數受訪開發商反饋稱銀行及非銀行融資均出現部分違約案例。盡管並不普遍，但三分之二的受訪開發商預計下半年違約案例將增加（圖表22），表明出對房地產市場違約風險的擔憂。受訪者稱拖欠供應商付款仍較普遍，但拖欠當地政府和債權人付款較為罕見。17家稱耳聞過開發商同行尋求出售地塊或樓盤以回籠資金，數量較上期調研多了2家。

據受訪開發商反饋，按揭貸款政策的放松力度趨於小幅減弱。11家開發商稱銀行按揭貸款普遍放松，持此觀點的開發商數量較上期調研少了5家；12家稱按揭貸款審批略有放松，較上期調研多了5家（圖表23）。最新調研結果顯示首套房購房者按揭貸款款利率約5.0%，高於1月調研的4.7%。

政策預期

受訪開發商預計2016下半年中央政府樓市政策趨於中性。19家預計下半年中央政府樓市政策無明顯變化，10家預計將進一步放松，持此觀點者較上期調研少了5家（圖表24）。我們預計2016年中央政府樓市政策將盯住兩大目標：去庫存和支持真實需求。2016年初以來中央已出台包括調整首付比例和降低房地產交易稅等在內的多項措施加速消化房屋庫存。

盡管如此，鑒於部分一二線城市本地房地產市場已經過熱，自二季度以來全國不同城市樓市政策已出現分化。

受訪開發商對下半年地方政府樓市政策的預期中，16家預計無顯著變化；12家預計將進一步放松，較上期調研多了1家（25）。盡管部分二線城市上半年房價大幅上漲導致地方政府樓市政策有所收緊，受訪的三線及以下城市開發商預計地方政府樓市政策將進一步放松以支撐市場需求。

至於不同形式的樓市政策措施，受訪開發商預計對購房者首付比例或維持不變或進一步下調；按揭貸款利率或將持平；減輕房地產交易稅及發放購房補貼的力度或更大；同時2016年底前購房者戶籍限制有望小幅放松。