房產規模續增 服務市場更暢旺

產品與服務兼備，是現今社會各產業環節的基本要求。消費者的滿意體驗，等同衍生相對的商業價值。在房產板塊上，物業管理已成新建物業的重要一環。對用家而言，是代表着安居樂業及優質生活的其一組成部分。而換另一角度，它等同房產開發商的品牌形象，更重要是年度經常性收入來源。

內地經濟維持不俗的上行發展，整體房產規模持續擴大；中產數量的上升，為物業管理市場提供理想的增長空間。其所提供的每月收入，對經營者而言如同穩妥的租金回報。再者，在互聯網高速發展下，便捷渠道亦有助經營者為業主提供更多增值服務。購物、家居維修、旅游安排等等，共贏模式成就良好經營環境。規模愈大者，牽頭的更多交叉銷售模式將有望延伸更多的收入來源，等同惠及投資者的理想回報。

在香港上市企業中，彩生活（01778）是首家主攻內地物業管理的公司，開啟了此板塊的序幕。分拆自內房花樣年控股（01777），服務主攻中高端物業。查閱近數年運營數據，毛利率皆維持在百分之三十以上水平。除往績實力，新近發現公司管理房產面積有望能借助母公司，再大幅提升，為營收規模創造理想增長前景。花樣年8月初公布，旗下附屬公司深圳前海嘉年與合伙企業幸福萬象投資，將收購萬達物業管理全部股權。

萬達物業管理所管理面積超過3,000萬平方米，另外各有超過1,000萬平方米已簽約未交付面積及已拿地未簽約面積。龐大的新增房產資源，估計整個融合需要一至兩年時間去完全消化。以彩生活的核心服務定位，中長期將繼續通過接收全權委托以及收購方式擴張管理面積，綿綿不絕為公司注入增長動力。除並購同業，母公司在房產策略上，亦表示會繼續於北京、上海及深圳等市場潛力大的一線城市新增土地。不停的步伐，說明了彩生活的亮麗前景。

而中海物業（02669）近月自發布盈喜後，累積升幅已超過五成。要知道公司背靠的是內房巨企中國海外發展（00688），論擴展空間，規模應比彩生活來得更快也更廣。截至2015年12月31日止年度，公司管理的總建築面積約為8,260萬平方米，而2014年底為5,640萬平方米。綜合而言，其物業管理服務分部毛利率為18.8%。相比彩生活的平均30%水平，服務對象是針對中產市場，在現國策下是增速最快的一群。

增值服務方面，中海物業2015年度占總收益的7.1%。其營銷渠道已多元化，服務涵蓋基本小區服務、房屋經紀、團購及家居協助服務等。背靠中國海外發展的房產規模，此刻中海物業僅約57億元規模，增長前景相信也比同業有更好的故事題材。在盈喜公告中，內容強調預計6月止六個月凈利潤將較2015年同期上升大約一倍，原因主要是由於毛利上升。核心盈利的改善，估計正式公布後有望令股價升越歷史高位。值得留意日後相關內容。

相對地，中奧到家（01538）雖為同業。然而其投資魅力，卻來得有點不一樣。公司市值刻下只有九億元，而現價仍低於其上市時的價格1.88元。在股價走勢上，於現約1.2元水平已橫行近半年。內房氣勢盛，連帶必惠及物業管理企業。板塊炒上時，中奧到家定必同樣吸引資金追捧。此刻的悶局預計不會維持太久。

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數字精明眼

物業管理行業將隨着城鎮化及人均收入增加而續獲理想增長。

根據2014年3月出版的國家新型城鎮化規劃（2014–2020），預期常住人口城鎮化率將於2020年達致60%。

經濟快速增長配以城鎮化，人均可支配年收入持續增長由2008年的15,781元人民幣（下同）增至2014年的28,844元。刺激消費者對優質物業管理服務的需求。自2012年以來，物業服務百強企業管理的所有住宅物業的總建築面積復合年增長率為25.8%。

*根據中國指數研究院的資料，物業管理行業高度分散。於2015年12月31日，中國物業服務百強企業的在管物業總建築面積平均為2,360萬平方米。於2015年，物業服務十強企業的在管平均建築面積為1.333億平方米。反映行業整合空間大，而且「強者越強」。